lundi 2 avril 2012

Comment négocier son loyer à la baisse de 40% ?


* Avertissement : billet obsolète pour cause de changement fiscal, voir ici *

Malgré mes recherches dans l'immobilier pour investir, je ne suis jamais tombé sur une occasion qui vaille le coup. La légende du mec qui achète et fait payer le crédit de son logement à son locataire, soit je me débrouille mal, soit je connais pas les bonnes personnes, mais je ne l'ai jamais approché de loin même sur le papier. Pourtant, j'ai quelques idées pour investir dans l'immobilier, dont une qui pourrait être exploitable par bien des personnes, y compris et peut être même surtout pour les locataires.


 J'ai déjà évoqué le principe de l'usufruit ici dans un de mes billets. Le démembrement de propriété est une vraie niche fiscal, et tout le monde peut y trouver son compte.

Le principe :Vous êtes en location dans un appartement qui vous plait. Vous penser rester dedans sur un horizon de 3 ans, le temps de votre bail. Appelez votre propriétaire et proposez lui la chose suivante.
Vous achetez l'usufruit temporaire de son logement pour mettons 3 ans. Ainsi au lieu de verser chaque mois votre loyer, vous proposez en quelques sorte de verser 3 ans de loyer d'un coup pour être tranquille pendant ce temps. Bien sur du coup vous négociez une sévère décote.

Les avantages pour le propriétaire :

- Le propriétaire peut s'économiser 3 ans d'assurance impayé si il en a une.
- Le propriétaire peut s'économiser 3 ans d'assurance vacance locative si il en a une.
- Le propriétaire peut faire l'économie de 3  années de frais de gestion (si il passe par une agence pour cela).
- Énorme avantage, le propriétaire n'est pour ainsi dire pas fiscalisé sur l'argent que vous lui versez par ce processus. En effet, si les loyers du propriétaire subissent généralement l'impôt (TMI souvent à 30% et plus pour les propriétaires bailleurs) + cotisation sociale (15,5% bientôt), l'argent que le propriétaire reçoit pour céder son usufruit est taxé selon le barème des plus-values (en prenant 23% de la valeur initiale du bien comme prix d'achat pour l'usufruit, ce qui donne généralement lieu a une exonération quasi totale de plus-values sur la transaction).
- Cette vente d'usufruit est sans conséquence pour le propriétaire pour une éventuelle revente futur (il conserve l'antériorité et la valeur d'achat initial eu égard aux règles de calcul de plus-values)
- Le propriétaire enlève la valeur du bien de l'assiette de son ISF pendant la durée du démembrement.
- Le propriétaire se met à l'abri de toute évolution négative sur sa fiscalité pendant la durée du démembrement (en ces temps ou certains hommes politiques parlent de tranche à 75%, cela peut en intéresser certains)
- Le propriétaire pourra bien sur faire travailler l'argent de cette vente d'usufruit pour avoir des intérêts qu'il n'aurait pas eu sinon.

Les avantages pour le locataire :

- Fort de tous ces arguments, le locataire peux espérer une solide décote sur l'achat "groupé" de ses loyers. Je pense qu'a -40 %, un propriétaire y trouverai largement son compte (cela dépend bien sur de sa fiscalité personnelle).
- Le locataire ayant je pense rarement une telle trésorerie à avancer, il est néanmoins possible d'emprunter pour acheter cet usufruit. En effet, il faut penser que l'achat de cet usufruit signifie plus de loyer en charge, ce qui rend d'un coup largement solvable pour aller emprunter tout ou partie de la somme négociée.
- Si le locataire qui a acheté 3 ans d'usufruit part avant le terme des 3 ans, il est libre de louer l'appartement et de percevoir les loyers jusqu'à la fin du démembrement, ou il peut prévoir une clause de libération anticipée (comme cela se pratique dans le viager).

Les inconvénients du système.

- Le système ne s'applique pas/est inintéressant si le propriétaire bailleur est sous une quelconque loi de défiscalisation, ou loue en meublé.
- Le propriétaire bailleur ne pourra plus déduire des éventuels intérêts d'emprunt de ses autres revenus fonciers. Si celui ci a un emprunt en début de vie avec beaucoup d'intérêts à déduire de ses loyers, il sera bien entendu nettement moins intéressé par le processus.

