Comment optimiser son crédit immobilier (préambule)

Il existe de nombreux paramètres sur lesquels on peut jouer pour optimiser un crédit immobilier, surtout lorsqu'on est primo accédant. Quelles sont les choses à savoir pour ne pas vous faire entourlouper?


Il faut garder en tête que l'obtention d'un prêt est une négociation. Qu'apportez vous à la banque ? La domiciliation de vos revenus? C'est certes un plus ! Faites faire des devis d'assurance habitation, ca leur fera plaisir de pouvoir vous fourguer cela en échange d'un meilleur taux (vous pourrez résilier après 1 an). Vous avez de l'épargne ? un PEA ? une AV ? Un livret A ? Avec l'arrivée de Bâle III, les banques vont devoir augmenter leur collecte de fond propre et seront donc plus sensibles à une éventuelle ouverture/transfert de livret chez eux. Il faut savoir vous vendre et faire miroiter le fait que vous voulez construire une relation durable avec la banque et que vous avez un potentiel pour la consommation de leurs produits bancaires.

Ces principes généraux étant rappelés, rentrons dans le détail du mécanisme de prêt. Plus vous empruntez sur du long terme, plus votre taux sera élevé. Les banques fonctionnent avec des paliers de durée qui leurs sont propres (aussi appelé hiérarchie des taux). Par exemple pour la Bred, votre taux sera de plus en plus haut suivant que vous empruntiez sur 7; 10; 12; 15 ;17 ou 20 ans. Chez Boursorama, ce sera 14; 16; 19; 22. Comme vous voyez il n'y a pas de règle générale. Si le montant emprunté avec l'échéance souhaitée donne des remboursements sur 14 ans, dans l'exemple, Boursorama  sera normalement plus compétitif. Il convient donc de se fixer une mensualité - la plus élevé qu'on puisse se permettre - et de partir sur des simulations s'approchant le plus possible de cette mensualité, afin d'avoir des offres de prêts comparables les unes aux autres.

Il est un avantage indéniable de savoir si l'on compte aller jusqu'au bout du prêt, ou si une forte probabilité de revente anticipée existe (changement familial ou professionnel prévisible...).
En effet si vous avez de fortes chances de rembourser le crédit par anticipation, il est :
 - inutile de se battre bec et ongle pour une délégation d'assurance (celles-ci sont surtout rentables en fin de prêt voire désavantageuses au début du prêt)
 - important d'éviter une hypothèque (ou IPPDD) car il y a des frais supplémentaires de main levée quand on rembourse par anticipation, on préfèrera un cautionnement bancaire (avec des fois la possibilité de revoir une partie de sa caution à la fin du prêt).
 - important de négocier la suppression des IRA (voir mon post)
 - peut-être judicieux de considérer un taux variable.
 - préférable d'obtenir un montage avec des prêts gigognes (je reviendrai la dessus plus tard).

Enfin, il est important d'être bien renseigné sur les prêts aidés auxquels on a droit (essentiellement pour les primo-accédant ). Les plus connus sont le 1% patronal (salariés d'entreprises de 20 personnes ou plus) ou le PTZ+. Les banques en sont friandes car leurs marges sur ces prêts sont 3 fois plus grandes (c'est l'état qui leur paye le manque à gagner sous forme de réduction d'impôt). Il existe aussi des aides dans certaines villes ou régions (prêt paris logement 0% par exemple) où pour certaines catégories professionnels (prêt à taux 0 du ministère de l'intérieur par exemple). Bref perdez vos illusions, le conseiller bancaire en face de vous ne les connaitra peut être pas tous (j'ai un exemple en tête pour un ami policier et le prêt aidé de son ministère), à vous de vous renseigner.