mardi 6 mars 2012

L'achat en viager comme investissement ?


Je me suis depuis quelques temps intéressé à l'achat en viager. J'ai appris de nombreuses choses à ce sujet qu'il me semble intéressant de partager.

  Initialement, le sujet du viager m'a attiré car mon père a subit depuis son entrée en retraite une perte conséquente de salaire et s'en plaignait. Je lui ai répondu : Vend ton appartement en viager, pour compenser cela, je ne cours pas après mon héritage de toutes façons !

La moralité du viager :

Tout le monde connait le mythe de l'acheteur de viager assassin de son pauvre vendeur. Beaucoup voient d'une façon incorrecte le paris effectué dans un tel placement sur le décès rapide de l'autre. Pourtant cette vision des choses me semble éculée. Le viager offre une réponse toute faite a des propriétaires vieillissants qui ont bénéficié de la bulle immobilière et se retrouvent à la tête d'un gros capital sur le papier mais ont du mal à boucler les fins de mois. les ventes en viager sont très modulables, et on peut accompagner la rente de clauses encadrant dans le temps le versement de celle-ci (dans les 2 sens). Beaucoup de viager d'ailleurs sont vendus avec uniquement un bouquet (somme initialement versé) et sans rente. Le risque pour l'acheteur repose alors uniquement sur la date de libération de son bien, mais n'est plus financier.
Internationalement, la vente en viager est quasiment une exception culturelle française (et belge voir suisse). Si beaucoup de pays latin (Espagne Italie...) en ont la pratique, c'est en France qu'on a en proportion le plus de vente immobilière en viager (et pourtant moins de 1% des ventes totales). Une alternative à la vente en viager, développée particulièrement dans les pays anglo-saxons, est le crédit viager hypothécaire (reverse mortgage). Le principe est de contracter un prêt avec garantie hypothécaire sur un bien immobilier qui ne sera remboursé (capital + intérêts) qu'au décès des souscripteurs, et ce dans la limite de la valeur à cet instant du bien gagé. Une telle alternative existe en France depuis 2006 (crédit foncier entre autres) mais n'a pas eu beaucoup de succès eu égard aux taux proposés (autours de 8,5%) là où les pays anglo-saxons proposent des taux comparables aux emprunts immobiliers classiques (dans les 5%).

Les motivations des vendeurs

Dans les motivations des vendeurs de viager, outre bien sûr le cas majoritaire d'un impératif besoin d'une complémentaire retraite, on trouve aussi d'autres raisons :

- Certains vendent en viager pour résoudre de leur vivant une succession problématique (cas des familles recomposées...)

- Certains vendent en viager pour au contraire déshériter leurs enfants (ce qui est impossible normalement) en voulant tout simplement ne rien laisser.

On notera que le viager bénéficie d'un cadre fiscal assez avantageux qui peut aussi être la source de motivation des ventes (voir ci après).

Comment est évalué le prix d'un viager (dans le cas  viager occupé) ?

Avant toute chose il est évident que dans toute transaction, le prix au final est celui qui permet de mettre le vendeur et l'acheteur d'accord. A ce jeu là il faut savoir que le marché du viager est actuellement un marché dominé par les acheteurs (beaucoup moins nombreux que les vendeurs), c'est la simple raison qui me fait penser qu'on peut faire de bonnes affaires dans l'achat en viager. Attention cependant, un prix trop bas peu vous faire requalifier par le fisc en donation déguisée (qui surveille particulièrement les transactions viagères entres membres de la même famille).

1) On détermine le prix du bien immobilier si il était vendu "normalement" en pleine propriété. (rien que sur ce sujet on pourrait écrire des pages, mais admettons qu'on arrive à une évaluation correcte).

2) On applique une décote correspondante aux années d'occupations qu'est en droit d'espérer le vendeur eu égard à son espérance de vie. Plusieurs méthodes de calcul existent, du pourcentage d'abattement bête et méchant en fonction du reste à vivre à une évaluation poussée des loyers réellement en cours dans le voisinage de la vente pour "évaluer" ce que le vendeur devrait verser comme loyers à l'acheteur. Du point de vue de ce calcul, on pourrait voir la vente en viager comme un investissement locatif où l'on s'achète des locataires ayant payé d'avance, avec cerise sur le gâteau, aucune taxation de ces loyers fictifs.

3) le prix ainsi obtenu (évaluation corrigé de la décote) est important car c'est celui qui servira de référence pour les frais de notaires et la calcul d'une éventuelle plus value (aussi bien pour le vendeur que pour l'acheteur le jour où il revendra). On notera que l'administration fiscale permet à l'acheteur du viager de substituer ce prix d'achat par le prix réellement payer (bouquet + rente effectivement versée) pour le calcul de la plus value futur (si cela est à son avantage).

