samedi 5 novembre 2011

Une bonne idée que j'ai mais qu'il y a que moi qui la comprend...


C'est en étudiant le principe des prêts gigognes qu'il m'est apparu une idée pour un nouveau type de prêts qu'une banque pourrait commercialiser. Un système qui permettrait à la banque de proposer une mensualité imbattable (avec une durée fixe) pour ses prêts. Malheureusement, j'ai déjà essayé d'expliquer le principe à des amis banquiers, et je me suis senti fort incompris, aussi fais-je donc ici l'essai de style de m'expliquer.

Rappelons d'abord le principe des prêts gigognes pour retracer mon cheminement de penser. Au lieu d'emprunter 100 000 € sur 25 ans à 4,5% vous empruntez 45 000 € sur 15 ans taux 3,8% (par exemple) puis les 55 000 € restant sur 25 ans à 4,5% qui connaitront un premier palier de 15 ans pendant lequel on ne paiera quasiment que les intérêts. Le montage ainsi lissé vous permet d'avoir une partie de la somme empruntée qui travaille à un taux moindre (3,8 au lieu de 4,5) réduisant in fine le coût de votre crédit, de vos mensualités et bien sur votre TEG.
Il peut y avoir de surcroit un gain substantiel sur une éventuelle assurance sur capital initial puisqu'une partie du prêt s'éteindra au bout de 15 ans et l'assurance sur capital initial avec (ce qui prouve si besoin était l'illogisme de ces assurances sur capital initial).
Qu'on soit clair, le banquier qui a inventé cela travaillait vraiment dans l'intérêt du client et pas de la banque. En effet, un tel montage ne modifie en rien le coût de la ressource pour la banque. Du point de vu de la banque, le prêt ne coûtera pas moins cher parce qu’il est fractionné en 2. Au contraire, gérer 2 prêts introduit des coûts fixes de fonctionnement pour la banque. De plus, à mensualité équivalente, un montage gigogne s’amortit plus vite qu'un prêt classique. Un banquier aurait donc tout intérêt à proposer un meilleur taux sur un prêt unique donnant la même mensualité que le montage gigogne, il a tout à y gagner. Pourquoi les montages gigognes sont-ils donc proposés? Parce que dans la pratique, vous avez un conseiller en face de vous qui a une grille de taux qu'il se doit de respecter. Il ne peut descendre en dessous sans en référer à sa hiérarchie. Par contre, il peut bidouiller sur son logiciel pour faire un montage gigogne qui baissera le coût tout en gardant (artificiellement) les taux de sa sacro-sainte grille.
Ci dessous: le graphique montrant la différence de capital restant dû entre un prêt de 100 000 euros sur 25 ans, avec d'un coté un taux fixe de 4,284% et de l'autre, un montage gigogne otpimisé 15/25 ayant pour taux 3,8 et 4,5%. Les 2 remboursements donnent bien sur 2 mensualités(543,64 €) équivalentes pendant les 25 années, sans assurance sur capital initial.

On voit qu'il y a plus de 700 € de différence sur le capital restant dû entre les 2 montages autours de 120 mois de vie du prêt.
Il y a de plus un phénomène qui m’exaspère dans les prêts : Vous empruntez sur 25 ans. Vous avez donc un taux franchement pas top. 15 ans plus tard, il vous reste que 10 années de prêt à rembourser par contre vous avez gardé votre taux pas top du départ. Sur 10 ans, il y a fort à parier que vous seriez en droit d'obtenir un taux bien meilleur, vous poussant à renégocier le taux auprès de votre banque ou à aller voir ailleurs. Alors que l'intérêt de la distribution de crédit pour une banque est la fidélisation de ses clients.
Ces différentes constatations m'ont conduit à l'idée suivante : pourquoi une banque ne proposerait pas un crédit avec un taux allant décroissant dans la vie du prêt. Une sorte de prime de fidélité !

Exemple : Vous voulez emprunter sur 25 ans, le meilleur taux fixe que vous avez trouvé est 4,5%. Sur 20 ans, on vous fait du 4,2% (si vous pouviez vous permettre un meilleur effort d'épargne), sur 15 ans 3,8%, sur 10 ans 3,3% et sur 5 ans 2,8%.  Ces taux sur des durées inférieures vous font rêver, mais vous ne pouvez vous permettre pour votre emprunt de 100 000 € que les mensualités de 555,83 € sur 25 ans taux 4,5% (le tout sans assurance pour simplifier). Une banque vous propose le montage suivant : votre taux est de 4,7% les 5 premières années, 4,4% les 5 suivantes, 4% les 5 d'après, puis 3,5% et enfin 3% pour les 5 dernières années. Un tel montage vous donne une mensualité constante de 545,62 €. A peu près 10 € d'économies par mois. Par contre une étude détaillée du tableau d'amortissement des 2 prêts vous permettra de vous rendre compte que vous n'en ressortirez gagnant réellement qu'au bout de 176 mois passés en cas de solde anticipé du prêt.