Du coup mon idée de business est de trouver des propriétaires fortement fiscalisés sur leurs loyers et de proposer de leur racheter l'usufruit avec une décote entre 40% et 50%. Bien sur, c'est une société soumise à l'IS qui percevra les loyers pour une optimisation fiscale. Ce principe est déjà bien connu avec les SCPI, mais le risque est alors bien moindre (pas de risque d'impayé ou de vacance) et la décote aussi. J'aime la simplicité de ce business : endosser le risque d'impayés et de vacance sur des biens que j'aurai pu sélectionner dans mon coin de France, tout en optimisant la fiscalité et avoir un bon rendement en conséquence de ces risques. J'ai rendez vous cette semaine avec une grosse agence immobilière du coin (6 agences dans les 20 Km à la ronde) pour expliquer le principe et voir si ils peuvent me trouver des propriétaires susceptibles d'être intéressé par le processus. Affaire à suivre.

14 commentaires:

  1. C'est rare ce genre de billet où l'on se met à la place du locataire et des moyens possibles pour lui faire économiser des euros :) !!
    Merci pour les conseils :)
    A bientôt
    Philippe

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  2. Bonjour,

    Attention les 23% représentent la valeur fiscale de l'usufruit pour une durée de 10 ans, et non sur 3 ans. Si vous vendez l'US sur 10 ans, votre PV est vente us - 23% prix du bien. Mais sur 3 ans, il faudra recalculer la valeur initiale de l'US, ce qui donne dans les 7% environ.

    Si on vise un rendement de 15% sur 3 ans, la moitié du prix de vente sera taxée à 32.5%, ce qui fait un rendement final de 11 à 12% sur 3 ans.



    Du point de vue du "locataire", il y a des paramètes à prendre en compte :
    - pas de prorogation automatique à la fin des 3 ans. Donc la cible ne peut être que des personnes mobiles, ou avec un projet de déénagement à 3 ans (à moins de partir sur une vente plus longue)
    - prise en compte des frais d'acquisition et d'enregistrement dans l'opération.
    - financement de l'acquisition et problème de garantie si achat à crédit (à supposer qu'une banque accepte)

    Pour le proprio, il y a un avantage côté ISF, qui fait qu'on trouve souvent des biens démembrés en vente (l'US est acquis par une SCPI ou une SIIC, la NP par un contribuable qui veut impacter à la baisse son patrimoine comptable tout en conservant son patrimoine à terme)


    "Du coup mon idée de business est de trouver des propriétaires fortement fiscalisés sur leurs loyers et de proposer de leur racheter l'usufruit avec une décote entre 40% et 50%."

    Sans vouloir vous offenser, l'idée est classique. On trouve des boites qui font cela à Paris, Lyon, Nice, Bordeaux. Pire : certaines d'entre elles sont des pseudo-HLM, qui acquièrent l'US de votre bien sur 10, 15 ou 20 ans, avec la garantie implicite de l'Etat.


    Attention, cependant, à vos calculs financiers. Dans une acquisition classique, au terme du crédit, vous avez un capital : le bien. Dans le cadre de l'achet US, à la fin de cet US, votre capital est nul.

    Donc le rendement doit être suffisant pour compenser intégralement vos dépenses.

    Ex : achat d'un bien à 75k sur 20 ans.
    - achat plein, cout total du credit 122k, mensualité 475, 3300 de loyer annuel, revalorisé de 2% par an.

    Au bout de 20 ans, vous avez 1 bien qui vaut ..., et vos flux sont (hors fiscalité et entretien) sont de +68k - 122k = -54k

    - achat US donc 35k, cash, vos flux sont de +68k -35k = + 33k

    C'est mieux. Sauf qu'il faut comparer 33k seuls avec appart-54k. Si l'appart n'a pas pris de valeur, la comparaison est 33k vs 21k. Si l'appart a pris 1% par an, la comparaison est 33k vs 38k (92-54). Si le bien prend 2%, ca devient 33k vs 57k (111-54).

    Pourtant, dans cet exemple, le rendement brut initial est de 5% pour l'acquisition classique, et plus de 10% pour l'acquisition US.

    Le rendement parait important, mais in fine ne l'est pas assez.