4) le prix d'achat est ventilé entre un bouquet (somme versée initialement) et une rente à la bonne entente des parties. Pour le calcul de réversion de ce capital en rente, on fait une 2ième fois appel à l'espérance de vie restante de nos vendeurs ! Des calculateurs existent sur Cbanque par exemple.

5) La rente est généralement indexée sur le coût de la vie, mais l'indexation demeure libre et à la bonne entente des 2 parties. Personnellement, si j'achetais un viager, je tenterais d'obtenir que la rente soit indexé à l'indice du point des fonctionnaires (sensé suivre l'inflation) qui sert de calcul pour mon salaire afin de ne pas avoir de mauvaise surprise.

6) Les options sont nombreuses pour le calcul de la rente, comme déjà dit, on peut "borner" dans le temps le versement de celle-ci (dans les 2 sens donc). Il est même possible de faire une vente à terme :  on fixe exactement à l'avance le nombre de mensualités payable (le vendeur gardant tout de même le droit d'occuper à vie son logement). L'avantage (outre l'absence d'aléa financier dans la transaction) est que la rente sera alors entièrement défiscalisée (puisque considéré comme faisant partie du prix de vente). Il est aussi courant de prévoir une clause de libération anticipée du logement au cas ou le vendeur serait mis en maison de retraite (l'acheteur récupère alors son bien plus vite mais la rente s'en trouve généralement accrue).

On notera donc que l'évaluation de l’espérance de vie du vendeur est primordiale car elle intervient 2 fois dans le calcul : pour la décote et pour le montant de la rente, même si pour cette dernière, le contrat peut s'accompagner de clauses limitant le versement de cette rente, ou tout simplement supprimer ce risque en versant la totalité de la transaction sous forme de bouquet.
On notera aussi qu'un viager où les rendements locatifs sont bons est préférable à l'acheteur si l'ont retient la méthode d'évaluation à l'aide de l’estimation des loyers à verser.

L'évaluation de l'espérance de vie.

Chaque viagériste a sa méthode de calcul et il existe des disparités flagrantes.

1) les tables d'espérance de vie ont toujours quelques années de retard, le phénomène d'allongement de la vie n'est donc pas pris en compte sur la plupart des tables.

2) Le public qui vend en viager et aspire à avoir une rente viagère est un public généralement favorisé qui se sent en bonne santé. On parle de risque d'anti-sélection. Des études ont chiffré un impact d'environ 5 années sur l'espérance de vie d'un tel public comparé au public "moyen" des tables d'espérance de vie.

3) les vendeurs en viager obtiennent ainsi un pouvoir d'achat supérieur (voyages, meilleure consommation) qui aura un impact positif sur leur espérance de vie.

4) Quand on aborde la problématique d'un viager sur 2 têtes, je ne suis pas sur que l'espérance du maximum des 2 têtes soit bien calculé. Il est évident que l'espérance de vie du dernier survivant d'un couple est supérieur au maximum des espérances de vie séparées des 2 personnes. mais en admettant que les calculs soient bien fait, il en résulte inévitablement un écart-type (risque) plus élevé qui devrait selon moi être mieux rémunéré.

Au final, si j'envisageais d'acheter un viager, je m’intéresserai uniquement aux viagers occupé par des hommes seuls, en rajeunissant de 5 année l'age de mon vendeur pour le calcul de la rente dans cette table notamment. (donne un coefficient diviseur pour convertir un capital en rente viagère).

Le viager libre.

Le saviez vous, il est possible de vendre un bien en viager libre ! C'est à dire que les acheteurs entreront en pleine propriété du bien pouvant l'occuper de suite. Je me suis instantanément demandé quel était l'intérêt pour les vendeurs d'une telle vente :

Du point de vue des vendeurs.

- La rente viagère subit un abattement de 50,60 ou même 70% suivant l'age des vendeurs le jours de la transaction ( pour respectivement 50;60 ou 70 ans). Ainsi une personne âgée gérant un parc locatif peut trouver beaucoup d'intérêt à ce dispositif. Plutôt que de percevoir des loyers lourdement taxé, celle-ci dispose d'un capital (bouquet) et d'une rente fortement défiscalisée (généralement fixé pour un montant équivalent aux loyers précédemment perçu) tout en se débarrassant de la taxe foncière, des frais d'entretiens du bien, et du soucis de gestion des locataires.

Entre l'abattement de la rente et la possibilité de minimiser l'impact d'une éventuelle plus-value (dans le cas cependant mineur d'un viager occupé mais non résidence-principale), le viager pourrait se voir comme une niche fiscale.