A mensualité équivalente avec un taux fixe, un taux décroissant donne un amortissement plus lent (le phénomène contraire exact des prêts gigognes). Une statistique bien connu est que les prêts sont généralement soldés par anticipation au bout de 7 années. Une banque gagnerait donc plus d'argent sur ses crédits avec ce système car il y a plus d'intérêts payés par le client en début de prêt. Ainsi tous les clients qui ne vont pas au bout de leur prêt seraient "sanctionnés" par ce système. Quel est donc l'intérêt d'un client pour se laisser convaincre ? Tout simplement, ce que la banque gagne sur les uns, elle peut le répercuter sur les autres et proposer ainsi grâce à ce système un taux global et donc une mensualité moindre que ses concurrents appliquant un taux fixe tout le long du prêt. De plus, un client n'aura grâce à ce système pas besoin de renégocier son crédit en cours de vie, les intérêts décroissants de façon logique avec la durée restante à courir du prêt. La banque peut de plus proposer des facilités de transfert de prêt pour les clients déménageant afin qu'un client fidèle ne perde pas sa prime de fidélité sur le taux.
Des banquiers à qui j'ai eu l'occasion de présenter mon idée, m'ont opposé des difficultés techniques pour la mise en place d'un tel système. Ce à quoi j'ai répondu qu'il existait bien des taux variables où l'échéancier s'adapte chaque années, il ne me parait pas plus compliqué de prévoir un taux fixé à l'avance mais s'atténuant dans la vie du prêt. De plus un tel système serait applicable aux taux variables sans rien changer. En effet, dans les taux variables, le taux est calculé chaque années par une formule type "marge+ euribor 3 mois". Cette marge étant bien sur plus grande pour les prêts longs que les prêts courts. On pourrait très bien envisager un taux variable dont la formule d'indexation serait "marge décroissante dans la vie du prêt + euribor 3 mois" (la marge de départ étant certainement légèrement plus grande au départ pour compenser, mais le client s'y  retrouvant sur la durée). De plus, un variable capé +1 serait grâce à ce système moins contraignant pour la banque (la marge diminuant, il y a de moins en moins de chance de se heurter au cap).
Enfin, j'imagine fort bien une campagne publicitaire vantant les mérites d'un tel système  genre campagne CIC : plus vous restez plus le taux baisse (nonobstant bien sur la pénalité  par rapport à un taux fixe si l'ont quitte le train en cours de route).
Je pense sincèrement que grâce à un tel système, une banque pourrait proposer des mensualités fixes imbattables tout en s'y retrouvant et le client aussi. J'ai fait des simulations excel pour me convaincre du bien fondé, du système. Il m'apparait qu'a durée égale, une banque pourrait proposer des mensualités d'environ 3~4% moins cher par mois qu'une banque concurrente sans perdre d'argent (en se rattrapant sur les prêts interrompus avant la fin). Ainsi, le client lié par le prêt et la banque auraient un intérêt commun de rester ensemble. Si un jour je vois un tel système fleurir, je ne pourrais m’empêcher de penser en souriant : je le savais !

24 commentaires:

  1. Bonjour Yann

    Primo, vous commettez une lourde erreur pour un mathématicien en supposant que la banque "sera de toutes façons obligé d'acheter sa ressource sur 25 ans."

    Le travail d'un banquier est justement de financer à long terme, sur la base d'un mix court, moyen et long terme. Traduction : lorsque VOUS empruntez sur 25 ans, la banque, elle, n'emprunte pas sur 25 ans.

    Secundo, si un banquier était assez idiot pour financer intégralement en prêt via des financements de même durée, il opérerait, sur un gigogne, de la même façon : en se financant lui même avec 2 prêts de 15 et 25 ans.

    Tercio, les frais fixes sur un emprunt ... il faut être un peu réaliste : faire travailler un ordinateur 18 nanosecondes de plus, ca ne creuse pas les coûts internes de la banque :)


    Sur le "stupide" gigogne, vous notez vous même que cela permet de signer avec des clients qui ne viendraient pas chez vous, faute de taux simple compétitif. Un peu léger comme démonstration de stupidité, non ?

    Par ailleurs, vous comparez un gigogne 15-25 avec un classique 25. C'est bien, mais il faut penser que, en dehors de la demande expresse par le client, lorsqu'un banquier propose de lui meme le gigogne c'est soit parce que vous êtes un peu juste pour un classique de durée intermédiaire (20 ans contre montage 15-25), soit parce que justement en classique 25, il n'est pas assez compétitif, et préfère "perdre" un peu sur l'emprunt, mais vous avoir comme client.


    Sur votre idée, permettez moi de disconvenir avec l'intérêt de votre mécanisme. Votre proposition consiste à payer encore plus d'intérêts avec des euros de 2011, et bien moins d'intérêts avec des euros de 2026. Ce faisant vous négligez de comparer le pouvoir d'achat des euros de ces deux années (cf Aristide et son coût corrigé :))


    La difficulté n'est clairement pas technique : les programmes sont parfaitement capables de le faire. Et ils existent déjà (cf les prêts à amortissement constant). Par ailleurs, votre principe de prêt existe déjà, on le trouve dans les financements pour collectivités et institutionnels (taux lié au risque, c'est à dire au CRD).

    De mon point de vue, la difficulté est surtout commerciale : vous vendez un coût direct plus élevé que les concurrents, ce qui est difficile. On peut le "démontrer" avec les assurances : celles en CRD qui affichent un coût direct plus élevé sans en général rebutante pour les emprunteurs. Alors qu'elles présentent en général un profil similaire à votre idée : une mensualité décroissante, un coût total en général inférieur à l'assurance fixe proposée par le même assureur, et une problématique tout à fait similaire si on regarde le coût en monnaie constante de ces assurances.

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  2. Bonjour Xa,
    Je ne connais pas les secrets de financement des banques, seulement je suppose qu'un montage 15/25 gigogne ou pas, n'impacte pas du point de vue de la banque le coût de sa ressource. Je me base sur les dires d'Aristide qui a tout ma confiance, voir ici :
    http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?16772-Pret-gigogne/page5
    Notamment ce passage :
    "- Concernant les montages "gigogne" à échéances lissées, vous avez compris qu'il y a forcément un prêt dit "a paliers" qui permet d'assurer le lissage parfait en prenant en compte tous les autres prêts emboîtés/imbriqués.

