vendredi 11 novembre 2011

Intérêts intercalaires, déblocages de fonds, mise en amortissement immédiate : pièges et astuces.


Il est courant lorsque l'on fait construire, et qu'on est locataire pendant la durée de la construction, de demander un "différé" sur son prêt car l'on ne peut faire face financièrement à son loyer et aux charges de son prêt. Il y a alors pas mal d'astuces à connaître et de pièges à éviter.

Déjà, il existe 4 types de différé. Prenons pour les explications le cas d'un prêt négocié sur 20 ans.

Différé d'amortissement externe : Pendant une période inconnue (avec un maximum de 3 ans généralement tout de même), vous ne payez que les intérêts (+ assurances) des sommes débloquées (aussi appelés intérêts intercalaires). Quand la construction est finie et que le dernier appel de fond est consommé, on rentre enfin dans la période d'amortissement sur les 20 ans prévus.
Différé d'amortissement interne : C'est le même principe que l'externe à la subtilité près que le prêt durera 20 ans en tout et pour tout. Si votre construction est prévue pour durer 2 années, l'amortissement se fera après la période pré-programmée du différé sur 18 ans (avec les mensualités qui en découleront). Cette solution est nettement moins souple, car la période de différé pré-programmée n'est pas adaptable à l'avancement réel des travaux (attention donc en cas de retard non prévu).
Différé Total externe : C'est le même principe que le différé d'amortissement externe, sauf qu'on ne paye que l'assurance (généralement une somme dérisoire). Les intérêts non payés vont s'accumuler dans une "cagnotte virtuelle" qui viendra se rajouter au capital emprunté chaque année (pas de capitalisation des intérêts au mois le mois, uniquement par année selon l'article 1154 du code Civil).
Différé Total interne : Je vous laisse deviner !

Les pratiques diffèrent selon les banques. En règle générale, elles n'aiment pas les différés totaux qui leur font prendre plus de risques et leur coûtent plus cher. D'ailleurs certaines banques majorent le taux pendant la période de différé. Pour les considérations qui suivent, on supposera négocié un taux unique pour la période d'amortissement et la période de différé.

 Ordre de déblocage des fonds : attention au PTZ !
Il est bien connu qu'il vaut mieux débloquer en premier  les prêts dans l'ordre croissant de leurs taux afin de minimiser les fameux intérêts intercalaires.Parfois la banque impose de débloquer son apport en premier pour être sur de l’existence de celui-ci. Sinon son injection doit intervenir avant que la rémunération de l'épargne soit inférieur au taux du prêt débloqué. Une astuce parfois prévue est de débloquer son PTZ en premier, mais pas totalement (à mettons 100 € près) ! On ne le débloque qu'a la fin pour retarder sa mise en amortissement. Comme sur le PTZ, il n'y a pas d'intérêts intercalaires, c'est tout bénéfice. On peut aussi tout simplement négocier un différé d'amortissement du PTZ, cela est prévu par la loi L31-10-11. Seulement, les banques n'accordent que rarement cette période de différé sur le PTZ car elles en sont de leur poche ! (contrairement à la période d'amortissement où c'est l'état qui finance les intérêts). Toutefois, un arrêté du 25 mai 2011, autorise maintenant les banques à pratiquer la mise en amortissement progressif du PTZ. En décodé, la banque peut décider de faire démarrer le remboursement du PTZ dès le premier euro débloqué, au prorata du montant débloqué, sans bien entendu que la durée totale en soit rallongée, vous spoliant ainsi d'une partie de vos droits au PTZ. Attention donc avec le PTZ et les déblocages  de fonds, il faut que tout soit écrit noir sur blanc si vous ne voulez pas avoir de mauvaise surprise et vous retrouver spolié d'une partie de votre PTZ sur une partie de sa durée.