Du points de vue des acheteurs :

- Pour ceux qui ont du mal à accéder à la propriété car leurs dossiers de crédit n'est pas favorablement reçu par les banques, l'achat d'un viager libre est une aubaine. En effet, le vendeur joue alors en quelques sortes le rôle de banquier, en substituant le remboursement d'un crédit à celui d'une rente. Il faudra cependant que l'apport initial  couvre le bouquet, car il n'est pas possible de faire un emprunt immobilier classique pour financer un bouquet. Le vendeur prend une hypothèque de premier rang sur le bien pour s'assurer du versement de la rente (et récupère donc la totalité du bien si jamais l'acheteur se retrouve dans l'impossibilité de payer la rente). Les banques refuseront bien évidemment de faire un prêt immobilier où il existent une hypothèque de premier rang.

Le futur du viager ?

L'achat en viager restera auréolé du paris sur la mort de l'autre, et demeure un placement risqué pour l'acheteur isolé. Cependant, il répond à un besoin réel, dispose d'un cadre fiscal favorable et est surtout un marché d'acheteur. Les gains sur le papier sont donc réel. Je pense qu'on verra apparaitre dans le futur des fonds d'investissements viagériste accessible au grand public (comme par exemple des SCPI dédiées au viager, ce qui est interdit pour l'instant). Il en existe déjà comme Koesio, mais sont réservés aux institutionnels. Ce système a comme avantage de mutualiser le risque, et d'éviter le face à face morbide entre 2 personnes physiques.

Sources : Diverses recherches sur le net, mais principalement ce mémoire de fin d'étude.

10 commentaires:

  1. Bonjour,
    "il n'est pas possible de faire un emprunt immobilier classique pour financer un bouquet. Le vendeur prend une hypothèque de premier rang sur le bien pour s'assurer du versement de la rente (et récupère donc la totalité du bien si jamais l'acheteur se retrouve dans l'impossibilité de payer la rente). Les banques refuseront bien évidemment de faire un prêt immobilier où il existent une hypothèque de premier rang"

    Si c'est possible.
    Même si le crédirentier a inscrit un privilège de vendeur sur le bien la banque peut toujours demander un autre garantie qui peu, par exemple, être une hypothèque sur un autre bien, une cation hypoyhècaire ou autre.
    Le financement di bouquet est même permis par la réglementation épargne logement.

    Cdt

    Aristide

    RépondreSupprimer
  2. Merci pour cette précision Aristide, mais je parlerais alors de prêt hypothécaire, pas de crédit immo classique. Même si il est bon de savoir que le bouquet est éligible à l'EL.

    Cdt

    RépondreSupprimer
  3. Si si; c'est bien un prêt immobilier......qui n'est pas forcément hypoth&caire.
    Cdt

    RépondreSupprimer
  4. En effet, je ne suis pas un spécialiste en viager mais je trouve cet article vraiment très pratique et très claire. Un grand merci à vous, je vais partager cela avec mes potes

    RépondreSupprimer
  5. Article intéressant, et bien complet.

    J'ajouterai, en lien avec l'article du jour, les possibilités de vente d'US ou de NP (la vente NP s'apparente à un viager avec paiement intégral au jour de la signature).

    RépondreSupprimer
  6. Bonjour
    Oui, l'article est bien fait. Mais je ne comprends pas bien le rapport entre espérance de vie restante et coefficient diviseur.
    Exemple : un monsieur de 80 ans a une espérance de vie de 87 ans (reste donc 7 ans "à vivre") et un coefficient diviseur de l'ordre de 6,7. Cela semble logique.
    Un monsieur de 63 ans a une espérance de vie de 82 ans (reste 19 ans "à vivre" et un coefficient diviseur de 11,8 ! Du coup la rente va être presque doublée (rapport 19/11,8) et il faudra bien la payer pendant 19 ans en moyenne . Et là, cela semble moins logique.
    Avez-vous une explication ?
    Merci.

    RépondreSupprimer
  7. les 2 coefficients ne sont clairement pas faits avec le même taux d'actualisation (environ 1% pour les 7 ans contre 5% pour les 19 ans).
    Sur cette table que je cite dans mon article : http://users.telenet.be/J.Schryvers/tables/pdf/tables/6LifeAnnuityMonthly.pdf
    Pour 2 hommes avec le même taux d'actualisation de 2% par exemple, les coefficients deviennent 6,888 pour l'homme de 80 ans et 16.136 pour l'homme de 63 ans (plus en cohérence que le 11.8).

    RépondreSupprimer
  8. j'ai bien aimé votre article,ça me donne du courage pour le suggéré a d'autres amis,je vous souhaite une bonne continuation...

    RépondreSupprimer
  9. Je m'intéresse également à l'investissement locatif en viager. C'est une très bonne solution pour préparer sa retraite. Marie

    RépondreSupprimer
  10. Je pense que votre article était très intéressant!
    Le problème des taux d'actualisation est réellement de rigueur, seulement des actuaires sont capables de faire un calcul viager de qualité. Il y a la société Aseali, www.calculviager.com, qui fournit des calcul actuariels pour le viager.
    Cependant, le viager est un investissement très rentable particulièrement avec les rendements actuels sur les marchés financiers.

    RépondreSupprimer