    Or, dans son refinancement, la banque n'a pas la possibilité de trouver une ressource qui "colle" à ce profil d'échéances progressives."
    Je vais modifier mon billet pour qu'il soit plus fidèle à ce que je veux exprimer.
    C'est de même Aristide qui évoque les coûts fixes de gestion des prêts pour une banque, et pardonnez moi, il a là encore toute ma confiance sur le sujet.
    Vous m'avez mal compris sur le coté "stupide" des prêts gigognes. Étant donné que le montage gigogne ne change rien du point de vue de la banque sur le coût de la ressource (au contraire, frais de gestion de part les 2 prêts), celle-ci aurait tout intérêt à proposer un prêt unique à son client donnant lieu à la même mensualité que le montage gigogne ( Plus simple de fonctionnement, et amortissement plus lent). Dans la pratique uniquement, il est plus simple pour un conseiller de faire un montage gigogne que de négocier auprès de sa hiérarchie un meilleur taux.
    Mon idée consiste avant tout à proposer une mensualité imbattable (quelque chose de très concret pour les gens, payer moins avec les euros de 2011 et de 2026), en échange d'une fidélisation plus forte du client (Moins de chance de renégociation dans la vie du prêt, pénalité plus lourde en cas de remboursement anticipé). Cela me semble commercialement "vendable".
    Je suis heureux de voir que le principe existe déjà avec des prêts ayant un taux basé sur le CRD (ce qui revient à peu près au même je vous l'accorde).

    Bien cordialement, merci pour votre commentaire

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  3. "je suppose qu'un montage 15/25 gigogne ou pas, n'impacte pas du point de vue de la banque le coût de sa ressource"

    En fait si, puisque la banque ventile son financement sur des périodes de durées diverses. Or le financement de la partie 15 ans se fait sur des durées plus courtes, ce qui induit un coût de financement différent, quoique proche.

    On peut simplifier en considérant que le financement est similaire, mais techniquement ce n'est pas juste.

    Comme pour les frais fixes : leur évolution n'est pas linéaire avec le nombre de prêts. Il faut tenir compte des économies d'échelle.

    Il suffit de regarder le bilan d'une grande banque sur 15 ans pour se rendre compte que l'évolution des coûts de structure est incroyablement plus faible que l'évolution des encours et du nombre de prêts, le tout alors même que les banques ont fortement élargi leurs gammes ...


    "Mon idée consiste avant tout à proposer une mensualité imbattable"

    Je comprends le fondement de votre idée. Mais, outre que j'ai un doute sur vos calculs (si vous mettiez votre fichier en ligne, ce pourrait être intéressant), vous négligez un critère fondamental du business : ce qui est le mieux pour un client n'est pas nécessairement ce qu'il acceptera !

    Or le nerf de la guerre reste de vendre du produit.

    Vous, vous aurez sans doute le réflexe de regarder le prêt dans la durée. Mais le commun des mortels restera sur le taux facial initial de 4.7 (votre exemple) et se dira "c'est mieux là bas parce que le taux est de 4.5".


    Vous qui pratiquez pas mal cbanque, vous avez dû voir le nombre de posts sur le sujet, et les positions très différentes des différents intervenants.

    Au final, la plus grande partie des emprunteurs se focalisera sur le taux facial. D'où la difficulté : si vos calculs sont bons, il restera à prêcher la bonne parole, ce qui risquerait d'être compliqué.

    Bonne soirée

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  4. Oui mais le sacro-saint TEG serait meilleur, même si le taux de départ serait nécessairement plus élevé. Et puis je persiste à croire que la mensualité in fine est un argument concret et imparable.
    Je vous livre bien volontiers mon fichier perso :
    http://www.mediafire.com/?2thrj77qld7hdzy
    vous rentrez la hiérarchie des taux comme désiré et en J1 la mensualité désirée. Vous aurez un récapitulatif ligne 4 des montants empruntable et un détail du tableau d'amortissement en dessous (petite originalité, le tableau est généré à l'envers).
    Pour le coût de la ressource d'une banque qui serait moins cher dans un montage gigogne, vous me mettez le doute. De ce que j'avais cru comprendre, une banque finance surtout ses flux de manière assez tendu. Je demande des précisions à Aristide sur Cbanque.

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  5. "Oui mais le sacro-saint TEG serait meilleur, même si le taux de départ serait nécessairement plus élevé."

    Un peu, et encore, sous réserve que la hiérarchie soit applicable. Puisque si le banquier s'engage aujourd'hui sur un taux de 3, il lui est beaucoup plus difficile de s'engager sur un taux de 3 dans 20 ans ...

    J'ai regardé votre fichier, les mensualités sont justes. Je vous invite à calculer l'effet obtenu si vous inversez la logique (un taux progressif, comme on en voyait, avec les prêts 2/3 phases au début des années 2000).

    Avec votre hiérarchie de taux, on tombe à 445 euros par mois, et un coût total en intérêt de 61k. Le tout en sécurisant la banque, puisque la progression des intérêts limite l'érosion monétaire + prend en compte l'évolution de ses coûts annuels (il faut penser que les employés sont augmentés sur la durée).

    Pourtant, ces prêts ont disparu du paysage bancaire.

    "Pour le coût de la ressource d'une banque qui serait moins cher dans un montage gigogne, vous me mettez le doute"

    Pas moins cher, similaire (ie un poil plus un poil moins selon les situations).

    "une banque finance surtout ses flux de manière assez tendu."

    C'est bien sur. D'ailleurs, les SPV n'existent pas ... Une banque, c'est un peu plus que "j'emprunte à 1% à gauche, et je prête à 4% à droite".

    Si c'était le cas, elles n'auraient aucun pouvoir sur la masse monétaire.

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  6. Les prêts à taux progressif n'ont pas disparu du paysage bancaire, puisque cela revient aux montages gigognes actuels.
    Si vous êtes donc d'accord pour convenir avec moi qu'un montage gigogne donne un coût "similaire" à un montage classique du point de vue de la banque, expliquez moi donc quel est l'intérêt du point de vue de la banque de proposer un montage gigogne plutôt qu'un prêt unique qui aurait la même mensualité ?

    Pour le reste, comme déjà souligné, je suis néophite quant aux arcanes de refinancement des banques (mais je m'y intéresse), merci de ne point me citer sur la forme affirmative quand je précède ma phrase d'un "j'avais cru comprendre". J'ai toujours vu le refinancement des banques comme un travail de la salle des marchés, qui gère les besoins de flux sur du plus ou moins long terme selon l'anticipation des évolutions. Si vous avez des lectures à me conseiller sur le sujet, je suis preneur.