Mise en amortissement immédiate : Il existe plusieurs techniques de "mise en amortissement immédiate" lorsque vous débloquez vos fonds en plusieurs fois dans une construction. Sans rentrer dans les détails techniques, le principe est à chaque fois le même, commencer à payer les intérêts ET une partie du capital débloqué dès le début. Certains disent que cela évite les fameux "intérêts intercalaires", j'ai même vu des témoignages de personnes prêtent à attaquer leur banque en justice car elles se sentaient trompées de ne pas profiter de ce système contrairement à ce qu'elles avaient cru. Je prétends que c'est une vue de l'esprit ! Qu'on amortisse du capital ou qu'on paye juste les intérêts intercalaires, dans les 2 cas, on a payé les intérêts sur les sommes débloqués. Le seul intérêt d'une mise en amortissement immédiate est de pouvoir mettre un effort d'épargne supplémentaire dès le début dans son prêt. Certains en ont les moyens d'autres pas. Il existe même une possibilité de profiter du système et d'optimiser le tout si vous avez sur votre prêt une assurance (décès, ITT ...) dont les mensualités ont été calculées sur le capital initial emprunté (assurance groupe classique des banques, mais qui ne couvre que le capital restant dû dans la vie du prêt). Lisez l'histoire suivante !
Exemple concret fictif : M. et Mme Michu font construire une maison. Ils ont un besoin d'un financement de 100 000 € accordé par leur banque sur 15 ans taux nominal proportionnel 4% et assurance groupe 0,5 % du capital initial. M. et Mme Michu pensent pouvoir fournir un effort d'épargne conséquent dès le début du prêt, et aimeraient bien amortir du capital dès les premiers déblocages de fond. Malheureusement leur banque ne propose pas cette possibilité, et ils se retrouvent à payer uniquement les intérêts (intercalaires) des sommes débloquées via un différé d'amortissement externe. M. et Mme Michu arrivent à mettre de coté de l'argent tout en payant les intérêts intercalaires. Ils placent cet effort d'épargne sur leur livret A à 2% d'intérêt. M. Michu râle ( et il a raison) car cet argent ne travaille qu'a 2%, alors que si il avait été mis dans leur prêt, il travaillerait au taux du prêt de 4%. Arrive la fin de la construction de leur maison 12 mois après le premier déblocage de fond. M. Michu a une idée diabolique ! Il s'arrange avec le constructeur pour payer avec ses deniers une partie du dernier déblocage. Il lui remet ainsi les 3000 € (intérêts compris) qu'il a réussi à mettre de coté pendant cette année. Ces 3000 € vont se déduire du dernier appel de fond. Ainsi finalement, M. et Mm Michu n'ont débloqué que 97 000 €. Ils font un abandon de solde auprès de leur banque pour que la mise en amortissement commence enfin. M. Michu à donc perdu dans l'histoire quelques euros d'intérêts (argent placé à 2 % dans le livret A au lieu de 4% dans le prêt) MAIS, il n'emprunte que 97 000 € au final, et cela impacte son assurance calculée sur le capital initial. Ce gain (0,5% de 3000 € chaque année) lui sera rapidement plus profitable que les intérêts perdus (au bout d'un peu plus de 2 ans il sera gagnant).
Voilà donc le principe, plutôt que de se battre pour avoir une mise en amortissement immédiate, si vous avez une assurance calculée sur le capital initial, il est préférable de prendre la solution simple d'un différé d'amortissement externe, de placer bien entendu son effort d'épargne supplémentaire sur un livret quelconque, et d'injecter (si possible au fur et à mesure, au pire au dernier déblocage) l'argent ainsi économisé dans les appels de fond. En faisant un abandon de solde pour le dernier déblocage, tout rentrera dans l'ordre et les économies réalisées sur l'assurance  seront bien vite plus profitable que le manque à gagner en intérêts. L'astuce marche encore mieux si vous avez réussi à négocier un différé total ! C'est alors un gros gain sur l'assurance que vous pourrez réaliser : vous pourrez artificiellement abandonner le solde composé des intérêts intercalaires que vous n'avez pas payé mais mis de coté, et profiter ainsi d'une réduction artificielle de votre assurance puisque au final, une fois les intérêts intercalaires non payés capitalisés vous revenez au même solde, mais avec l'assurance réduite ! Vous commencez à comprendre pourquoi les banques n'aiment pas les différés totaux ?

