vendredi 1 février 2013

Casden, le fonctionnement de la renégociation de taux, un étrange paradoxe !







J'avais cru que le fonctionnement pour renégocier son taux à la CASDEN avait la même logique qu'un rachat de prêt. Il n'en est rien, et j'étais dans l'erreur ( et j'ai du coup écrit quelques commentaires erronées dans mon précédent billet parlant de la CASDEN, méaculpa).


(Edit : le contenu de ce billet n'est plus à jour, voir ici)

Le fonctionnement est le suivant : on regarde le capital restant dû. On en déduit quelle option est applicable en fonction du ratio capital restant dû/ points solidarités.Les options possibles sont  6 € pour un point (minimum), 1 pour 3, 1 pour 2, 1 pour 1 ou 2 pour 1.
Puis en fonction du nombre de mois restant à payer, on tombe dans une de leur sacro sainte grille secrète (toujours avec les durées clefs 5 ans, 7 ans, 12 ans, 15 ans, 20 ans).
Que trouve-t-on dans cette grille à double entrée option/durée restante ? Une réduction du taux nominal de votre prêt (jusqu'à un minimum de 0,10%). Cette grille ne fluctue pas en fonction des taux (elle n'est pas immuable bien sûr, mais varie tout de même peu). La renégociation CASDEN présente donc toujours un intérêt, et ce indépendamment des taux en vigueur au moment où l'on renégocie (logique qui n'est vraie qu'à la CASDEN). J'ai pu obtenir à titre d'exemple pour mon prêt sur lequel il ne me reste que 5 années : option 6 € pour 1 point : réduction de mon taux nominal de 0,36. Si j'arrive à avoir assez de points pour avoir 1 € pour 1 point : réduction du taux de 1,73 et enfin l'option reine : 1 € pour 2 points, réduction du taux de 3,28.
Si quelqu'un possède la grille complète, je serais très intéressé et la publierais ici. Cela me permettrait de faire un fichier excel ou l'on pourrait estimer la rentabilité qu'il y a à placer son épargne sur son livret casden pour renégocier le taux de son prêt régulièrement. (grille à compléter) :



Durée restante moins de 5 ans Moins de 7 ans Moins de 12 ans Moins de 15 ans Moins de 20 ans
Option 6 -0,31 -0,22 -0.14 -0.11 -0.09
Option 3 -0,61 -0.45 -0.27 -0.22 -0.17
Option 2 -0,92 -0.67 -0.41 -0.33 -0.26
Option 1 -1,83 -1,34 -0.81 -0,66 -0.51
Option 0,5 -3,67 -2.68 -1.62 -1,32 -1.02

Les plus malins auront remarqué qu'a ce jeu là, il vaut mieux faire 6 renégociations option 6 pour 1 qu'une seule avec option 1 pour 1 (6*0.36=2,16>1.73, en tous cas quand il reste moins de 5 années). C'est globalement le cas à mon avis pour chaque colonne. Il en résulte que si vous pouvez renégocier votre taux casden avec option 1 point pour 1 euros, il vaut mieux le faire 6 fois avec l'option 1 point pour 6 euros (bonjour la paperasse). Après vérification auprès de Casden direct et auprès du siège, il n'y aurait pas de durée minimal à respecter entre 2 renégociations de taux et le service est gratuit (outre le fait qu'il faut que la CASDEN ait le temps d'éditer l'avenant entre 2 renégociations donc 1 mois minimum voir certainement 2 ou 3).

La où le système devient étrange, c'est que du coup, les points casden mis en renégociation de prêt avec l'option 6 sont très rentables (à la louche au moins un équivalent de 6% net d'impôt, calcul à affiner), a tel point qu'on a plus intérêt à "stocker" sa capacité d’épargne sur son livret casden pour générer des points que de rembourser par anticipation le prêt.
Exemple de paradoxe : Vous voulez emprunter avec vos points casden 100 000 € sur 20 ans, vous utilisez 200 000 points pour avoir un taux nominal de 2,6%. Si vous utilisez l'option 50 soit seulement 2000 points, vous avez un taux nominal de 3,47%. Après 12 renégociations option 6, vous baisserez 12 fois le taux de 0,17 (et donc après moult paperasse et attente), votre taux sera à 1,43 ! En bref, les points sont beaucoup plus rentables dans une renégociation que dans l’obtention initiale du prêt, le système est pour moi clairement "buggé", mais autant le savoir pour l'exploiter.

217 commentaires:

  1. Salut Yann,
    Heureux de voir reposter un excellent billet !
    J'en profite pour te souhaiter une excellente année 2013. (je l'ai déjà fait par l'intermédiaire de mon blog)

    Pour parler un peu plus technique, c'est vrai qu'il aurait été intéressant d'avoir la grille complète CASDEN pour se faire une idée générale. Côté tracasseries, je pense que la paperasse doit être énorme à chaque renégociation, j'en ai eu un petit aperçu avec un courtier en crédit.

    Sinon, ton objectif d'écourter la durée du prêt me parait parfaitement logique financièrement parlant. Reste la manière de réduire sa dette, qui peut être plus ou moins dynamique :
    ---> pour moi, la renégociation du crédit (sur une durée plus courte, en général) est une arme classique mais il faut bien l'utiliser sans se trop se priver.
    ---> Dans un autre cas, comme le mien, rémunérer une bonne partie de ses capitaux à un taux supérieur à celui de son crédit immobilier est une aubaine merveilleuse...dont je n'ai pas pleinement profité, à mon avis, en étant pas assez "agressif" dans mes placements.

    J'ai été un peu trop prudent, je le regrette un peu maintenant. Je pense souvent à l'un de tes articles sur le crédit à effet de levier en bourse...Je serais sûrement plus riche maintenant !. Pas grave, je ne louperai pas la prochaine occasion que j'attends de pied ferme. Je prendrais sûrement plus de risques dans les mois et années à venir.


    @ bientôt et très bonne journée
    alexandre

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  2. La où j'ai pas mal de regret, c'est que si j'avais eu connaissance de ce système plus tôt, j'aurai bien mieux géré mon prêt, je serais actuellement proche d'un taux 0, je pense que j'ai perdu au bas mot 10 000 €. En fait aucun sociétaire ne connait bien le système, la Casden ne communique pas sur sa renégociation. J'apparais dans les premiers liens google quand tape "casden renégociation" ce qui pour mon blog sans prétention et sans optimisation de référencement est une aberration et montre bien comment le sujet est quasi secret.
    J'irai même plus loin, je pense que si tous les sociétaires avaient connaissance du système et l'optimisaient, la Casden serait obligé de changer ses pratiques car cela ne serait pas tenable sur le long terme. En gros les sociétaires au courant du système sont subventionné par ceux l'ignorant.

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    1. Bonjour Yann

      Tout d'abord bravo pour ton blog super interressant j'ai envie de faire un rachat immo auprés de la Casden je voudrais savoir si aujourd hui cela est interessant

      merci

      ani

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    2. Cela dépend de beaucoup de paramètres.
      - A combien est le taux de votre prêt ?
      - Avez vous une assurance sur capital initial ou capital restant du ?
      - Avez vous beaucoup de points casden solidarité ?
      Suivant les réponses, je pourrais me prononcer.
      Cdt
      Yann

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    3. Bonjour Yann

      merci pour votre réponse

      je vais essayer de faire court nous somme actuellement à la Caisse Agricole et nous voulons faire un rachat immo auprès de la casden via la bred ( nous avons rdv demain pour ouvrir un compte)
      A ce jour il nous reste 62147,14 taux fixe 4,2 teg 5,1558 l an
      - teg d'anticipation maxi 5,0344
      il nous reste 200 mois a payer

      -prêt 92 à 0% 35000 euros teg 0.9108 l'an teg anticipation maxi 0.7609 échéance 180

      -ptz 84800 sur 240 mois teg 0.8317 teg anti. 07320 sur 240 mois


      peux ton racheter le prêt initial plus les assurance à taux 0, bref tout englober ?
      apparemment les prêt a taux 0 doivent rester a la caisse agricole, y a t il une autre solution ?

      concernant la casden et les points solidarité nous sommes a 0, justement combien vous nous conseillez pour avoir le plus de points solidarité?



      j espère que je n'ai était trop brouillon milles merci pour votre réponse qui nous aidera beaucoup vous vous en doutez voici mon mail ce sera peut être plus simple anissa1908@hotmail.fr

      au fait si vous êtes de passage dans la banlieue parisienne venez manger à la maison ce sera plus simple!!!!


      Bien cordialement

      Ani

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    4. Bonjour,

      J'avais rdv à la Casden mardi et j'ai une feuille avec le tableau des barèmes, si ça vous intéresse toujours !