    Bien cordialement
    Yann

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  7. "Les prêts à taux progressif n'ont pas disparu du paysage bancaire, puisque cela revient aux montages gigognes actuels."

    Non. Un gigogne, c'est deux prêts simultanés, dont un avec un différé d'amortissement voire un différé d'intérêts. Un prêt à phase, c'est un seul prêt, avec un seul capital générant des intérêts à un instant T.

    L'intérêt d'un prêt à phase, c'est d'offrir au client un crédit à taux marché sur une première phase (ex : 2.3% sur 5 ans) puis un ou plusieurs taux margés sur la ou les phases suivantes. Ici, la banque recrute du client, et ne marge pas sur les premières années.

    Si on prend votre exemple. Avec un gigogne 15-25 et vos taux + lissage, on tombe sur une mensualité de 537 euros environ, contre 555 en classique 25. Bien. Avec un prêt deux phases : une de 3.8 sur 15 ans, et une à 4.5 sur les 10 années suivantes, la mensualité tombe à 522 euros, pour un coût total de 56k, contre 62 en gigogne et 67 en classique.

    Ce n'est qu'un exemple théorique. En général, on trouvait ce financement avec une répartion <5ans / 15 à 20 ans. Un exemple réel, par exemple, datant de 2002. 2.3 sur 5 ans puis 4 sur 15 ans. Mensualité : 563 hors assurance (assurance de ce prêt : sur capital emprunté).

    Ok c'est plus cher, en mensualité, que le gigogne. Mais 1) c'est sur 20 ans, et 2) le coût de ce prêt est de 35k (45k en prêt classique au même taux).

    "expliquez moi donc quel est l'intérêt du point de vue de la banque de proposer un montage gigogne plutôt qu'un prêt unique qui aurait la même mensualité ?"

    1) obtenir un client qui ne viendrait pas en prêt classique (typiquement, le gars un peu juste sur 20 ans et qui refuse du 25, vous pouvez le recruter avec un gigogne qui coupe la poire en deux)
    2) améliorer la marge en fin de prêt. C'est plus difficile, peut être, à comprendre, mais les coûts de la banque progressent dans le temps. Avoir une partie du prêt à coût plus élevé compense cette hausse des coûts, et permet d'intégrer le risque d'une hausse des taux de refinancement de la banque (dans le cas d'un surreprésentation des financements court terme, par exemple).

    "merci de ne point me citer sur la forme affirmative quand je précède ma phrase d'un "j'avais cru comprendre""

    Désolé de vous avoir vexé. Ce n'était point mon but. J'essayais, ironiquement, de rappeler à tous les lecteurs l'absurdité de cette position : si une banque devait emprunter pour prêter, il n'y aurait ni subprime, ni titrisation, ni création monétaire privée.
    L'ironie, un peu forte, vous a blessé, j'en suis navré

    Je reviens sur un point sur lequel vous n'avez pas relevé l'allusion. "ce qui prouve si besoin était la bêtise de ces assurances sur capital initial"

    Ces assurances ne sont pas bête : elles garantissent autre chose que les assurances sur CRD. C'est à chacun de choisir.

    L'assurance sur CE présente 2 avantages :
    - l'essentiel de son coût porte sur une monnaie plus faible que dans le cas d'une assurance sur CRD. (les 10 euros que vous dépensez aujourd'hui vous privent plus que les 10 euros que vous dépenserez dans 20 ans, surtout qu'en assurance CRD, la mensualité immédiate est bien plus élevée que la mensualité CE)
    - en cas de décès proche de la fin du prêt

    C'est donc en fonction des sensibilités de chacun qu'il faut choisir.

    A titre personnel, vous aurez noté, surement, que j'ai une furieuse tendance à privilégier la marge financière (ie : la mensualité raisonnable aujourdhui) au coût total du prêt. Je rejoins Dalli sur ce point : c'est mieux de garder des marges pour vivre aujourd'hui, que de se saigner dans l'espoir de pouvoir en profiter dans 15 ans.
    Mais ce n'est qu'une question de point de vue.

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  8. Prêt gigogne ou prêt "à phase", c'est une vue de l'esprit, Il y a dans les 2 cas des prêts ayant un taux évoluant au mois le mois de façon croissante que vous le vouliez ou non. Après on peut ergoter des heures sur la définition de prêt à taux croissant, j'aurai tout de même tendance à dire que c'est un prêt (ou un ensemble de prêts) dont le taux intérêt/CRD au mois le mois est croissant.

    Je ne suis pas convaincu (désolé) par vos arguments en faveur d'un prêt gigogne COMPARATIVEMENT à un prêt unique de mensualité strictement identique (du point de vue de la banque bien entendu, je comprends nettement l'intérêt du point de vue de l'emprunteur mais il demeure subtil : amortissement plus rapide). De mon point de vue, il n'y a que des raisons bassement pratiques (possibilité de faire le montage directement VS demander à sa hiérarchie un taux inférieur aux grilles pratiquées), mais je me trompe peut être.
    Je ne vois pas en quoi à mensualités égales, la marge de la banque serait "améliorée" en fin de prêt par un montage gigogne. il doit y avoir quelque chose de subtil qui m'échappe.

    Je ne peux vous laissez dire que les assurances sur CRD sont automatiquement plus cher au départ que les assurances sur CE. Cela peut être le cas si l'assurance sur CE est compétitive, mais elle le sont rarement et parfois l'économie se fait sentir dès le départ.