    Après, si dans le cas direct on inclut la fiscalité, et que dans le cas us on peut jongler avec l'amortissement, le rapport de force change.

    Mais encore une fois, il faut alors considérer que l'amortissement nécessite de la location meublée (il faut alors comparer LMNP direct et LMNP US) ou de passer par une structure, laquelle génèrera des bénéfices non fiscalisés en interne (amortissement), mais fiscalisé à la redistribution (dividendes).


    Le mécanisme n'est pas inintéressant (sinon, on ne trouverait pas des boites l'utilisant, ni des montages pour personnes aisées jonglant avec ces mécanismes). Mais il est plus complexe à simuler correctement (ce ne sont que des maths de niveau lycée, donc rien d'insurmontable, mais il faut prendre son temps pour tout calculer :))

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  3. Pour la taxation de l'usufruit : art 669 du CGI

    Notamment ceci :
    L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, [b]sans fraction[/b]

    Pour le locataire, au bout de 3 ans, il peut reprendre un bail ou se faire mettre dehors comme à la fin d'un bail classique de 3 ans (même si c'est plus facile à dire qu'a faire pour un propriétaire).
    Pour le crédit, j'avais en tête un crédit à la consommation, car pour essayer en ce moment il est effectivement difficile d'obtenir un crédit pour financer de l'usufruit.
    Pour l'idée, je ne m'offense nullement, je n'ai pas la prétention de la réinventer, en aillant déjà parlé dans mon blog au sujet de l'usufruit de SCPI. Je pensais juste un peu plus original d'adapter le concept à l'investissement locatif de personnes près de chez moi.

    Pour les calculs de rentabilité, mon idée s'appuie sur une conviction personnelle suffisamment forte pour vouloir tenter d'y mettre de l'argent : il vaudra mieux être usufruitié que nue propriétaire dans les années qui viennent, car j'anticipe une inflation que le prix du logement ne suivra pas forcément là où les loyers devraient mieux suivre.

    Merci pour vos commentaires toujours aussi instructifs et constructifs

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  4. Au temps pour moi. J'ai zappé le "sans fraction".

    "Pour le locataire, au bout de 3 ans, il peut reprendre un bail ou se faire mettre dehors comme à la fin d'un bail classique de 3 ans"

    Euh, non pas "comme" !

    Dans un bail classique, la reconduction est tacite et automatique. Le locataire n'a rien à faire. Et c'est le propriétaire qui doit respecter un formalisme très précis pour récupérer son bien, il ne peut pas "mettre les locataires dehors" comme ça.

    Ici, avec un US en cours, point de bail signable puisque c'est l'usufruitier qui signe le bail ! Le locataire ne peut contractualiser avec lui même ! A la fin de l'US, le propriétaire n'est nullement dans l'obligation de signer un bail avec son "occupant sans droit ni titre".

    Ce qui est une sacré différence, du point de vue du locataire.

    Il faut donc prendre en compte cela par anticipation, dans le contrat initial, ce qui est fait pour les entreprises du secteur qui insèrent une clause permettant une reconduite de l'US sur une nouvelle durée.



    Pour le crédit conso, tout dépend du montant en question. Pour un US sur 3 ans d'un appart moyen,ca peut le faire.


    "Pour les calculs de rentabilité, mon idée s'appuie sur une conviction personnelle suffisamment forte pour vouloir tenter d'y mettre de l'argent"

    Le principe est globalement bon (ce n'est pas pour rien qu'il y a des acteurs sur le marché). Simplement, il faut bien prendre en compte ce paramètre "disparition du capital", qui n'apparait pas clairement dans votre article.

    Un rendement de 10% ne suffit pas à rentabiliser le coût d'un US temporaire de 10 ans, sans même intégrer un coût crédit et la fiscalité. Après, c'est une histoire de calcul.

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  5. Salut Yann.

    Article très intéressant, moi même j'avais pour idée d'en poster un sur le démembrement de propriété, qui offre pas mal d'opportunités en terme de défiscalisation. Je pense aussi que que le type qui fait payer son crédit immo grâce au loyer est une belle légende !