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    5. je vous copie le tableau des taux accessibles, au 14/11/213 :

      durée 36 à 60 mois : option 0,5 = 0,10 / option 1 = 1,30 / option 2 = 2,15 / option 3 = 2,42 / option 6 = 2,67 / option 20 = 2,87 / option 50 = 2,92

      durée 61 à 84 mois : option 0,5 = 0,60 / option 1 = 1,75 / option 2 = 2,40 / option 3 = 2,55 / option 6 = 2,73 / option 20 = 2,88 / option 50 = 2,93

      durée 85 à 144 mois : option 0,5 = 1,50 / option 1 = 2,30 / option 2 = 2,65 / option 3 = 2,74 / option 6 = 2,82 / option 20 = 2,90 / option 50 = 2,94

      durée 145 à 180 mois : op 0,5 = 1,95 / op 1 = 2,60 / op 2 = 2,95 / op 3 = 2,95 / op 6 = 3,01 / op 20 = 3,07 / op 50 = 3,11

      durée 181 à 240 mois : op 0,5 : 2,35 / op 1 = 2,85 / op 2 = 3,07 / op 3 = 3,10 / op 6 = 3,14 / op 20 = 3,18 / op 50 = 3,22

      durée 241 à 300 mois : op 0,5 = 2,90 / op 1 = 3,30 / op 2 = 3,46 / op 3 = 3,49 / op 6 = 3,53 / op 20 = 3,56 / op 50 = 3,59

      Pour calculer, il faut faire nombre de points solidarité dispos X coefficient multiplicateur de l'option choisie = montant maximum du prêt dans cette option.

      Ce sont des taux hors assurance !

      Voilà, j'espère vous avoir un peu aidés !
      Cécile

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  3. hello Yann,

    heureux de voir que tu sors de ton silence en 2013!

    La CASDEN est-elle ouverte aux non-fonctionnaires ? Tous les avantages quelle propose peuvent-ils être aussi accordés aux salarié du secteur privé ?

    A+
    Lionel

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  4. Bonjour Lionel,
    Les éligibles au système Casden : personnels de l’Éducation, de la Recherche et de la Culture, en activité ou à la retraite.
    Donc non, ce n'est pas ouvert aux non fonctionnaires.
    Et désolé pour mon silence, mais n'ayant rien eu d'intéressant à raconter, j'ai préférer me taire. Ce qui m'a surpris c'est que mon petit blog a malgré tout continué de croitre en fréquentation.
    Au plaisir de te lire

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  5. Bonjour, je découvre avec intérêt vos écrits. Je suis en cours de rachat de prêts avec le nouveau décret (regroupement de crédit conso sur un prêt immo unique). Mon épouse récemment titularisée en CHU nous pouvons profiter de la casden avec une proposition de la BP à 3.40/20 ans, j'y injecte un prêt patronal de 40000 sur 15 ans à 1%. Je pense que Boursorama ne pourra proposer mieux car ce décret est encore ignoré par les banques, ils préfèrent regrouper à des taux bien plus élevés (de 5 à 7), sacré lobby

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  6. Bonjour Yann,

    10k de perdu à cause d'un fonctionnement aussi nébuleux, c'est effectivement rageant. Je me suis renseigné aussi sur les organismes qui prêtent de l'argent spécialement aux fonctionnaires, et le résultat, à vue d'oeil, c'est que cela ne me semble pas plus intéressant qu'aller voir ton conseiller clientèle...

    @ bientôt

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  7. Bonjour Yann,
    ton dernier exemple m'intéresse beaucoup car je suis presque dans cette situation mais avec des montants moindres (140000 points et 70000 euros de prêt)
    Donc, si on tente cette "astuce", à partir de quand est-ce rentable si on prend en compte le délai de renégociation?
    Il faut 6 renégociations pour atteindre un taux inférieur à 2.6% (2.45% en fait), donc le délai de renégociations semble important. Je suis bien incapable de calculer ce type de situation, un agrégé de maths peut-être...?
    Amitiés confraternelles,
    Lionel I.

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  8. Bonjour Lionel.
    Tout d'abord, il faudrait clarifier votre situation. Parle-t-on d'un prêt casden déjà existant ? Ou envisagez vous un prêt Casden de 70 000 euro alors que vous avez 140 000 points de disponible ? Je vais répondre avec cette seconde hypothèse qui me semble être la bonne.
    La réponse dépendra beaucoup de la durée sur laquelle vous voulez emprunter ces 70 000 euros. Il est clair que le délais de nombreuses renégociations pèsera beaucoup plus sur un prêt court qu'un prêt long. J'ai l'impression que vous comptez partir sur 20 ans (puisque vous reprenez le taux donnée avec l'option 0,5 sur 20 ans). Il faudrait vous faire confirmer que plusieurs renégociations sont possibles sans délai minimum à respecter entre elle. Cela m'a été confirmé par un opérateur de Casden direct, mais je ne leur accorde pas beaucoup de crédit et pour une telle astuce, ce point est cruciale.
    En comptant que vous partez avec l'option 1/20 (3500 points pour 70 k€) cela vous donne un taux (fort peu compétitif) de 3,43 (hors assurance, majoré de 0,1 si moins de 10% d'apport). il vous faudra 6 renégociations ( et environ 67 000 points et 12 mois à la louche) pour arriver à un taux comparable à l'option 0,5 (140 000 points casden). Donc pendant toute la première année, on est perdant, perte qu'on mettra certainement environ 18 mois et 6 autres renégociations à compenser(hypothèse de 2 mois par renégociation). Notez que je ne sais pas de combien réduit le taux l'option 3 (qui consomme le double de points d'une option 6). Si cette réduction est proche du double de la réduction de l'option 6, on peut gagner pas mal de temps et 2 fois moins de paperasse (à voir). Si vous comptez aller au bout de ce prêt, c'est clairement ce qu'il faut faire, et continuer à générer des points casden dans l'intervale pour faire tomber le taux à 0 au final à force de renégociations.

    En espérant vous avoir aidé.
    Yann

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    1. Bonjour Yann,
      c'est exactement la situation envisagée.
      J'ai rendez-vous demain avec ma conseillère BPop, je ne sais pas si elle pourra vraiment me donner des réponses fiables sur la Casden. Il faudra peut-être que je me rende à la délégation.
      Donc dans l'hypothèse où le nombre de renégociation n'est pas limitée et où le délai n'est pas trop grand, je tenterais le coup. Si j'obtiens des chiffres pour les autres options, je les communiquerais.
      Encore merci et à bientôt,
      Lionel.

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    2. Je sors de mon rdv et je viens d'appeler la Casden car comme prévu ma conseillère ne pouvez me répondre.
      Et donc, roulement de tambours, le nombre de révision de taux est limité, 1 seul par an...ça fera moins de paperasse!
      Lionel.

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  9. Peut-on renégocier dans la première année? Si oui cela peut être plus intéressant de faire option 1 pour 1 puis renégociation option 1 pour 1 que directement l'option 0,5 (à voir avec leurs sacro saintes grilles). j'édite mon Billet.

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    1. D'après ce que j'ai compris, on ne peut renégocier qu'au bout d'un an, il faudrait donc que l'option 1 pour 1 réduise de plus de 0,5 point mon taux pour que ce soit intéressant dans mon cas précis, bien sûr. A voir la semaine prochaine, j'ai un rdv à la casden.

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  10. J'ai Re-appelé Casden direct, les conseillers/opérateurs sont formels et sur d'eux, on peut faire plusieurs renégociations par ans. Soit disant qu'ils voient passer des dossier avec des renégociations en chaine chaque mois. L'opérateur m'a même confirmé qu'il vallait mieux faire plusieurs renégociation option 6. J'ai aussi envoyé un mail au siège pour essayer d'avoir une réponse officielle écrite. Rien de tout cela n'est contractuel et mon avis est que la Casden fait ce qu'elle veut. Je pense tenter de faire 2 renégociations option 6 sur mon prêt, je rapporterais sur mon blog les résultats de l'expérience.

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  11. Bon finalement un gentil monsieur du siège social m'a appelé pour me confirmer qu'on pouvait faire 1 renégociation par mois... L'info m'a l'air fiable donc, mais le premier qui test d'enchainer 2 renégociations et témoigne içi aura toute ma gratitude.

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    1. Mon rdv c'est mercredi matin. Dès que j'ai des infos, je les communique. J'espère qu'elles ne seront pas contradictoires...

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  12. Bonjour,
    je sors de mon rdv. On peut effectivement faire autant de renégociations que l'on veut. Mais une par mois ça parait difficile car non seulement, il faut attendre 11 jours à la réception de l'avenant mais en plus, il faut attendre au moins une échéance entre 2 renégociations sinon, ils ne savent pas faire.
    Je n'ai pas pu avoir accès à toute la grille (système opaque oblige) mais pour des durées de moins de 20 ans, l'option 6 est à -0.18 et l'option 1 à -0.47.
    A titre personnel, je me suis gardé juste le nombre de points pour faire une renégociation option 6 dès la première échéance.
    Je n'ai pas envie de faire 12 renégociations ce qui me prendrait approximativement 2 ans!
    Mais en théorie, rien ne l'empêche.