    Pourquoi je trouve les assurances sur CE stupides (le mot ne vous plait décidément pas, disons, "illogique", "pleines de contradictions" ou encore "à contre sens de l'intérêt long terme du client") :

    1) Elles ne donnent pas la même somme collectée dans le cas d'un montage gigogne (alors qu'une assurance sur CRD oui). Ainsi plus on découpe le prêt en petits morceaux du durées différentes(EL, PTZ, montage gigogne etc), moins on paye. Trouvez vous cela logique ?
    2) ces assurances sont rédhibitoire sur la fin du prêt, finissant par couter plus cher au mois le mois que les intérêts et poussant fortement à solder le prêt par anticipation.
    3) Sur le même argument, elles contribuent à pousser au rachat de prêt par la concurrence (pour renégocier un taux). Parfois le gain sur l'assurance sur CE est aussi important que le gain sur les intérêts du à la renégociation.
    4) En supposant qu'une assurance sur CRD est plus cher au départ, je prends l'assurance sur CE et je la change quand l'assurance sur CRD devient plus intéressante.
    J'ai beaucoup de mal avec cette pratique et je me suis personnellement battu pour changer mon assurance sur CE contre une assurance sur CRD. J'ai économisé 40 € par mois, mais cela aurait pu être plus si je l'avais réalisé plus tôt. Maintenant Je sais que mon prêt dans toute sa vie aura un coût raisonnable, et je puis envisager d'autres placement que des RAP car je me suis débarrassé de la pression de cette assurance sur CE.
    Vous aurez du mal à me convaincre de sa logique et de son bien fondé. J'ai encore en tête des optimisations possibles sur les prêts qui n'ont de sens qu'a cause de cette pratique (mais j'écrirais un billet dessus prochainement).

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  9. "il doit y avoir quelque chose de subtil qui m'échappe."

    Vous ne comparez qu'un seul cas : celui du pret simple de 25 ans face au gigogne 15-25. Réfléchissez aux autres possibilités.

    "Pourquoi je trouve les assurances sur CE stupide ..."

    C'est vrai que je n'aime pas le terme, parce qu'il sous entend que c'est nécessairement contre l'intérêt de l'emprunteur. Or c'est bien plus subtil que cela.

    "Ainsi plus on découpe le prêt en petits morceaux du durées différentes(EL, PTZ, montage gigogne etc), moins on paye."

    Oui. Logique. Si vous assurez une voiture de 60k en tout risque, ca vous coute plus cher que d'assurer 2 voitures de 30k, pour tout un tas de raison, dont on pourrait discuter des mois entiers, d'ailleurs.

    Mais, pour schématiser, c'est essentiellement parce que les règles de tarification sont liés au montant de la garantie. Sur des petits montants, la garantie a un coût plus faible (le risque est plus faible). Les règles peuvent alors créer cet "illogisme", beaucoup de petits risques coutent moins cher à assurer qu'un seul risque portant, globalement, sur les mêmes montants.
    On le voit, aussi, dans le locatif : assurer 3 loyers de 500 euros coûte moins cher qu'assurer un seul loyer de 1500.

    "Vous aurez du mal à me convaincre de sa logique et de son bien fondé. "

    Déjà, je ne cherche nullement à vous convaincre du fait que l'un est meilleur que l'autre. Juste à préciser les intérêts techniques d'une solution que vous éliminez d'office, puisque vous raisonnez essentiellement en coût direct.

    Une assurance CE doit être vu, essentiellement, comme une assurance Décès classique (ie qui verse un capital prédéterminé en cas de décès), alors qu'une assurance CRD est une assurance "Remboursement du crédit en cas de décès".

    La différence est subtile, j'en conviens, mais bien réelle : l'assurance CE laisse, aux héritiers, un capital correspondant à l'amortissement effectif du prêt initial.

    Prenons l'exemple ci-dessus. En assurance CRD, les héritiers recoivent le bien payé par le crédit, et aucune dette. En assurance CE, ils recoivent le bien, sans aucune dette, et aussi l'équivalent de ce que leur parent a remboursé sur le prêt avant son décès.

    Je reprends l'exemple réel du prêt deux phases ci-dessus. En cas de décès au bout de 10 ans, dans le cas CRD, les enfants héritent d'un bien. Dans le cas CE, ils héritent d'un bien + de 50k environ.

    Conclusion : les deux assurances, contrairement à ce que l'on croit, n'assure pas du tout la même chose.

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  10. Je ne compare depuis le début que des montages gigognes lissées(choisissez la duré qui vous plait) et un montage simple donnant la même échéance sur la même durée. C'est un peu le fondement de mon idée depuis le départ , taux fixe, taux décroissant, taux croissant mais mêmes mensualités, quelles conséquences ?
    Pour votre théorie du coût plus faible sur des montant plus faible, qui expliquerait le gain de l'assurance sur CE lorsqu'on découpe le prêt, expliquez moi alors la chose suivante :
    Si je découpe mon prêt de 10 ans en 10 sous prêt de 10 ans (même taux), je n'ai aucun gain sur mon assurance sur CE.
    Si je découpe mon prêt en 10 sous prêts de durée 1 ans, 2 ans ... 10 ans, le tout lissé avec le même taux, j'ai une assez belle économie, qui revient à transformer mon taux d'assurance sur CE à un taux sur CRD !
    Et contrairement à ce que vous affirmez, dans les 2 cas cités, le même montant est assuré : le CRD !
    Vous commettez une erreur en croyant que dans le cas d'une assurance sur CE c'est le CE qui est assuré tout le long de la vie du prêt. C'est en fait le CRD. D'ailleurs les banques majorent les taux de leurs assurances groupes quand elles font du in fine (car là, le capital assuré est bien le même pendant toute la durée).
    Toujours autant convaincu par les assurances sur CE?
    Allez pour vous faire plaisir, je modifie mon billet et enlève les mots "stupides" et consort.

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  11. "Pour votre théorie du coût plus faible sur des montant plus faible"

    Veuillez m'excuser. Ce n'est point une théorie. Uniquement de la pratique des prêts immobiliers et des assurances tant groupe que sous délégation.

    Pour tous les assureurs le coût dépend du risque. Ce risque est constitué de plusieurs critères, qui vont différer suivant les assureurs, leur stratégie, etc ...

    Je vous donne un exemple très précis : un emprunt avec une assurance Generalli. Le dossier unique (340k) prend 0.1 sur le taux d'assurance par rapport au dossier avec 2 prêts disjoints de même durée et pourun montant total identique.