    Les bonnes occasions dans l'immobilier sont rarissimes, mais cela, personne n'ose l'avouer, peut être parce que cela retire du rêve... Mais j'ai mon idée sur la façon de procéder quand je vais chercher en temps et en heure ...

    amitiés
    @ bientôt

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  6. Bonjour,

    Effectivement, je serais locataire, je proposerai cela à un bailleur éveillé, et ce depuis bien longtemps !

    L'idée, comme évoqué, n'est pas nouvelle mais ne prend pas beaucoup pour l'instant (UNPI et des sociétés privées le font avec des sous- jacents divers, mais l'articulation délicate concerne la sortie d'usufruit en cas de location opérée par l'usufruitier, laquelle ne coïncidera pas obligatoirement avec l'extinction de l'usufruit.

    La seule location meublée puis in fine saisonnière me semble apporter une réponse fine à ce problème pendant, mais non encore réglé puisque personne n'en a à ce jour l'expérience, les démembrements opérés étant encore récents...
    Or les sociétés dites HLM (hum...) ne travaillent que sur la location nue.

    La prolongation forcée de la durée de l'usufruit en cas de maintien dans les lieux d'un locataire mis en place par l'usufruitier est un cautère sur une jambe de bois et s'avère peu compatible avec un business plan ordonné depuis le début.

    On avait une sécurisation de sortie, on se retrouve avec un aléa potentiel.

    Le juriste doit plancher là dessus afin de tenter de blinder le terme de cette opération qui représente un de ses points noirs.
    On l'aura compris, le procédé est prometteur mais quelques zones d'ombre juridique l'empêche de s'épanouir... et sans doute quelques intérêts opposés !!

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  7. j'en ai parlé à mon notaire. Il se trouve qu'en tant qu'Usufruitier, il est interdit de prendre des engagements qui vont au delà de son usufruit. Donc dans les 3 dernières années il existe pour moi 3 solutions pour faire signer un bail :

    1) Possibilité de faire un bail précaire, justifié par la fin de l'usufruit (bail de moins de 3 ans).

    2) Cosigner un bail avec le nue propriétaire si celui-ci est d'accord.

    3) Faire jouer une clause de libération anticipée prévu dans le contrat d'usufruit dressé par le notaire (clause classique dans les viagers par exemple).

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  8. une question, sauriez vous quel statu prendre pour exploiter l'usufruit + "professionnellement",
    effectivement je connais au moins 3 personnes dans mon entourage pret à ceder leur usufruit...
    l'ideal me semble une SARL d'exploitation d'usufruit locatif,
    mais je ne trouve nulle part sur le net des info là dessus ?
    -quel "bagage" faut il pour creer un sarl de ce type , (diplome, carte d'agent immo ??)
    -l ISF est attaché a l'usufruit quand est il si justement l'usufruit etant l'outil de travail de cette sarl, serait il soumi quand meme à ISF ???

    mais je reconnais que l'idee est à creuser..
    merci pour ces ecris...

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    1. Anonyme

      Il y a de nombreux forums et sites qui traitent de cette question.

      il n'y a pas de conditions de diplome pour monter une Sarl. La carte T (immo) ne sert qu'à avoir le droit de proposer des biens immobiliers qui ne vous appartiennent pas !

      En vente ou location directe, que ce soit par une personne physique ou une personne morale, il n'y a pas de contraintes sur ce plan. Par contre, les responsabilités diffèrent entre une personne physique et une personne morale (surtout pour la vente).

      Sur le fonctionnement général de l'US en Sarl ou SCI IS, l'idée est d'acquérir pour 20 ans, par exemple, l'US d'un bien. Ce bien sort de l'ISF du nu propriétaire du coup.

      La société loue ce bien ET UTILISE L'AMORTISSEMENT COMPTABLE pour devenir non imposable. Attention : la société en elle même devient non imposable. Les dividendes qu'elle reverse le reste, eux !

      Comme l'usufruit est détenu pour une période comptable, on peut pratiquer un amortissement linéaire simple, sans se préoccuper de la ventilation en PP de cet amortissement (en PP la durée d'amortissement est différente pour les sous parties du bien, je n'entre pas dans les détails, on pourrait écrire 50 pages sur le sujet).

      Résultat : étant non imposable de fait, la société engrande du cash, qu'elle peut réutiliser pour d'autes opérations.