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  13. oui 1 renégociation par mois c'est très théorique, il faut les appeler le 5 après le prélèvement de mois, leur bouger les fesses pour avoir l'avenant avant le 15, ne pas hésiter à leur renvoyer "postdaté" (c'est eux qui m'ont dit de le faire une fois) pour qu'ils puissent l'appliquer 11 jours plus tard (les prélèvement sont mis en place vers le 27~28 du mois et recommencer l'opération le 5 du mois suivant.
    Quelle option avez vous retenue finalement pour votre prêt ? Option 1 ou 0,5? Heureux de voir que mon message aura servi à au moins un autre sociétaire ^^

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  14. J'ai pris l'option 0.5 à 2.6% sur 20 ans que je renégocierai pour passer à 2.42% après la première échéance.
    L'option 1 est à 3.1% ce n'était donc pas intéressant dans mon cas précis. Si j'avais eu plus de point, j'aurais procédé différemment. Emprunter avec l'option 0.5 me permettra de pouvoir renégocier plus souvent car j'aurai besoin de cumuler mon de point, le capital emprunté étant plus faible.
    Je vais faire un prêt complémentaire à la BP où j'ai obtenu un taux de 3.1% toujours sur 20 ans avec remboursement partiel anticipé sans frais.
    Donc merci Yann car oui, ce blog m'a bien servi.

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  15. Bonjour,

    Les taux ayants chutés fortement je songe à renégocier ou à changer de banque.
    Un ''consultant'' indépendant en crédits...se propose de monter un dossier pour un rachat de crédit par une autre banque et je ne sais pas trop quoi penser.
    Je ne suis pas un pro des chiffres, on me surnomme Gribouille et je figure en bonne place à côté du référent bondissant sur la photo de classe

    Je voudrais renégocier mon prêt de 4.05% premier élan
    0.44 assurance
    0;22 assurance décès
    4.72Teg
    pour un montant de 124781 euros
    d'une durée de 240mois
    coût global du prêt : 77983 euros
    capital restant dû: 84942
    mensualité aujourd'hui: 791 euros
    contrat signé en mars 2005

    je dispose aujourd'hui de
    31155 pts solidarités
    6581 pts privilégiés

    Auriez vous un avis sur la question?

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  16. Bonjour,
    c'est amusant, on a quasiment signé notre prêt "premier elan" à la même date, au même taux, et avec la même assurance groupe moisie.
    Il s'offre à vous 2 possibilités :

    1) Racheter ce prêt casden à l'aide des taux compétitif du moment. J'estime à la louche que vous devriez réussir à avoir une mensualité inférieur de 55 euros, et ce en comptant 3000 € de frais divers (IRA de la casden, nouveau cautionnement ...)

    2) Vous renégocier à l'aide de vos points solidarités le taux de la casden, vous utilisez à chaque fois l'option 1 pour 6 comme décris dans mon billet (vous avez de quoi le faire 2 fois), vous devriez faire baisser le taux de 0,5 (je n'ai pas le taux exact de baisse pour une durée restant de 12 ans). De plus, il faudra absolument changer cette assurance de prêt couteuse et peu compétitive. la Casden m'a accordé ce privilège il y a 2 ans, je pense que vous devriez y arriver aussi. A l'issue de ces 3 opérations ( 2 renégociation 1 pour 6 et la délégation d'assurance), vous devriez réussir à faire baisser les mensualités de 60 €.

    Avantage/inconvénient de la solution 1, une seule démarche à faire ( faire racheter son prêt),par contre le surcout mettra un certain temps à être rentabilisé, il ne faudrait pas revendre peu après. De plus, vous conservez vos points casden pour une éventuelle opération future.

    Avantages/inconvénient de la solution 2 : il faudra se battre pour faire passer 3 avenants à la casden, cette solution étant fortement conditionnée par le bon vouloir de la casden à accepter le changement d'assurance, il faudrait commencer par prendre la température de ce coté en premier. Par contre, une fois ceci fait, vous pourrez mettre toutes vos économies dans le livret casden pour faire des points solidarités et renégocier régulièrement le taux de votre prêt (dès que vous avez 1/6 du capital restant du et jusqu'a un minimum de 0,1%). J'ai évalué le rendement d'un tel placement quand on a un prêt casden qui arrive à son terme, c'est de l'ordre de 7% net d'impot donc imbattable.

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  17. Bonjour,
    j'ai fait ma demande ce jour.
    Bonne surprise, les taux casden ont encore baissé.
    Maintenant, c'est 2,35% sur 20 ans avec l'option 0,5!

    Pour Stéphane, je ne sais pas si c'est faisable mais est-il possible de racheter le prêt premier élan avec un autre prêt casden?
    Car sur 12 ans avec l'option 3, le taux sans ass est à 2,69%!

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  18. très bonne remarque Lionel, cette solution serait optimale, reste à savoir si la casden acceptera de racheter son propre prêt...

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    1. Bonjour Yann,

      J'ai un prêt immo casden restant dû 65891€ au taux de 5.06 % avec une mensualité de 670.53 € par mois
      Ayant 237000 points solidarité et 4000 points privilégiés pouvez -vous m'expliquer la démarche à suivre pour renégocier ce prêt.
      Je ne suis pas sûre d'avoir compris le système de rachat. Merci de me donner votre avis

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    2. Ce taux est tout simplement honteux ! Un rapide calcul m'indique qu'il vous reste un peu plus de 11 années sur votre crédit. Votre taux est tellement haut que le système de renégociation de taux de la casden est ici inadapté (vous aurez beau le réduire il restera peu compétitif). En plus, je vois que vous avez moult points inutilisés vous avez vraiment été mal conseillée...
      Alors première chose à faire, appeler la casden pour savoir si il est possible de racheter votre prêt casden avec un autre prêt casden afin de bénéficier des taux exceptionnellement bas. Attention, on parle bien ici de racheter votre prêt avec un autre prêt casden, pas de renégocier le taux.
      Si la casden accepte de racheter son propre prêt (ce n'est pas gagné mais sait on jamais), je vous conseille d'utiliser un maximum de points pour celui ci (option 0,5), puis d'enchainer les renégociations de taux option 6 avec les points qui vous restent.
      Si la casden n'accepte pas de racheter son propre prêt, partez vous le faire racheter par la concurrence en faisant le tour des banques ou en passant par un bon courtier.

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    3. Bonjour,

      nous avons fait un avenant à notre prêt immobilier le 29 janvier 2013 (baisse de 0.25)grâce aux points. Sur les conseils de notre délégué casden, nous avons refait une demande le mois d'après pour diminuer de 0.18 mais la réponse est la suivante : vous devez attendre le 05 avril 2013 pour refaire une demande.

      nos nouvelles conditions de janvier sont les suivantes :
      - capital restant : 106 000
      - montant échéance : 749 euros
      - durée : 195 mois
      - teg : 4.15 %
      - points solidarité : 22 088
      - points privi : 4556

      si vous avez des conseils pour faire diminuer l'assurance, nous sommes preneurs !!!

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  19. effectivement un avenant signé le 29 mais n'a pas pu être appliqué pour l'échéance du 4 février (ordre de prélèvement envoyé vers le 27~28 du mois). Il ne s'est donc appliqué que pour l'échéance du 4 mars. En demandant par contre la renégociation le 5 mars, une fois le prélèvement de mars effectué, celle ci devrait pouvoir s'appliquer au 5 avril si il sont assez rapide.
    Pour l'assurance, faîtes vous faire des devis online (en partant du capital restant du à assurer bien sur) et regardez si la différence vaut le "coût". Vous pourrez demander à la casden de changer d'assurance de prêt, elle l'a accepté sans difficulté pour moi (mais il faut insister un peu, la conseillère à laquelle j'ai demandé en premier ceci a du appeler le siège). Il faut bien sur la même couverture (pas moins de 100% sur chaque tête notamment).
    Par contre, je vois que vous êtes à 195 mois, vous bénéficieriez d'une meilleur réduction de taux (avec la renégociation) si il ne vous restait que 180 mois. Si vous aviez la possibilité de rembourser une tranche de prêt avant (10% du capital initial mini) ou de moduler l'échéance un poil (800 €/mois pour n'avoir plus que 180 mois), cela serait bénéfique. Au pire, il vaut bien sur mieux renégocier maintenant que d'attendre 15 mois.
    Bien sur chacune des opérations décrites (remboursement anticipé partiel, changement d'assurance, renégociation de taux, modulation d'échéance) prend au strict minimum 1 mois (il faut qu'un changement soit validé par un prélèvement avant de pouvoir en effectuer un autre) et soyons honnête, généralement 2 mois, il faut donc s'armer de patience et surtout les relancer. j'ai fait une demande de renégociation avec 1/6ième des points y a 3 semaine, je vais enfin avoir l'avenant pour le mois d'avril (ouf).