    Et c'est un fait.

    "D'ailleurs les banques majorent les taux de leurs assurances groupes quand elles font du in fine"

    J'ai deux dossiers CA avec une assurance groupe : le taux est identique pour les deux, bien que l'un soit en in fine.

    Vous me faites penser à Aristide, qui m'expliquait il y a peu que les assurances CRD étaient devenu rare.


    "Toujours autant convaincu par les assurances sur CE? "

    Je suis toujours convaincu par les deux types d'assurance, en fonction du risque que j'ai besoin d'assurer.

    Ce que vous n'avez pas l'air de saisir. Mais ce n'est pas grave.

    Je ne vous embête plus.
    Bonne soirée

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  12. Pour votre premier exemple, si je vous ai compris, vous dites qu'un dossier avec 1 seul prêt obtient une assurance plus cher qu'un autre équivalent avec 2 prêts ? Pourquoi ne suggérez vous donc pas au premier dossier de couper son prêt en 2 pour économiser sur l'assurance ? Il faut voir si il y a un tant soit peu d'"indépendance" (au sens probabiliste du terme) sur les risques entre les 2 prêts du 2nd dossier, car on aurait alors des espérances identiques avec des écart-types différents, ce qui pourrait expliquer la différence de coût.
    Pour votre exemple du CA, à garantis et profils supposés équivalents, trouvez vous normal que vos 2 clients payent la même chose alors que l'un est assuré sur la totalité du capital pendant la totalité de la durée et l'autre seulement sur le CRD ? L'un a peut être intérêt à la prendre, l'autre payera clairement pour l'un si il l'accepte. Ne constatez vous pas généralement une surprime de l'assurance sur CE dans les montages in fine?

    êtes vous d'accord pour convenir avec moi que dans les assurances groupes dont le calcul de la mensualité porte sur le capital emprunté initial, seul le CRD est couvert (cas des prêts amortissables classiques bien sur)?
    Dans ce cas, à garantis équivalentes, le calcul sur CE ou CRD ne reste qu'un choix de facturation pour 2 assurances couvrant la même choses (garantis supposées équivalentes portant sur le CRD dans les 2 cas).
    Soit l'assurance du CRD est moins cher au départ, et il n'y a pas à réfléchir.
    Soit l'assurance sur CRD est plus cher au départ, et l'idéal serait de commencer par l'assurance sur CE puis de switchez sur une délégation portant sur CRD dès que cela devient plus rentable.
    Evidemment, si on ne compte pas "switcher", il convient d'étudier le coût globale, l'impact sur le TEG, et de savoir si un remboursement anticipé est prévisible pour faire ses projections à ce moment là. On prendra sa décision en conséquence de cause.
    Sauf à prétendre que les assurances sur CE couvrent des risques spécifiques que ne couvrent pas les assurances sur CRD ??
    Bonne soirée

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  13. "Pourquoi ne suggérez vous donc pas au premier dossier de couper son prêt en 2 pour économiser sur l'assurance ?"

    J'ai dit 2 dossiers, pas 2 emprunteurs ni 2 projets.

    "êtes vous d'accord pour convenir avec moi que dans les assurances groupes dont le calcul de la mensualité porte sur le capital emprunté initial, seul le CRD est couvert (cas des prêts amortissables classiques bien sur)?"

    Je vous ai aussi parlé de deux dossiers CA dont le coût d'assurance est identique. Tirez-en les conclusions qui s'imposent quand aux garanties.

    Bonne nuit

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  14. Admettons que le fait de diviser un prêt réduit les coûts (proportionnellement parlant) de l'assurance, même si j'ai du mal à appréhender pourquoi, je vous crois sur parole.
    Par contre, vous semblez m'affirmer que toutes les assurances groupes sur CE assurent la totalité du CE pendant toute la période du prêt (cas d'un amortissable classique). Sur ce point je suis relativement sûr que ce n'est pas le cas. Peut être existe-t-il des contres-exemples (et je demande à les voir), mais dans la grande majorité, je reste persuadé que les assurances groupe dont les primes sont calculées sur le capital initial ne portent que sur le capital restant dû.
    Notez que c'est notre principal point de désaccord, s'il s'avère que vous aviez raison et que les assurances sur CE couvrent bien le CE tout au long du prêt amortissable, je reverrais drastiquement ma position sur ce sujet et rejoindrais votre point de vue.

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  15. "Admettons que le fait de diviser un prêt réduit les coûts"

    Encore une fois, ca n'a rien de systématique, tout dépend de l'assurance. Chez GE, le mécanisme d'assurance dépend du capital assuré, et ce pour chaque dossier. Ce n'est pas nécessairement vrai pour toutes les assurances.

    Mais le mécanisme explique pourquoi chez certains assureurs, il peut être moins coûteux d'assurer 4 prêts au lieu d'un. (notez que pour d'autres, c'est l'inverse)
    "Par contre, vous semblez m'affirmer que toutes les assurances groupes sur CE assurent la totalité du CE pendant toute la période du prêt"

    Où ai-je dit que TOUTES les assurances groupe étaient des assurances Capital Emprunté ? J'ai dit qu'une assurance qui garantit le capital emprunté, malgré son coût plus élevé, présente un intérêt particulier.

    La différence est subtile, mais bien réelle.


    Bonne journée

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  16. Alors nous ne parlons pas de la même chose depuis le début. Je dénigre les assurances dont la mensualité est constante et calculée sur le capital initial alors qu'elles ne couvrent que le CRD (ce qui est le cas de la plupart des assurances groupes). Je n'avais encore jamais rencontré des assurances groupe type DIT qui couvrent le capital initial pendant toute la durée d'un prêt amortissable. Avez vous des exemples ?
    Que pensez vous de la logique d'une telle assurance (mensualité sur CE mais n'assurant que le CRD) ?
    Bonne journée à vous.

