lundi 28 novembre 2011

Tahiti : la fiscalité pour les non-résidents.


Demandant ma mutation pour Tahiti, certaines questions pratiques et bassement matérielles se posent. Notamment, au sujet de notre maison actuelle. Vendre ou louer en gérant à 20 000 Km de là ?

Me voilà donc reparti dans les tableurs et les calculs diverses pour répondre à cette première question : vendre notre maison ou la conserver et la louer.
J'ai d'abord cherché quelle serait la fiscalité de ces loyers perçus en France alors que nos salaires seront à Tahiti ? Car il faut le savoir, il n'y a pas d'impôts sur le revenu à Tahiti ! Nos salaires étant indexés par un coefficient multiplicateur de 1,8 (plus primes de 30K€ tous les 2 ans), si mes revenus Tahitiens sont pris en compte pour calculer l'impôt de mes revenus fonciers en France, cela risque de ne pas être tenable. Au final, j'attends toujours une réponse du service des impôts, mais mes recherches me font dire que :
- Les revenus de source française (foncier, BIC...) sont exonérés de cotisations sociales (tant mieux, comme cela passe à 13,5%)
- Les revenus de source française sont taxés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu avec un minimum applicable de 20%.
20% donc au final (c'est pas avec les loyers que je percevrais de ma maison que je vais aller chercher les tranches d'impôt à 30% et plus), c'est un très bon deal.
Me demandant si j'allais par hasard être purement et simplement exonéré d'impôt y compris sur les revenus français (oui je sais je suis un rêveur), j'avais étudié la possibilité de vendre la maison et de placer la somme en achetant de l'usufruit de SCPI sur 5 ans. Mais avec 20% d'impositions (ce qui est peu puisque sans cotisations sociales) l'affaire n'est absolument pas rentable.
Au final, je pense que nous allons louer notre maison pour les raisons suivantes :
-Nous partons pour 4 ans maximum voir seulement 2. Au retour, nous aurons des bonifications pour revenir dans des postes du département, donc des chances raisonnables de retourner vivre effectivement dans cette maison qui nous plait.
-Que l'immobilier baisse ou monte dans l'intervalle, nous sommes sûr à notre retour et d'avoir un bien qui aura suivi le marché de l'immobilier. En quelques sortes, une assurance qu'on sera capable de redevenir propriétaire. Cela à l'air de rien, mais j'ai des amis qui se sont expatriés dans les années 2000, qui veulent revenir en France et ne peuvent devenir propriétaire sur Paris alors que leurs amis ingénieurs resté en France, sont devenus propriétaires en 2000 tout en gagnant nettement moins.
Effectivement, il faudra déléguer toute la gestion mais l'idée n'est pas tant de faire un placement rentable que de conserver notre bien à moindre frais. Tout de même, en comptant seulement 70% des loyers pour avoir une marge de sécurité, le TRI d'ensemble ressort à 4% net d'impôt, je ne pense pas pouvoir trouver bien mieux en vendant ma maison et en plaçant la trésorerie ainsi récupérée.
Tout cela reste bien théorique, et nous attendons le résultat de notre mutation fin février. Nous avons encore le temps de changer d'avis d'ici là.
Que feriez vous à notre place ?

8 commentaires:

  1. Bonjour

    "mes recherches me font dire que"

    Vos recherches sont justes. En tant que non résident, vous n'êtes pas redevable des PS, et l'imposition des RF se fera selon la 2044 avec un minimum de 20% des RF.

    A noter que l'imposition suit la déclaration normale, donc pour un non résident, la déclaration 2044 --> 2042 --> 2047 (cette dernière concernant les revenus hors de France, qui sont inclus dans le calcul, mais non fiscalisé eux-mêmes).


    "Me demandant si j'allais par hasard être purement et simplement exonéré d'impôt y compris sur les revenus français (oui je sais je suis un rêveur"

    Deux pistes à suivre, tout de même :
    - les plus-values mobilières sont exonérées de fiscalité en France pour les non résidents.
    - les assurances-vie souscrites par les non résident sont exemptées de l'article 990I du CGI. Traduction : vous pouvez transmettre plus de 152k par enfant via ces assurances vie, hors fiscalité française.

    Le second point, qui est acquis à l'ouverture du contrat, est intéressant si vous pensez pouvoir laisser à vos 2 enfants plus que les 150k non fiscalisés.

    Attention, cela nécessite quelques démarches auprès des autorités fiscales du pays de résidence + France.

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  2. Un gros merci pour cette confirmation et vos pistes de recherche Xa

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  3. Salut Yann,

    C'est vrai que cette situation est compliquée.
    Ceci dit, à ta place je ferais la même chose, c'est à dire louer la maison en déléguant la gestion si je sens que j'ai les reins solides.
    Un autre aspect du problème concerne le coût de la vie là bas, beaucoup plus important qu'en métropole étant donné que tout est importé sur place.
    Je te laisse ce lien pour info :
    http://www.letahitien.com/index.php?cat=infos&tahiti=polynesie&id=15

    amitiés
    alexandre

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  4. moi je préferais vendre ...car pas simple de s'occuper d'un bien situé à 20 000 kms ...( notament en cas de sinistre)
    de plus mon expérience des agences de locations est plutot....mitigée ...

    mais ce n'ets que mon avis

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  5. Ben alors...

    Pas encore sous les cocotiers ?

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  6. Hé non malheureusement, on manque nos mutations de peu à chaque fois :
    - Nouvelle Calédonie : recalé à cause de mon rapport d'inspection (jugé pas suffisamment bon) alors qu'on avait le "barême" pour partir.
    - Ma femme a loupé un superbe poste d'expat à Abu Dhabi (3ième classé pour 2 postes et y a pas eu de désistement). J'ai failli devenir homme au foyer !
    - On a pas eu la Réunion, mais la pas de surprise les barres sont stratosphériques.

    Bilan on ne pars toujours pas, mais on redemande la Nouvelle Calédonie cette année, on verra si le fait que madame s'est syndiqué obligera la commission à respecter le barème nous concernant.

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  7. La Réunion, c'est le top...

    Après - fais quand même attention à certains endroits type déserts culturels où vous risquez de vous morfondre. (cf Nouvelle Calédonie)

    Bonne chance

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  8. Merci pour cet article.
    Je voulais partager ce simulateur d'impôts Nouvelle génération qui peut aider les citoyens à réduire leurs impôts:
    https://docteur.tax
    Sa particularité est qu'il est illustré de graphiques simples qui vous projettent sur une période de 25 ans. Vous pourrez anticiper votre avenir fiscal avec précision.
    En espérant qu'il rende service à beaucoup de contribuables.

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