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    1. Bonjour Yann

      Merci pour votre aide. Dès ce matin, j'ai voulu prendre RDV auprès de ma délégation, mais évidemment je suis tombée sur une plate forme qui m'a questionnée sur le pourquoi de mon appel. Cette personne m'a répondu que cela ne servait à rien de voir ma délégation car ils n'ont pas les outils nécessaire pour faire cette démarche. Cet avec lui qui fallait discuter. Prise au dépourvu, je n'aime pas du tout négocier au téléphone, on entend mal, la personne parle très vite,lui connait son affaire sur le bout des doigts!!! etc... ! Enfin voilà la réponse qu'il m'a donné
      Tout d'abord, il m'a dit que mon taux était de 4.05 % et non de 5.06 % la différence étant le montant des frais de dossier, les assurances 0.56 % pour 2 personnes (assurance avec la mgen-cnp) et je ne sait quoi
      Il m'a proposé un taux de 2.43 % hors teg avec une échéance de 620.57 € au lieu de 670.53 € sur les 129 mensualités restantes gain 6443.56 € en me prenant 131782 points solidarités sur mes 237000 points.
      Ensuite il m'a dit que je pouvais renégocier en sachant qu'il faut avoir 1/6ème du capital restant dû en points solidarité je crois, je n'ai pas osé le faire répéter de nouveau. Je n'ai rien validé, je n'ai pas l'impression que c'est interessant. Que pensez-vous de cette proposition . Vous m'aviez dit qu'il valait mieux racheter mon prêt, est-ce toujours la meilleure solution et encore faut-il que j'arrive à avoir un RDV et non une plateforme je ne vais pas faire cela par téléphone!!. Merci encore pour votre aide

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    2. Bonjour, il semblerait qu'il vous propose une révision du taux en utilisant l'option 0,5.
      Il faut vraiment lui demander s'ils peuvent racheter leur propre prêt ce qui serait bien plus avantageux.
      Sinon, le taux proposé ne me semble pas si mal, il est dans la moyenne. Avec l'avantage de pouvoir réviser à nouveau le taux avec le reste de vos points ce qui serait impossible avec un autre organisme bancaire.
      Je pense que vu la quantité de points dont vous disposez, il vaut mieux rester à la casden.

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    3. Bonjour Christine, J'ai pris des renseignements en pensant à vous, j'ai appris du nouveau et j'ai même fait un billet ici :http://agregfinance.blogspot.fr/2013/03/casden-modification-des-grilles-de.html
      A priori, il n'est donc pas possible de se faire racheter son prêt casden par la casden. Vu que votre taux nominal est finalement de 4,05% et vu le changement des grilles de renégociations, le mieux (comme le dit Lionel) pour vous c'est d'accepter la renégociation du taux avec l'option 0,5 qu'on vous a proposé Et d'en enchainer une 2ième derrière (car vous avez encore assez de points pour cela avec l'option 1). De plus, je soupçonne votre assurance de prêt d'être assez cher, faite vous faire des devis online pour voir si vous n'auriez pas un gros gros intérêts à demander à la casden une délégation d'assurance.

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  20. Bonsoir Yann,

    lorsque vous parlez de devis online pour l'assurance, avez-vous des adresses de site précis ?
    j'avais oublié de précisé que nos deux assurances sont à 0.36 en tout
    Je vous remercie déjà pour votre réponse du 8 mars !

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  21. j'aime beaucoup le site assurance de prêt pas cher : http://www.assurance-de-pret-pas-cher.com/
    Mais c'est finalement en faisant un devis sur le site Maif que j'ai pris cette assurance de prêt là. Le problème de votre assurance à 0,36 c'est que c'est sur le capital initial, et comme ce capital à diminué d'un bon tiers, ce 0,36 est désormais fort couteux.

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  22. Bonjour, j'ai découvert avec intérêt votre blog et vos conseils et avoue être extrêmement novice en la matière voire totalement allergique aux chiffres (en bon prof de lettres qui se respecte !).
    J'ai une question à vous soumettre : j'ai contracté (non pas une maladie !) un crédit à la casden en 2007 et je rembourse chaque mois près de 1000 euros (aïe ! ce chiffre me pique les yeux à chaque fois !). Le taux initial de remboursement est de 3,7 % (compétitif à l'époque, moins aujourd'hui) et nous avons 2 assurances à 0,22 % chacune. Je souhaiterais donc renégocier ces taux mais je n'ai quasiment aucun point casden (on ne m'a jamais réellement expliqué leur utilité - ou je ne l'ai pas comprise, on ne se refait pas !). Est-ce possible de renégocier ? Et si oui, quelle "stratégie" adoptée ?
    Taux : 3,7 %
    Assurance : 0,44 % (pour 2)
    TEG : 4, 36 %
    Capital restant : 140000
    Mensualités : 1000
    Points : 1075
    J'ai bien conscience de vous solliciter en tant que banquier et non en tant que collège de ma... ma... (quel nom difficile à prononcer pour moi car véhiculant de tristes souvenirs scolaires !) maths, mais j'ai rendez-vous avec un conseiller casden dans 10 jours et souhaiterais avoir quelques "billes" pour être sûr d'être écouté et pris au sérieux.
    Mes amitiés mutualistes et éducationnelles !

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  23. Je vois 2 solutions pour vous : et chacune d'entre elle nécessitera de la paperasse. Avant de vous lancer dedans, il vaut donc mieux être sur que vous irez loin dans la vie de ce prêt (ie pas de déménagement ou de mutation en vue).

    1) Vous restez à la casden, mais vous demandez à changer l'assurance de votre prêt. La Casden m'a déjà accordé une telle faveur, vous aurez déjà un gain substantiel sur vos mensualités en prenant une assurance compétitive (allez faire le tours des comparateurs sur internet voir ce que cela peut représenter comme économie pour votre cas personnel). Pour la suite, vous placez toutes vos économies sur le livret casden générant des points solidarités, et vous vous lancez dans les renégociations de taux dès que votre nombre de points le permet (toujours en faisant attention à n'être pas légèrement au dessus d'une durée clef type 180 mois ou 144 mois restant).

    2) Vous profitez des taux bas et faîtes racheter votre prêt à la concurrence sur 20 ans, vous pourriez trouver du 3% hors assurance et prendre ce coup ci une délégation d'assurance compétitive dès le départ. Cela génèrera des frais (généralement inclus dans le refinancement), donc encore une fois, une telle opération n'est rentable que si vous gardez un minimum de temps votre maison (genre au moins 3~4 ans). A la louche, vous pouvez gagner 30~50 € de mensualités par mois.

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  24. Merci pour ces conseils précieux. Mais une question (la dernière promis ! - en fait non, il y en a deux !) : - à votre - humble - avis d'expert, combien faut-il de points solidarité pour espérer pouvoir renégocier mon crédit à un taux acceptable à la casden ?
    - "(toujours en faisant attention à n'être pas légèrement au dessus d'une durée clef type 180 mois ou 144 mois restant)" : je ne comprends pas cet avertissement. Pourriez-vous éclairer ma lanterne (qui fonctionne encore à la graisse de phoque) ?
    Merci d'avance.
    Amitiés mutualistes et éducationnelles

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  25. On va pas se mentir, il faudra générer au bas mot 140 000 point (autant que votre CRD) pour avoir un taux compétitif. Mais la démarche de renégocier avec la Casden entraine moins de paperasse, et aucun surcout dans l'hypothèse ou un imprévu vous obligerais à rembourser votre crédit (vente de la maison héritage, que sais-je ...)
    Pour l'histoire des durées, si vous avez lut mon billet, vous devez avoir compris que suivant la durée restante, une renégociation génère une réduction plus ou moins grande. Notamment, si il reste 181 mois à courir au moment où vous renégociez, vous réduirez votre taux significativement moins que si vous renégociez 1 mois plus tard.
    Pour vous faire une idée, cela ne vous coûte pas grand chose de pousser la porte d'une banque ou de faire appel à un courtier pour avoir une simulation de rachat par la concurrence et l'économie potentielle réalisée. Essayez cependant de partir sur des durées identiques à votre prêt Casden pour comparer ce qui est comparable.

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  26. Bonjour , (je m'appelle Etienne D, et j'ai aussi un prêt Casden )
    J'aurai également une question sur le système opaque des points solidarité,
    Pour cumuler 140 000 points solidarité, comment cela fonctionne t il ?

    1 point = 1 euro épargné durant 1 mois ?
    Merci pour votre réponse, Yann.
    Cordialement.

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    1. Comme indiqué dans mon premier message sur la Casden :http://agregfinance.blogspot.fr/2011/06/les-arcanes-de-la-casden.html
      1 € =1,15 points solidarité par ans (décompté au jour le jour, c'est assez rare pour le souligner).

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  27. Bonjour,

    Est-il normal en cas de renégociation d'un prêt immobilier que l'assurance soit calculée sur le capital initial et pas sur la capital restant dû ?

    Cordialement
    Serge

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    1. Oui, il s'agit une renégociation, pas d'un rachat de prêt. Mais vous pouvez changer votre assurance de prêt en cours de route à la Casden, faîtes vous faire des devis, vous verrez si une économie substantielle est réalisable de ce coté là.

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  28. J'ai lu avec un grand intérêt vos billets, commentaires et réponse mais j'ai du mal à comprendre le système de renégociation.
    Nous avons un prêt CASDEN souscris en 2005 :
    montant :118687
    Tx interet :3,65
    TEG :4,62
    échéance :798,77
    durée restant à couvrir: 121 mois :

    Points solidarités disponibles : 70 000
    Points privilégiés : 15 000

    A votre avis, que devons nous faire ?nous pensions demander une renégociation en réduisant la durée du prêt.
    Amitiés mutualistes

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    1. Je déduis de vos informations qu'il vous reste un capital restant dû d'environ 77140 € à ce jour, vous pouvez faire une renégociation de votre taux option 2 (utilisation de 77140/2 = 38 570 points solidarité d'utilisé). Cela permettra de réduire votre taux actuel de 0,41 % (CF grille durée moins de 12 ans option 2). Ceci est très intéressant et vous fera économiser un peu moins de 1800 € si vous allez au bout du crédit en gardant la même durée ou environ 2240 € si vous gardez la même mensualité (gain de 3 mois sur le crédit). De plus il vous restera assez de point pour bientôt faire une autre renégociation de ce type quelques temps plus tard quand vous aurez généré environ 5000 points solidarité de plus.