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  17. "Je n'avais encore jamais rencontré des assurances groupe type DIT qui couvrent le capital initial"

    Le CA nous a fait une proposition d'assurance décès pur en ce sens.


    "Que pensez vous de la logique d'une telle assurance (mensualité sur CE mais n'assurant que le CRD) ?"

    Ca reste une assurance crd. J'aurai tendance à privilégier celle qui coûte au départ le moins au départ (je fais partie de ceux qui préfèrent conserver du liquide aujourd'hui, quitte à être moins optimal en coût pur, que de devoir attendre 20 ans pour profiter de la vie).

    Sur le changement, je suis d'un naturel pessimiste sur le sujet. Je n'ai pas encore pratiqué, et j'ai l'impression que les contrats se complexifient, ce qui doit rendre la tâche relativement complexe. Mais c'est sans doute mon côté cynique qui s'exprime :)

    Bonne journée

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  18. Dans cette proposition du CA d'assurance décès, le prix payé est-il constant dans la durée ?

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  19. Salut Yann,

    très bonne idée, effectivement. Mais comme tu l'évoques, c'est à l'avantage du client et non de la banque... Pour ma part, la renégociation de mon crédit immo en début d'année en dessous de 3% m'a permis de maintenant savoir lire un échéancier, et de comprendre que les premières années d'un crédit, tu ne payes que des intérêts...
    Amitiés
    alexandre

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  20. Bonjour,

    J’avais préparé un commencement de réponse que je n’avais pas publiée ayant entre temps répondu sur cBanque pour l’aspect refinancement des banques ; il y aura donc une certaine redondance.

    Je crois me souvenir que nous avons déjà échangé sur ce sujet ou sur un concept voisin ?

    Il me semble que vous connaissiez mal le système de refinancement des banques.

    Tout d'abord, lorsqu'elles prêtent 100 elles n'empruntent - éventuellement - qu'une partie de cette somme.
    Au pire elles empruntent sur la différence entre 100 et la collecte interne disponible à ce moment.
    Au mieux - et même si elles n'ont aucune trésorerie disponible - elle n'ont besoin d'aucune trésorerie pour réaliser ce crédit.
    En tant que banque de dépôt elles ont un pouvoir de création monétaire; par un jeu d'écritures (Prêt client "x" à l'actif du bilan / Compte dépôt client "x" passif bilan) elle octroie le crédit.
    S'il se trouve que le client "x" ait un paiement à faire à un fournisseur "y" lui même client de cette banque les 100 unités passeront - toujours par un jeu d'écritures - du compte client "x" sur le compte client "y", sans qu'un seul centime de trésorerie soit nécessaire.
    D'où l'importance de la part de marché "dépôts" pour une banque car, plus elle est importante, moins il y a de fuites de capitaux vers les autres banques et moins le recours au refinancement est nécessaire.

    Ensuite, si besoin de refinancement il y a, un prêt sur 25 ans n'est pas obligatoirement refinancé par emprunt sur la même durée.
    Les banques pratiquent "la transformation" c'est à dire qu'un prêt long (25 ans) à taux élevé peut très bien être financé à l'instant 't" par un emprunt court (1 an par exemple) à taux faible.
    Dans un tel exemple, au bout d'un an, les financiers et trésoriers, en fonction de la situation de la trésorerie constatée et du contexte financier (marchés financiers internationaux et nationaux) optent pour la solution la plus adaptée.
    Si la collecte interne est suffisante, le prêt sur un an peut ne pas être renouvelé.
    Les financiers/trésoriers doivent donc être de très bons anticipateurs pour pouvoir prendre les bonnes décisions mais, comme il existe toujours des risques dus aux fluctuations politiques/économiques/financières il existe des outils et techniques (swaps, estimation taux forward....) qui permettent une sorte d'assurance mais qui ont un coût non négligeable.

    Pour revenir à votre idée soit par exemple sur un prêt de 20 ans avec taux client 4% - 5 ans, 3,5%- 5 ans , 3%.- 5 ans, 2,50%- 5 ans
    Si dans une ou plusieurs des trois dernières périodes les taux de marché s'envolent et que, pas de chance, la collecte interne s'effondre,
    cette banque devra emprunter beaucoup et à des taux plus élevés, voir beaucoup plus élevés que les taux fixes contractuels consentis aux emprunteurs d'où une marge négative voire fortement négative

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  21. suite

    Pour éviter ce risque, outre les techniques sus évoquées, il y aurait la couverture "à priori" c'est à dire que au lieu de pratiquer un taux "de marché" de 4% par exemple elle majore ce taux en fonction des risques anticipés.
    Mais, dans cette hypothèse, les taux proposés étant nettement supérieurs aux taux de marché, le produit imaginé devient invendable.

    D'ailleurs, si je me souviens bien, je vous avait déjà dit qu’un concept voisin existe déjà depuis longtemps sous l'appellation de "Prêt capé 0% écrêté"; beau concept mais que, à ma connaissance (pour les particuliers tout au moins), du fait de ces taux au-dessus du marché, aucune banque ne propose.

    Pour info, j’ai été l’un des tous premiers - si non le premier - (applicatif « maison »), il y a plus de 25 ans, à proposer des montages à échéances lissées sans et/ou avec prêts gigognes (nom également initié par moi-même).

    A l'époque le PTZ n’existait pas ; l’objectif était alors de proposer des plans de financements optimisés notamment en maximisant l’incidence des prêts épargne logement.


    « XA

    Prenons l'exemple ci-dessus. En assurance CRD, les héritiers reçoivent le bien payé par le crédit, et aucune dette. En assurance CE, ils reçoivent le bien, sans aucune dette, et aussi l'équivalent de ce que leur parent a remboursé sur le prêt avant son décès. »

    Il y a confusion entre l’assurance « Décès Invalidité » groupe que proposent les banques et les assurances décès qu’elles peuvent aussi proposer.