Sources : Aristide sur Cbanque et ceci notamment

5 commentaires:

  1. Bonjour,

    Concernant la description des techniques, ne croyez vous pas qu'il eut été plus "sympa" de citer vos sources à savoir le forum "cBanque" ?

    "Il est bien connu qu'il vaut mieux débloquer son apport initial, en premier,"
    Non si le TEG du PTZ et/ou autres prêts sociaux est inférieur au taux de rémunération percu en rémunération de cette épargne, ce sont ces financements qu'il convient de débloquer en premier.

    Pour "l'astuce" des remboursements anticipés partiels en remplacement de l'amortissement immédiat, là encore il me semble dommage que suite à nos échanges sur le forum "cBanque" vous avanciez les avantages mais que vous ne fassiez aucune mention des inconvénients pratiques qui, dans la plupart des cas pour l'emprunteur lambda, se résumera à une théorie inapplicable.

    Cdt

    Aristide

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  2. Allons Aristide, j'ai déjà cité Cbanque depuis le début de mon blog, et je vous cite régulièrement (CF commentaires sur le billet précédent celui-ci). Vous savez très bien que tout ce que je sais sur les prêts je le tiens de vous. Je rajoute néanmoins la source de votre blog sur les différé, pour le reste, cela vient d'au moins 3 discussions différentes du forum. Pour l'apport initial, il est vrai que c'est plutôt dans la pratique la banque qui oblige son déblocage en premier pour, je vous cite "être bien certain que l'apport personnel déclaré est bien existant". Je rectifie mon billet.
    Pour les inconvénients pratiques à un abandon de solde, cela me semble assez "facile" de ne mettre que l'argent réellement économisé dans le dernier déblocage avant la mise en amortissement. Mais je vous ai demandé par 2 fois votre avis sur le forum sur cette possibilité. Toutes vos objections "pratiques" concernaient les petits RAP sans IRA ce dont il n'est pas question ici. Je suis largement preneur de vos objections (ici ou sur le forum) que je ne manquerais pas de faire partager.
    Cdt
    Votre dévoué Padawan

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  3. Bonjour,

    Cet échange me donne l'occasion de vous demander pourquoi aucune information n'est adressée lorqu'un nouveau commentaire arrive sur votre blog ?

    Un nouveau billet est bien annoncé mais - pour ce qui me concerne en tout cas - pas les commentaires qui viennent à sa suite.

    C'est la raison pour laquelle je n'avais pas consulté les nombeux échanges que vous avez eus avec XA dans cet avant dernier billet où tant cBanque qu'Aristide sont effectivement cités.

    Je vais d'ailleurs y ajouter aussi un commentaire mais dont la première partie sera redondante avec une réponse que je vous ai déja apportée sur le forum cBanque.

    Par ailleurs rien à redire sur les modifications apportées au billet ci-dessus

    Cordialement

    NB) - Je ne sais pas comment faire pour que mon pseudonyme apparaisse; c'est pour cela que je publie sous anomyme (mais je signe avec mon pseudonyme)

    Aristide,

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  4. Pour l'avertissement par mail d'un nouveau commentaire, il faut cliquer sur "s'abonner par e-mail", option malheureusement disponible sur si vous êtes "loggé" sous google (par exemple en aillant une messagerie google). Pour poster avec un nom, vous avez le choix entre anonyme ou nom/URL (même si toute usurpation est possible). Autre solution, encore une fois avoir un compte google et l'option de poster avec le nom du compte est proposée (pas d'usurpation possible).
    Bien cordialement
    Yann

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  5. Merci

    Mais je ne suis pas "loggé" chez Google

    Cdt

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