      Vos poins privilégiés ne sont d'aucune utilité pour la renégociation de taux.

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  29. Bonjour,

    J'aimerai aussi recevoir vos lumières ! J'ai fait un prêt starden en 2006. Il nous reste 81200€ à rembourser. Je n'ai que 1000 points solidarité. Mon TEG est de 4.19%. J'aimerai renégocier mon prêt. Combien de points me faudrait-il pour y parvenir ?
    Cordialement

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    1. Il vous faut au minimum 81200/6=13 534 points solidarités pour renégocier votre taux, vous en êtes assez loin. En ces périodes de taux bas, je pense que la meilleure solution serait d'aller voir la concurrence pour simuler ce que vous ferait gagner un rachat de prêt.
      Si après simulation, cela n'en vaut pas la peine, je vous conseillerais tout au moins de changer l'assurance de votre prêt, puis de commencer à placer votre épargne sur le livret casden pour générer des points et pouvoir renégocier le taux au plus vite.

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    2. Merci beaucoup pour votre rapidité !

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  30. Bonsoir,

    Très intéressantes conversations, j'apprends pas mal de choses
    Moi aussi j'aurais besoin de vos lumières; je souhaite renégocier mon crédit souscrit en 2007 pour un montant de 225 000 euros, à 4.20 sur 25 ans; il reste aujourd'hui 186 000 euros à rembourser sur 231 mois.La conseillère me fait une offre à 3.6 pour cent et un gain global de 19876 euros
    Qu'en pensez vous?
    Elle me dit ne pas s'aligner sur le taux en vigueur car elle tient compte des frais dans le cas d'un rachat du crédit par la concurrence en soulignant que je ne peux pas transposer ma garantie casden (l'assurance est la mgen)dans une autre banque qui elle me propose un mix entre 2.55 et 3 pour cent avec en gain sur les intérêts 12 000 euros de moins que la banque pop.
    Si vous pouvez m'aider....merci
    Nath

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    1. 2 éléments qui doivent faire pencher la balance :

      1- êtes vous sur d'allez assez loin dans la vie du prêt ? Si un rachat de prêt est souvent plus rentable sur le papier, ce gain n'est effectif que si l'on va au bout du prêt (ce qui est statistiquement assez rare). Le rachat du prêt génère un surcoût initial ( IRA de l'ancien prêt et cautionnement + frais de dossier du nouveau), on ne gagne donc réellement de l'argent que si l'on va assez loin dans la vie du prêt (pas de mutation en vue par exemple). Ce point est donc à prendre en compte au moment d'arbitrer entre rachat par un concurrent ou renégociation du taux à l'ancienne banque.

      2- L'assurance de votre ancien prêt est-elle compétitive ? Si il s'agit de l'assurance groupe sur le capital initial, le gain du coté de l'assurance quand on rachète le prêt peut être plus gros que le gain sur les intérêts

      Maintenant pour faire des simulations plus précises entre 2 offres, il manque pas mal de données , notamment au niveau de l'assurance, mais je vous conseillerez ceci :
      Regardez ce que vous fait gagner en terme de mensualités le rachat par rapport à la renégociation de taux (en supposant les 2 financement sur une même durée), et prenez votre décision en privilégiant la voie de la renégociation si peu d'écart subsiste (moins de frais initiaux, moins de paperasserie)
      Si vous voulez un avis plus précis par rapport à 2 offres concurrentes, contactez moi par mon formulaire en bas à gauche de cette page, je vous demanderez davantage de renseignement et donnerez mon avis.

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  31. Bonjour Yann !
    Bravo et merci pour les informations et conseils que tu donnes à tous !

    J'ai deux crédits (terrain + construction) avec la CASDEN, je fais une recherche sur internet pour savoir si la CASDEN fait des rachats de crédit et je tombe sur ton site et découvre la renégociation. Rachat du prêt terrain ou renégociation des 2 ?
    -Prêt terrain (rachat d'un prêt de la BRED) : 27117€ sur 144 mois (en nov 2005) ; TEG : 3,86% ; Mensualité : 233,51 € ; Capital restant dû : 11055,34 €.
    - Prêt maison : 129960 € sur 180 mois (en 2005) : TEG : 3,75% ; Mensualité : 943,35 € ; CRD : 68766 ,03 €.

    Pourrais-tu m'éclairer sur une stratégie convenable à adopter ? Je dispose de 307000 points solidarité et 16000 points privilégiés.

    Cordialement,
    Louis



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  32. Alors,il doit rester environ 94 mois sur votre prêt vous n'est donc pas trop loin d'un palier (84 mois) il serait préférable d'augmenter un poil les mensualités ou de faire un petit remboursement anticipé pour amener la durée restante à 84 mois. Ensuite il vous faudra enchainer les renégociations de taux 1 point pour 1 €.Pourquoi pas directement 2 points pour 1 € ? Car une règle interne interdit que le taux à l'issue d'une renégociation soit plus que divisé par 2. Il Faudra donc faire d'abord 1 pour 1 puis certainement 1 point pour 2 € afin d'abaisser le pourcentage tout en satisfaisant cette règle.

    Comme pour les autres, je vous conseil également de regarder du coté d'une délégation d'assurance sur le prêt casden puisque la Casden accepte cela en cours de prêt. Pour le prêt banque populaire, vu le montant il n'y a pas grand chose à faire à par le solder par anticipation si vous avez les moyens.
    Enfin comme chaque modification prend minimum 2 à 3 mois à la Casden, vous avez de quoi vous occuper pour presque 1 an.
    Bon courage
    Yann

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    1. Merci Yann pour ta réponse.
      A ce jour, il me reste 83 mois sur les 180 (le temps de faire accepter la demande de renégo, je serais à 80 ou 81).
      Par contre tu me dis de solder par anticipation l'autre prêt (initialement c'était un prêt de 15 ans fait auprès de BP et je l'ai fait racheter par la CASDEN au bout de 3ans pour une durée de 12 ans), qui est aussi un prêt CASDEN. J'ai les moyens, avec l'argent sur le compte solidarité, de le faire mais comme j'envisage de faire un autre crédit construction le plus tôt possible, je vais perdre un peu d'apport et aussi les points que cet argent produit et les frais de remboursement anticipé. Solder ou renégocier, comment savoir quelle est la bonne option ?
      Concernant l'assurance, j'avais eu avec un taux de 0,22%. Peut-on facilement (avec qui?) avoir moins avec les mêmes risques assurés ?
      Je dois dire que pour moi, ces affaires de prêt et d'assurance sont une source de migraine !
      Jeanny

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    2. C'est simple, l'argent placé sur le livret casden peut s'approximer par un placement autour de 6% (quand on a l'usage des points). Votre prêt avec son assurance sur capital initial de 0.22% à un taux largement au dessus en fin de vie. Je ne saurais que trop vous conseiller de solder ce petit prêt de 11 K, car l'assurance emprunteur dessus est devenu rédhibitoire eu égard au montant assuré. Pour l'autre prêt, je vois que vous êtes en dessous de la barre des 84 mois, c'est parfait, demandez sans tarder une renégociation de taux auprès de votre délégation (option 1 pour 1) et commencez à vous renseigner sur un changement d'assurance en faisant des devis sur internet (tapez comparateur assurance de prêt sur google) en sachant que la casden n'accepte pas moins de 100% sur chaque tête. Personnellement je suis passé par la maif pour ma délégation d'assurance, la casden la accepté (rapport aux condition d'assurance équivalente) et ils étaient bien placé en terme de prix (pas les meilleurs mais j’estime que leur qualité de service vaut la différence).
      Pour votre prochain prêt casden, pensez à faire faire des devis pour une assurance déléguée dès le départ.
      Bon courage
      Yann

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    3. Merci pour tout !
      Jeanny

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  33. Bonsoir tout le monde,
    Je trouve vos explications très intéressantes et je vous en remercie!
    Je vais faire racheter mon crédit par le CME car la casden tarde à me donner des réponses que je découvre ici mais je vais claquer la porte et partir ailleurs!
    Je gagne 6000 euros sur les intérêts.

    Merci pour ce que vous apportez à ceux qui ignorent les chiffres et leurs enjeux.

    Cordialement

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  34. Bonjour, je dois renégocier mon prêt Casden mais j'aimerais plus d'explication sur les options.
    "On en déduit quelle option est applicable en fonction du ratio capital restant dû/ points solidarités."
    Si mon ratio est de 1,8 quelles options sont disponibles et qui choisit l'option (j'ai 82800€ restant dû sur 135 mois à 3,90%) ?
    Quant à " Les options possibles sont 6 € pour un point (minimum), 1 pour 3, 1 pour 2, 1 pour 1 ou 2 pour 1" moi qui ne suis pas mathématicien, cela est très obscure ! Pouvez-vous m'expliquer ?
    Grégory

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  35. Bonjour, en fait j'ai compris ce système d'option en y repensant pendant mon insomnie cette nuit ! Par contre le changement d'assurance du prêt doit-il se faire au moment de la renégociation ou à n'importe quel moment ?
    Merci
    Grégory

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    Réponses
    1. Bonjour,
      Par fait si vous avez compris. A priori avec 1.8 de ratio CRD/points solidarités, vous n'avez pas assez de points pour faire une option 1, mais assez pour faire une option 2.
      Option 2 à 135 mois, selon mon tableau (qui n'est peut être plus à jour mais la casden le tient secret) cela fera 0.41 de moins sur le taux.
      Le changement d'assurance doit faire l'objet d'un autre avenant. Il est donc incompatible de le faire en même temps qu'une renégociation de taux, cela fera l'objet de 2 changements distincts (et donc minimum 2~3 mois entre les 2 le temps de la mise en place du premier).

