lundi 16 mai 2011

Les clauses à surveiller dans un prêt immobilier.


Je parlerai dans un prochain billet des optimisations à proprement parler d'un prêt. Pourtant, il ne faut pas être aveuglé par le sacro-saint TEG global du prêt, car d'autres détails peuvent faire pencher la balance.

  •  Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Il est courant d'avoir une clause portant sur une indemnité de remboursement anticipé. C'est à dire que si vous voulez rembourser votre prêt de façon anticipée (totalement ou partiellement), la banque retiendra un certain montant au titre de son manque à gagner en intérêts. Un prêt allant très rarement à son terme, c'est quelque chose à surveiller de près. Cette clause est réglementée par le code de la consommation (article R312-2) , et ne peut excéder la plus basse des 2 quantités suivantes : 3%  ou 1 semestre d'intérêts du montant remboursé. Donc en général, ce qui s'applique, c'est 1 semestre d'intérêt (soit votre taux nominal divisé par 2), à moins que par exemple vous ayez contracté un prêt à plus de 6%. Cette clause est fort méconnue des conseillers bancaires (qui citent généralement uniquement la règle des 3%). Comme beaucoup de choses dans le prêt, cette clause est négociable, il est bon d'obtenir sa suppression pure et simple ou à défaut, de négocier sa suppression au bout d'un certain temps (typiquement 5 ou 7 années). Ne vous faites pas avoir (comme c'est arrivé à des amis), si la banque vous propose de baisser les IRA de 3% à 1,5%. Avec les taux assez bas vers 4% en ce moment, la banque vous offre seulement 0,5% et pas 1,5% comme elle laisse à le penser dans la négociation. A savoir que certains cas, prévus par la loi, vous exonèrent de cette indemnité  : décès du conjoint, changement professionnel (même de quelques Km il y a jurisprudence).
  • La répartition d'un remboursement anticipé partiel.
Lorsque votre prêt est constitué de plusieurs prêts (typiquement quand on a un PTZ+ par exemple et un prêt complémentaire), il est bon de se renseigner en amont sur la façon dont sera réparti le montant d'un remboursement anticipé partiel sur les différents prêts. Aussi étonnant que cela puisse paraitre, vous n'aurez peut être pas la liberté de rembourser le montant de votre choix sur le prêt de votre choix. Certaines banques se font un plaisir de rembourser en premier le PTZ+ . D'autres répartissent au prorata du capital restant dû sur chaque prêt. La législation suggère pourtant que vous puissiez faire comme bon vous semble, mais le texte est soumis à interprétation (je vous résume des pages de débats que j'ai pu lire), et en l'absence de jurisprudence sur le sujet, il est bon de s'informer avant de rencontrer le problème (surtout lorsque l'on veut par exemple faire racheter son prêt par la concurrence, sans faire racheter le PTZ+) .
  • La modulation des échéances. 
Beaucoup de banques mettent en avant la modularité de leur prêt (typiquement +/-30% de l'échéance initiale), afin d'ajuster le remboursement à l'évolution de ses revenus. Il faut savoir que cette modulation s'effectue très souvent dans une limite de modification de la durée initiale. Ce qui est donc important à comprendre, c'est de combien d'années on peut rallonger /raccourcir son prêt au maximum. J'ai par exemple eu le témoignage d'une personne qui pouvait baisser ses mensualités jusqu'à -50% (royal) mais sans rallonger la durée initiale du prêt (rires).

Voilà pour les problèmes récurrents que j'ai pu observer de par ma lecture du forum Cbanque . Avez vous en tête d'autres clauses problématiques auxquelles il faut faire attention quand on signe prêt immobilier ? Merci pour vos témoignages et remarques.

3 commentaires:

  1. "ou 1 semestre d'intérêts du montant remboursé."

    C'est un semestre d'intérêts AU TAUX MOYEN DU PRÊT (***) sur le capital effectivement remboursé.

    (***) Hypothèse de prêts à taux revisable/variable, de prêts à taux progressifs ou dégressifs par paliers ou de prêts renégociés.

    Problème : aucun texte ne donne la méthode de calcul de ce taux moyen et il ne faut pas confondre "taux moyen" et "moyenne de taux"

    S'il s'agit de prêts à taux progressifs, il faut ajouter à cette indemnité de remboursement anticipé stricto sensu, l'indemnité compensatrice de taux moyen qui n'est pas plafonnée

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  2. Merci Aristide pour ces précisions ;)
    Je crois que dans la pratique, en cas de prêts composés de plusieurs sous prêt, les banques appliquent comme taux une moyenne des différents taux pondéré par le capital restant du.
    Par contre, l'indemnité compensatrice de taux me semble d'un époque révolue. Dans votre grande expérience des montages gigognes (qui peuvent être considéré comme un prêt à taux progressif après tout), avez vous vu une telle clause s'appliquer?

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  3. La moyenne des différents taux pondérés par les capitaux restant dus que vous citez n'a absolument pas à être appliquée dans chacun des prêts d'un ensemble de "sous prêts".

    Chaque sous prêt est un crédit à part entière et le taux moyen (qui ne doit pas être une moyenne de taux) se calcule à partir des différents taux réellement appliqués à l'intérieur de chaque sous prêt.(Cf code de la consommation)

    Une pondération par les capitaux restant dus n'a d'ailleurs aucun sens au regard de l'esprit du texte. Par ailleurs,s'il y a eu plusieurs taux utilisés depuis l'origine et - chacun - sur des périodes plus ou moins longues, je ne vois pas la pertinence d'un tel calcul.

    Pour le calcul du taux moyen, les banques font plutôt - prêt par prêt - une moyenne de taux non pondérée ou pondérée par les durées ce qui, d'avis de juristes et de praticien n'est pas correct nonn plus.

    Le bon calcul du taux moyen (qui n'est donc pas une moyenne de taux) doit se faire - prêt par prêt - par actualisation des flux de trésorerie à l'instar du calcul du taux effectif global.

    A préciser que certains Etablissements, dans la limite des règles édictées, divisent l'indemnité de remboursement en deux portions.
    La première partie dite "indemnité de gestion" et est due dans tous les cas.
    La seconde dite "indemnité financière" n'est due que si, au moment du remboursement anticipé, les taux de marché ont baissé par rapport aux conditions d'origine du prêt. Elle est alors une réelle indemnité compensant le manque à gagner par la banque.

    L'indemnité compensatrice de taux moyen est prévue par le code de la consommation mais n'est utilisable que si, pour un taux contractuel fixé, il faille introduire des paliers de taux progressifs afin d'éviter un amortissement négatif. Le taux contractuel n'est donc réellement atteint que si le crédit va a son terme.
    Dans l'absolu il est toujours possible d'avoir recours à cette technique mais, à ma connaissance, elle est devenue exceptionnelle.

    Pour les prêts gigognes, non , en règle générale il ne s'agit pas de prêts à paliers de taux mais à paliers d'échéances avec un taux correpondant au taux contractuel. Ladite claus d'indemnité compensatrice de taux moyen n'a donc pas à être appliquée.

    Cdt

    La prmiè

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