    Mais dans ce dernier cas l’assurance porte sur un capital déterminé qu’il convient - éventuellement - de revoir à la baisse tous les ans pour coller avec le capital restant dû réel.
    J’en ai une qui couvre des prêts EL en décès et invalidité permanente mais - généralement - ces assurances ne couvrent pas en invalidité temporaire, ce qui est le cas pour ce qui me concerne.

    Le prix des cotisations varie tous les ans et résulte d’un taux de prime à la hausse en fonction de l’âge et d’une assiette de calcul (nouveau capital assuré) qui varie à la baisse du fait des amortissements.

    Les assurances groupe des banques ne couvrent bien que le capital restant dû au moment du sinistre

    Si non, hormis le fait que le système d’arrondi/tronquage puisse avoir une incidence de 0,01€ sur le montant de la prime payée, personnellement je n’ai jamais vu que le fait de scinder un crédit de 100 unités en deux de cinquante unités conduise à une réduction de la prime globale payée par l’emprunteur toutes choses restant égales par ailleurs bien entendu.

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  22. Suite

    « Yann
    êtes vous d'accord pour convenir avec moi que dans les assurances groupes dont le calcul de la mensualité porte sur le capital emprunté initial, seul le CRD est couvert (cas des prêts amortissables classiques bien sur)? »

    Oui, Cf. ci-dessus

    « XA
    Vous me faites penser à Aristide, qui m'expliquait il y a peu que les assurances CRD étaient devenu rare. »

    Oui, dans les réseaux et régions que j’ai pu côtoyer l’assurance sur CRD « out ***» est devenue rare pour le financement des particuliers.
    Elle existe encore pour les financements professionnels.
    Quant à l’assurance sur CRD « in ***» elle est encore plus rare ; j’ai connu deux réseaux qui l’on pratiquées, à ma connaissance aucun des deux ne l’utilisent désormais.
    *** Noms mnémotechniques initiés par moi même

    « Yann
    Soit l'assurance sur CRD est plus chère au départ, et l'idéal serait de commencer par l'assurance sur CE puis de switchez sur une délégation portant sur CRD dès que cela devient plus rentable. »
    En ordre de grandeur une assurance sur capital initial sera à 0,40%, sur CRD « out » elle sera à 0,60% et, en CRD « in » à 0,50%.

    En réel - avant négociation - j’ai vu proposer respectivement 0,42% - 0,68% et 0,54%.
    Sur ces bases, pour un prêt de 100.000€ à 4% en 240 mois sans aucun frais
    + Les TEG sont de 4,65% - 4,68% et 4,54%
    + Les coûts du crédit simple 53.835€ - 53.159€ et 52.354€

    « Evidemment, si on ne compte pas "switcher", il convient d'étudier le coût globale, l'impact sur le TEG, et de savoir si un remboursement anticipé est prévisible pour faire ses projections à ce moment là. On prendra sa décision en conséquence de cause. »

    Il me semble que la possibilité de « switcher » restera une éventuelle rare exception par rapport à la règle générale.

    Cordialement,

    Aristide

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  23. Bonsoir,

    De retour d'une grosse semaine qui m'a éloigné du net ...

    Yann : oui, l'assurance proposé pour ce montage par le CA est à mensualité fixe pour la durée du prêt.

    Aristide :
    "J’en ai une qui couvre des prêts EL en décès et invalidité permanente mais - généralement - ces assurances ne couvrent pas en invalidité temporaire, ce qui est le cas pour ce qui me concerne."

    Tout à fait. L'assurance proposée, dans le cadre de ce montage, ne couvre ni l'invalidité temporaire, ni la perte d'emploi. Uniquement décès + PTIA. Je n'ai d'ailleurs rien dit d'autre.

    "Oui, dans les réseaux et régions que j’ai pu côtoyer l’assurance sur CRD « out ***» est devenue rare pour le financement des particuliers."

    Je sais, nous en avions parlé. Reste que ca représente plus d'un dossier sur deux que je croise, et que c'est le mode standard de la BNP + BP, pour ne citer qu'elles (dans les autres, on a soit du CI soit "selon le dossier"). En délégation, par contre, jamais rencontré d'assurance CRD, j'en conviens.

    Je n'appelle pas "rare" une assurance qui est le standard pour la plus grosse banque nationale.

    Quand au fait que l'assurance coupée en deux coute moins cher, j'attire votre attention sur un fait : je n'ai jamais dit que c'était la norme, mais uniquement que c'était possible et logique. Un problème classique de qualification générale du risque pour l'assureur.

    En l'occurence, chez cet assureur, les deux dossiers rentrent simplement dans un profil de risque plus faible. Par exemple, alors que l'examen médical est obligatoire pour le prêt unique, en scindant la somme en deux, ca passe sur simple déclaration.

    Bonne soirée

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  24. Bonjour,

    "XA

    En l'occurence, chez cet assureur, les deux dossiers rentrent simplement dans un profil de risque plus faible. Par exemple, alors que l'examen médical est obligatoire pour le prêt unique, en scindant la somme en deux, ca passe sur simple déclaration."

    Je comprends mieux ce que vous écriviez.

    Par contre, côté assureur, en termes de risques et de résultat du compte d'exploitation "risque considéré", je trouve ce raisonnement stupide car il est évident que la probabilité de sinistres est identique qu'il y ait un ou plusieurs crédits représentant un même montant, toutes choses étant égales par ailleurs.

    Mêmes risques pour volume de primes perçues plus faible implique moins de résultat d'explotation pour cet assureur mais également des commissions moindres pour la banque inititrice des dossiers.

    En logique financière ceci me surprend; tant de la part de la banque qui est à l'origine de la proposition de plusieurs dossiers au lieu d'un seul que du côté assureur.

    Venant de la banque, s'il s'agit d'un artifice commercial pour, face à une offre concurrente, conserver un emprunteur ou mieux capter un prospect cette "astuce" n'en reste pas moins, à mes yeux, étonnante.

    Ceci explique très probablement que vous signaliez le fait comme une exception par rapport à la norme.

    Cordialement

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