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  36. bonjour
    quelqu'un pourrai m'aider car je ne comprend rien du tout aux options ect ect
    donc je vous raconte mon histoire nous voulons mon ami et moi construire une maison et nous avons rendez vous demain avec la casden toulouse nous avons en tout en point 2000 grand max!!!! quel serai pour nous le plus interessant mon ami vient d'etre licencier pour inaptitude il y a 2 mois donc il a quand meme 2 ans de chomage a 1200 euro et moi je gagne 1700 euro sans enfant (pour le moment) est ce que je dois renegocier mon credit 6 fois comme vous avez ecrit ou pas? merci cordialement

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    1. Bonjour,
      Avec 2000 points casden vous n'irez pas loin. Peut être êtes vous éligible au prêt starden mais avec une des 2 personnes sans CDI la casden risque fort de ne pas accorder sa caution et vous devrez passer par une hypothèque (alors que c'est l'un des points fort de la casden que d'éviter ces frais). Bref, vous en saurez plus demain après avoir vu une conseillère, mais ne limitez pas votre champs d'action à la casden, et allez voir d'autres banque.

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  37. Bonjour, un problème me torture l'esprit. Je veux faire un nouveau crédit immobilier (pour résidence secondaire) ou faire un avenant à mon crédit immobilier. Je dispose actuellement de 30000 points CASDEN (donc je peux emprunter 15000 € à 0,1%)
    Mais j'aimerais savoir si il serait plus rentable d'essayer de gagner quelques mois sur le remboursement de mon prêt immobilier sur lequel il me reste 100000 euros de capital à payer (sur 90 mois) sachant que dans 3 mois j'aurais environ 50000 points et je pourrais faire une option 2 (ou trois fois option 6 comme vous dites plus haut) cordialement (si pas clair j'essayerais de vous apporter des précisions)

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  38. Bonjour Aurélie
    1) il n'y a plus d'intérêt à faire 3 renégociation option 6 plutôt que directement 1 option 2 (voir mon message : http://agregfinance.blogspot.fr/2013/03/casden-modification-des-grilles-de.html )

    2) pour pouvoir comparer les 2, il me manque une donnée vitale : quel serait le taux que vous consentirait une autre banque pour vous lisser le prêt de votre résidence secondaire (suivant la durée souhaitée de votre prêt). Quelle serait la meilleure proposition pour un financement sans casden ?

    3) de toutes façon, pour renégocier votre prêt, il est conseillé d'attendre 6 mois car vous êtes au seuil d'un nouveau palier (84 mois)

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  39. Merci pour votre réponse rapide
    1) votre 1) je ne le comprends pas voulez vous dire il y a ou il n'y a pas ?
    2) je n'ai pas demandé mais j'emprunterai au maximum 15000€ ,le reste du capital pour ma résidence secondaire je l'ai et en plus avec un crédit plus important mon endettement serait trop important !

    J'ai oublié un donnée essentielle les 15000 € manquant peuvent m'être prêté gracieusement par mes parents ! donc pas forcement besoin de faire un crédit.

    Enfin si j'ai bien cmpris le sens de votre message et en réfléchissant un peu : me faire prêter les sous par mes parents et attendre 6 mois pour renégocier le crédit ! merci d'avance de perdre du temps précieux lorsqu'on a des enfants pour moi!

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  40. 1) avant il y avait un intérêt, aujourd'hui il n'y en a pas.
    Il est bien évident que si vous pouvez vous faire prêter les 15 000 € à taux 0 et utiliser vos point pour renégocier le crédit c'est la meilleure solution.

    Pour votre renégociation, comme vous pouvez le voir dans ma grille option 2, si vous la demandez aujourd'hui, on vous fera -0,41% sur le taux (ligne option 2 colonne 12 ans). Si vous attendez 6 mois, vous aurez une réduction de taux de -0,67% (ligne option 2 colonne 7 ans). Pour gratter 0,26% sur les 84 mois restants, ça vaut le coup d'attendre 6 mois.

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  41. Bonjour Yann,
    Je suis arrivé sur ton blog par hasard.
    J'ai téléphoné en décembre 2013 à casden direct et les infos suivantes m'ont été données concernant la baisse de taux: baisse de 2.68 du tx car moins de 7 ans avec l'option 0.5. Mon tx initial était de 2.9.
    Je m'en réoccupe en février, la baisse est toujours de 2.68 et le teg est de 1.46. Je renvoi l'avenant signé mais celui ci n'est jamais arrivé à la casden (le courrier ne m'est pas revenu) !
    En accord avec l'opératrice elle me réédite un nouvel avenant, pour l'échéance suivante la baisse est toujours de 2.68 mais le teg est de 1.47%! Pourquoi cette augmentation de 0.01%. Je rappelle l'opératrice qui est incapable de me l'expliquer. Elle va demander et au bout de 10 minutes elle revient en me disant que plus on se rapproche de la fin du pret plus le tx augmente, de 0.01 par mois! Je lui demande ce qui augmente car la baisse de tx est toujours de 2.68? Pas de réponse. Je fais un calcul avec les données de mon premier appel en décembre et je trouve un teg de 1.43.
    Pour résumer:
    décembre: 1.43
    janvier:1.44
    fév:1.45
    mars:1.46
    avril 1.47
    Pourrais tu m'expliquer cette hausse? L'assurance ne change pas et les frais initiaux non plus???
    J'envoie donc un mail à gestion crédit et ce service a répondu à toutes mes questions sauf à celle concernant la hausse de 0.01%!

    Mon autre demande concernait les points. Je demandais qu'ils soient prélevés en priorité sur ma compagne et ensuite sur moi pour rééquilibrer les points utilisés entre nous mais c'est soi-disant impossible car je suis l'emprunteur principal. Alors, ils prennent tous mes points et le reste sur le co-emprunteur. Il est possible de dispatcher les points comme on veut lors de l'emprunt mais pas lors de la baisse de taux!

    En lisant tes articles voila ce que je pense faire:
    Capital restant du : 57775, Tx:2.9, Pts solidarités : 158000, Durée restante 6ans 1 mois.
    Je pense moduler l'échéance de +30% pour faire baisser la durée et passer sous les 5 ans. Ensuite je baisserai le taux en utilisant l'option 1 et le mois suivant avec l'option 2.
    D'après mes calculs au lieu de baisser de 2.68 comme prévu initialement le taux baisserait de 1.83 puis de 0.92 ce qui fait 2.75. J'utiliserai 85000 points au lieu de 115000 si je ne module pas et que j'utilise l'option 0.5.

    Ce qui est dommage c'est qu'en octobre 2013 nous avons remboursé notre autre pret par anticipation en payant 6 mois d'interets (frais de remboursement anticipé). Nous aurions pu baisser le taux avec nos points. L'opératrice ne m'en a pas parlé et c'est une collègue qui m'en a parlé par la suite. J'avais conscience de perdre des points qui ne me seraient pas rétrocédés mais le taux était trop élevé et nous avions l'épargne disponible.

    C'est à ce moment là que j'ai fait des recherches et que je suis tombé sur ton blog ! C'est malheureux de ne pas avoir de bon conseil en les appelant et que les opérateurs ne soient pas informés.

    Merci pour tes conseils.

    Benjamin

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  42. Bonjour benjamin

    Je ne suis pas étonné qu'une opératrice ne sache vous répondre sur l'augmentation du TEG. Cela est du fait de votre assurance constante (basé sur le capital initial du prêt). Comme vous pouvez le voir, malgré un taux d'intérêt proche de 0 suite à vos renégociations de taux, le TEG reste près de 1,5. D'où vient ce 1,5 ? de l'assurance de prêt principalement. Or plus le temps passe, plus votre capital restant du diminue, et plus votre assurance de prêt devient importante en terme de pourcentage par rapport au capital assuré. C'est donc pour cela que votre TEG augmente dans le temps. D'ailleurs, cela a une conséquence bien concrète, c'est que sur la fin du prêt, quand les gens se rendent compte qu'ils ne payent quasiment plus d'intérêt mais par contre plusieurs dizaines d'euros de frais fixe d'assurance, il s'empressent de rembourser par anticipation.
    La moralité de l'histoire, c'est qu'après avoir renégocié votre taux, vous feriez bien de faire le tours des assurances de prêt et de demander une délégation pour remplacer cette assurance fort couteuse et peu compétitive. Je l'ai fait et la casden est l'une des rare banque qui ne rechigne pas à changer l'assurance de prêt pendant la vie du prêt.
    Moduler son prêt pour bénéficier d'option plus avantageuse, c'est une bonne idée en principe (je le conseil souvent), mais étant donné les délais qu'il vous reste sur ce prêt :
    - Une modulation c'est 3 mois de perdu pendant lesquels votre taux n'est pas diminué.
    - 2 renégociations c'est de même 3 mois de perdu.
    - Le prêt étant moins long vous bénéficierez pendant moins longtemps de la réduction de taux.
    cela aurait du sens que si vous re-diminuez vos échéances au maximum derrière pour rallonger le prêt et profitez de ce taux négocié le maximum de temps (en changeant l'assurance derrière pour ne pas la payer tout le long).