      Tant qu'elle ne reverse rien, l'associé n'est pas imposé, puisqu'il ne recoit aucun dividende ... On se retrouve, schématiquement, dans la situation Thetys : une société qui accumule du cash, et distribue uniquement ce qui est nécessaire à ses associés pour limiter leur imposition (et voilà comment en ayant, en théorie, 500millions de revenus annuels, mais en ne tirant qu'une centaine, on se retrouve imposé sur 20% de ses revenus théoriques).


      Concernant l'ISF, si la société est l'outil de travail des associés, elle sera exclue de l'ISF. Sinon, elle entre dans l'ISF pour sa valeur comptable.

      Attention : le montage doit ête fait avec sérieux. On ne peut pas acheter un bien en direct, revendre l'US à une Sarl montée pour l'occasion puis louer en nu via la société. Il faut une justification au montage, pour éviter la requalification.

      Un exemple classique, c'est la possession des murs par une SCI, qui revend l'US à une sarl qui va commercialiser le bien, c'est à dire le louer mais sur la base du droit commercial (meublé donc). La SCI ne pouvant le faire, il y a une justification au montage.

      Autre exemple : les propriétaires du bien initialement ne sont pas les propriétaires de la Sarl.

      Un montage mal monté, c'est le drame.

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  9. n'ayant pour l'instant pas réussi à convaincre les agences immobilières, je ne me suis pas penché sur la question, mais il est clair que créer une SCI (ou SARL de famille...) soumise à l'IS ne requière aucun diplôme ou carte. Je connais des forumeurs très courtois qui pourront vous renseigner (GBL sur le forum de l'investisseur heureux par exemple qui est le premier à avoir porté à ma connaissance la mécanique d'une société soumise à l'IS exploitant de l'usufruit).

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  10. Bonsoir,

    Je me permets juste de revenir sur le début du sujet à savoir : "La légende du mec qui achète et fait payer le crédit de son logement à son locataire".

    Si je peux me permettre, mon frère bricoleur et moi même plutot gestionnaire avons crée une SCI afin d'acquérir un "immeuble" en 2009 puis un deuxième en 2010.
    Il est possible de voir tout en détail sur :
    http://scihallo.unblog.fr/

    Ceci sans apport 100 % financé par les banques juste une aide au niveau de notre famille de 10 000 e que nous terminons de rembourser.

    Les deux "immeubles" il s'agit plus de maisons transformées
    s'autoficancent très largement car nous avons pour l'un 1400 €/mois de loyer pour 900 € de crédit et pour l'autre qui est actuellemetn en travaux se finalisera très probablement à 1600 € pour 1200 € de crédit.

    Il est vrai que cela necessite d'y mettre la main à la pâte... et que cela implique donc une certaine disponibilité.

    Ces remarques n'ont certainement pas pour but de nous mettre en avant nous espérons très sincerement qu'ils permettent simplement de faire avancder un peu le débat.

    nous serions ravis d'avoir éventuellement une remarque sur notre blog.

    Bien cordialement

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  11. Félicitation, vous avez clairement des compétences que je n'ai pas (j'ai été faire un tour sur votre blog ,j'ai vu l'ampleur des travaux). Mais comme précisé dans ma phrase, je ne remet nullement en cause ce genre de montage, juste le fait que cela me soit accessible (d'où le "je me débrouille mal"). Comptez vous créer la subdivision pour pouvoir revendre un jour au détail (problème de taxe de parking suivant le PLU dans votre coin ?)

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  12. Et bien pour ma part je trouve votre idée tout à faits intéressante. Je sais d'expérience que les agents immobilier sont peu ouverts aux nouvelles idées et aux partenariats. Toutefois si il devait y avoir une suite à cette idée, je serais curieux d'en connaitre le développement.

    Mon blog immobilier

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  13. Bonjour,

    Pourquoi doutez vous que cela vous soit accessible ?

    En ce qui me concerne j'ai d'abord commencé par un petit studio pas très rentable mais qui m a permis :
    - de me rendre compte que j'aimais l'investissement immo,
    - de comprendre les fondamentaux ( fiscalité, renta, ...)
    - d'etre plus crédible pour la suite auprès des banques.

    Voilà, qd à la suite ce n'est pas encore fixé mais je suis bien évidemment très curieux d'avoir des avis.

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