    Quant à utiliser des points sur un prêt qu'on veut rembourser pour diminuer les IRA, cela est possible, mais cela me semble un énorme gâchis de points, ce n'est pas une manière très rentable de les utiliser.

    Voilà pour mon avis,
    Bien cordialement,
    Yann

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  43. Bonjour Yann
    merci pour ce savant blog et la diffusion de cette fameuse grille que seuls les conseillers CASDEN maitrisent (quand je demande à la plate-forme téléphonique de me faire le savant calcul de renégociation avec les points restants, ils me répondent qu'ils ne peuvent pas faire ce genre de calcul... comme si tout cela était secret!)
    Alors j'ai un cas à te soumettre (le mien), si tu es d'accord... tu me diras si j'ai bien compris ton tableau et cette histoire de renégo et grille "secrète":
    Nous empruntons 145 000 euros sur 20 ans
    Nous avons la chance d'avoir 335 000 points (ça fait 8 ans que la Casden fait fructifier mon argent, ils me devaient bien ça.... ;-)
    Donc ma conseillère me propose:
    1/ Option 0.5 => j'utilise 290 000 points pour bénéficier d'un taux nominal de 2.35% (sur 20 ans)
    2/ puis renégociation dans la foulée avec les points restants (45 000 points) qui me ferait descendre le taux de 0.17 (et là je comprends grâce à ton tableau, qu'elle me fait l'option 3.... car 145 000 / 45000 = 3,222 donc coef de 3).. j'ai bien compris?
    Donc un taux nominal final de 2.35 - 0.17 = 2.18%

    Alors si je suis ta stratégie, je pourrais en toute logique faire:
    Option 1 puis 7 fois l'option 6, mais curieusement, dans mon cas, cela ne semble pas plus intéressant car me ferait au final un taux nominal de 2.85-0.63 = 2.22%
    Je te présente mes calculs:
    1/ option 1 => j'utilise 145 000 points pour 145 000 mais taux nominal de 2.85% (vu sur simulateur Casden)
    2/ avec les 190 000 points qui restent je fais 7 fois l'option 6 c'est 7 x (-0.09)= -0.63%
    soit un taux nominal de 2.22%

    Mon raisonnement est bon?
    Faut il donc que j'abandonne et parte sur les propositions de ma conseillère? (option 0.5 puis option 1)

    D'autre part, (j'en profite car tu sembles bien expert dans toutes ces questions), peux tu me confirmer qu'il est plus intéressant de choisir une assurance de prêt qui calcule sur le "restant dû" (ce que me conseille un courtier)..... car je suis en pleine recherche de délégation d'assurance. Je cherche aussi une assurance qui ne prenne pas trop de frais à chaque éventuelles modulations des mensualités du prêt.... le courtier me propose pour 100% sur nos 2 têtes : APRIL à 0.16 ou GENERALI à 0.18 (mais Générali ne ne calcule pas sur le restant dû visiblement)
    ça fait beaucoup de questions tout ça....
    merci pour ton avis si tu as un moment
    Bien cordialement
    Amandine

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    1. Bonjour Amandine,

      Alors plusieurs choses :
      1) Vous avez très bien compris comment fonctionne le système de renégociation.
      2) Il n'y a effectivement plus d'intérêt à faire 6 renégociation option 6 qu'une seule option 1 comme expliqué dans le billet qui a suivit (lien au début de ce même billet en correctif)
      3) Pour comparer 2 assurances, le coût total reste un bon indicateur, je ne suis également pas fan des assurance sur capital initiale.
      4) Dans votre cas, on peut faire un peu mieux : emprunter avec l'option 3 au démarrage (taux : 3.1) puis faire une renégociation option 0.5 : -1.02 soit 2.08%
      5) L'astuce suprême, quand on le peut, c'est d'emprunter sur 15 ans, de faire les renégociations, puis de baisser (au bout d'un an) les mensualités au maximum pour revenir à une durée comparable sur 20 ans. La première année est dure compte tenu des mensualités plus élevée, mais si cela passe au niveau finance et taux d'endettement, cela pourrait faire un taux de 2.95 (option 3 sur 15 ans) puis 1 renégociation option 0.5 : -1.32 soit un taux de 1.63 %

      En espérant vous avoir aidé
      Bien cordialement,
      Yann

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    2. Bonjour Yann
      Tout d'abord un GRAND merci pour la rapidité de ta réponse et tous tes super conseils!! Je suis vraiment ravie d'avoir découvert ton blog et ça tombe à pic!
      Alors oui, ton astuce de réduire à 15 ans me semble la meilleure stratégie, très bien vu (j'ai également lu au travers de ton blog, le témoignage d'une personne qui avait justement fait comme ça, en jouant sur une baisse des mensualités au bout d'1 an pour bénéficier d'un taux plus bas.....).
      Alors malheureusement, nous ne pourront pas assumer les mensualités "option 3 + option 0.5" pendant 1 an mais je pense tenter option 0.5 puis négo option 3 (ce qui ferait 1.95 - 0.17 = 1.78% et ça serait déjà pas mal)... quitte à emprunter un peu moins pour que ça passe.
      D'autre part, je me questionne sur les méandres des assurances de prêts, car j'envisage une délégation.
      J'ai lu (mais n'ai pas tout compris j'avoue), que le choix du type de calcul pouvait varier (sur capital initial / sur capital restant dû ou sur la mensualité)
      (lu ici http://www.immobilier-danger.com/Reduire-ses-frais-d-assurance-de-236.html)

      Je ne sais pas si ma stratégie est bonne mais en cas de rentrée d'argent complémentaire, je n'envisage à priori pas de faire de remboursement anticipé mais comme tu le préconises de placer sur mon compte CASDEN pour gagner des points, renégocier éventuellement le taux puis de m'en servir pour augmenter temporairement mes mensualités avec la modulation.Partant sur cette hypothèse je ne sais pas quelle assurance privilégier (quel mode de calcul des cotisations privilégier)....
      Si tu as une analyse là dessus, ça m'intéresse, car là je crois que ça me dépasse.
      un grand merci d'avance!
      et surtout de joyeuses Pâques !

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    3. C'est dommage que l'option 3 puis renégociation option 0.5 ne passe pas, car l'échéance de l'option 3 vous n'allez réellement la payer que 2 mois voir 3 tout au plus. Mais bon si cela ne passe pas au niveau du taux d'endettement, on ne peut rien y faire.
      Pour l'assurance, il faut bien voir qu'une délégation entrainera à chaque fois double démarche (notamment en pour le rallongement du crédit, qui ne sera possible qu'une fois l'autorisation de l'assurance obtenue). Sans chercher à trop vous prendre la tête de ce coté là, privilégiez l'assurance la moins cher, avec une préférence pour celles calculées sur le capital restant du chaque années.

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    4. Bonsoir Yann
      Merci encore pour tes précieux conseils!! et tu viens de me faire prendre conscience des contraintes administratives de la délégation.. mais bon, comme tu le dis si bien ci-dessous, la MGEN n'est que rapporteuse d'affaire et pas du tout compétitive sur ce point.
      Il va aussi falloir que je me renseigne sur les démarches et frais facturés en cas de modulation.
      merci encore et bon we!

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    5. Bonsoir Yann
      alors des petites nouvelles!!
      j'ai tenté en fin de rdv "l'astuce suprème" donc vous parliez:

      (.....) L'astuce suprême, quand on le peut, c'est d'emprunter sur 15 ans, de faire les renégociations, puis de baisser (au bout d'un an) les mensualités au maximum pour revenir à une durée comparable sur 20 ans. La première année est dure compte tenu des mensualités plus élevée, mais si cela passe au niveau finance et taux d'endettement, cela pourrait faire un taux de 2.95 (option 3 sur 15 ans) puis 1 renégociation option 0.5 : -1.32 soit un taux de 1.63 % (.....)

      La bonne nouvelle c'est que ça valait le coup de tenter car le prêt a été accordé ... dans 1 mois je renégocie le taux comme prévu pour passer de 2.95 à 1.63 % pour 145 000 euros empruntés. On passera probablement, selon mes calculs, de 15 à 18 ans avec une modulation qui nous conviendrait en terme de mensualités
      Au passage, je voulais passer le mot sur la compétitivité et grande réactivité de la MAIF en délégation d'assurance (le courtier de meilleurtaux.com n'a pas trouvé mieux nous concernant, à son plus grand regret)

      Je n'ai qu'un mot (ou deux) : Merci Yann pour votre aide et précieuse analyse!!
      Très bonne soirée et encore bravo pour ce blog!

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    6. Merci pour votre retour, heureux de voir que mes conseils peuvent servir.

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  44. .... ah oui, d'autant plus que les assurances vont devoir recalculer les cotisations car en baissant ms mensualités au bout d'un an, la durée de mon prêt va se rallonger (j'ai estimé que je pouvais passer de 15 à environ 18 ans pour atteindre une mensualité qui me correspond)... donc quid du choix de calcul des mensualités d'assurance le plus favorable pour moi....

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  45. Bonjour, ayant je veux faire un emprunt immobilier à la casden pour une somme de 106 500 avec 240 mensualités de 619, 5 euros. le coût de l'assurance MGEN est de 15,98 inclu avec la MGEN.
    J'utiliserai 17750 points sur mes 27 000 disponibles.
    Le TEG annuel fixe est 3,6...avec cela je paie 42 824 euros d'intérêts...

    Mes questions:
    1) Ai je intérêt a garder mes points (la totalité) pour renégocier mon prêt plus tard...je ne sais pas comment calculer cela.
    2) Niveau assurance...La MGEN est elle la meilleur option?
    3) Peut on négocier les pénalités de remboursement anticipé?

    Si quelqu'un lit cet article et qu'il a la patience de répondre cela me sera d'une grande aide car je vais signer mon compromis bientôt et je dois me dépêcher.

    Merci beaucoup.

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    1. alors, 17750 point pour 106 500 €, c'est bizarre, cela ne correspond à aucune option de la casden (option "9" n'existe pas). Avez vous droit au prêt starden ( pour les moins de 30 ans) ?
      Donc dans l'ordre :
      1) Le mieux vu le faible nombre de points serait de faire un prêt starden et de renégocier le taux avec vos points. Si vous n'êtes pas éligible au prêt starden, utilisez le maximum de vos points et continuez à en générer pour renégocier votre taux régulièrement.
      2) La MGEN n'est absolument pas compétitive en terme d'assurance, à votre place j'irai faire des devis pour comparer chez les concurrents pour une délégation. D'ailleur, la MGEN n'est pas assureur de prêt, elle est juste apporteur d'affaire à la CNP qui vous assure.
      3) De part le net, j'ai déjà aperçu des témoignages de gens qui ont réussi à négocier cette clause. Pour ma part, la casden a toujours été inflexible la dessus et les conseillés à qui j'ai évoqué ces témoignages du net ont toujours été très septique sur la véracité de ces affirmations.
      Vous pouvez toujours tenter, et si vous y arrivez, ne manquez pas de venir me faire un retour.

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  46. L'Anonyme du 22 avril 2014 à 12h23 s'appelle Léo.
    Ayant lu vos article j'ai déjà appris beaucoup de choses. Un grand merci à vous Yann.
    En espérant que vous pourrez me consacrer une petite réponse.
    Merci d'avance.

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  47. Peut-on se faire racheter un prêt CASDEN?
    Il y a 5 ans j'ai fait un prêt a 5%, maintenant certaines banques proposent 2.7%. Qu-en pensez-vous?
    Ou est-il plus judicieux de renégocier avec la CASDEN?
    Merci pour vos réponses.

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    1. Sans connaitre la durée restante de votre prêt, le capital restant du et votre nombre de points casden solidarités pour éventuellement renégocier votre prêt casden, je ne peux vous répondre précisément. Cependant, au vu de l'écart existant entre les 2 taux, je serai enclin à penser qu'un rachat de prêt donnera le meilleur résultat. Ceci étant dit avec les avertissements d'usage que je donne à chaque fois qu'une personne veut faire racheter son prêt : Un rachat de prêt génère un surcout immédiat qui n'est amortit que si l'on va assez loin dans la vie du nouveau prêt. Donc avant de vous lancer dans la démarche de rachat de prêt, soyez assuré que vous avez comme projet de garder encore quelques années votre bien.

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    2. Effectivement il manque quelques infos...
      Il me reste 10 ans sur les 15 prévus. il y avait un prêt à taux 0 de 14250€ sur 72 mois et 90750€ à 5% sur 180 mois, assurance mgen à 0.18%.
      j'ai donc remboursé 12120€ du prêt à tx 0 et 35868€ de l'autre.
      Et j'ai peu de points environ 30000.
      Merci.

      PS : J'ai rendez-vous avec la CASDEN le 20 mai. Donc je me renseigne avant.

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    3. Je pense que 5% c'ést le TEG de votre prêt, pas son taux nominal, la casden n'a jamais pratiquée de taux aussi haut. Avec encore 10 ans de remboursement, un CRD de 55 000 € et 30 000 points, vous pouvez faire baisser votre taux de 0,41 selon mes grilles (peut être pas à jour).
      De 2 choses l'une :
      - Soit vous vous lancez dans le rachat de prêt par la concurrence et dans ce cas, c'est que vous comptez rester encore minimum 5 ans dans le bien.
      - Soit vous vous lancez dans une renégociation de taux et un changement d'assurance (l'assurance de la MGEN n'est absolument pas compétitive, et la casden accepte de la changer en cours de prêt, ce qui est assez rare de la part d'une banque pour le souligner).

      La seconde démarche est plus facile à entreprendre, et ne vous fait gagner de l'argent même si vous déménagez l'année d'après (on ne sait pas de quoi la futur sera fait).
      La première démarche vous fera certainement gagner plus à terme, mais est plus lourde à entreprendre et risque de ne pas être rentable si vous devez vendre prématurément.

      A vous de voir avec cela.

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    4. Merci beaucoup pour ces conseils avisés, en fait le TEG est de 5.58% soit 0.465% par mois et le taux d'intérêt est de 5%. J'ai contracté le prêt en décembre 2008.

      Merci encore.

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  48. Bonjour,

    Vis a vis du fait que la Casden ne fait pas la promotion de la renégociation, je tiens à vous faire part que j'ai eu mon premier rdv avec la Casden cette semaine. La conseillère m'a dit directement que dans mon cas, je pourrai baisser mon taux de 0.81 dans x mois

    Olivier

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  49. Bonjour,
    Ca fait plaisir d'avoir des infos clairs :)

    Je me pose des questions sur ce que je devrais faire.
    Admettons que j'ai 20 000€ par an (pendant 3 ans) qui tombent sur mon compte (parce que admettons que je bosse à Mayotte !).
    Que vaut-il mieux faire de cet argent sachant que j'ai un pret CASDEN à 4.25% (soit un TEG avec assurance à 4.5%).
    C'est en me posant la question d'un rachat pour un taux autour de 3% dans une autre banque que j'ai appris le fonctionnement de la renégociation à la CASDEN.

    J'ai 120 000€ encore à rembourser
    Il me reste actuellement 225 mois à couvrir à 777.23€/mois.


    Pour ma première prime, j'ai fait ce qui me semblait le plus judicieux à l'époque: j'ai utilisé 15 000€ de ma première prime en remboursement anticipé. Ce qui m'a économisé les 15K que j'ai mis + 17k d'intérêts.

    Maintenant je me demande ce que je dois faire.
    1) Garder mes prochaines primes sur le compte CASDEN afin d'avoir des points et de renégocier jusqu'à ce que mort s'en suive. (D'ailleurs y a un taux minimal au deçà duquel on peut pas descendre ?)

    2) Aller chez la concurrence, négocier un pret à 3%: économiser 20k€ -2.5k de rachat anticipé - 3k pour les hypothèques, soit en gros un gain de 15k€. Réinjecter dans le prêt les primes quand je les touche.

    3) ou autre chose ?

    Merci pour l'éclairage ;)
    A+
    Nicolas

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    Réponses
    1. Bonjour,
      Désolé pour ma réponse tardive, avec les vacances j'ai zappé votre question.

      Vaut-il mieux renégocier avec le système casden ou faire directement racheter son prêt par une banque concurrente. La question est fort intéressante, et malheureusement il n'existe pas de réponse tranchée.

      Globalement, si vous comptez aller assez loin dans la vie du prêt, vu la période de taux fort bas actuellement et le taux de votre prêt, vous gagnerez plus à changer de banque (en négociant particulièrement l'absence d'IRA pour votre cas).

      Si vous n'avez pas une bonne délégation d'assurance sur capital restant dû, vous avez intérêt à changer de banque et à négocier au passage une bonne délégation.

      Dans le cas contraire, vous avez intérêt à rester à la Casden, a vous de voir suivant les 2 réponses aux questions précédentes.

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  50. Juste un mot pour vous féliciter Yann P et vous remercier de vos éclaircissements sur la Casden et de façon générale sur les stratégies d'emprunt ! Je ferai sans doute appel à vos lumières un jour. Mais vos billets ainsi que les conseils délivrés à de précédents internautes m'ont déjà été précieux. Merci.

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  51. Bonjour Yann P,
    Merci pour ce blog fort utile.
    Je souhaiterais connaître le taux "plancher" que la CASDEN est disposée à accepter après X renégociations.
    Pour mon cas, j'ai souscrit un prêt à un taux nominal de 4.05%. Il va s'en dire que cela ne sera pas 0% (faut pas rêver)... mais il est intéressant de le connaître afin de s'y rapprocher le plus quitte à payer des frais de modulations à la hause ou à la baisse.

    Par avance, merci d'avoir pris le temps de me lire et de m'y répondre.

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    Réponses
    1. La taux plancher est de 0,1%. Attention à la règle de ne pas faire mieux que diviser son taux par 2 lors d'une renégociation qui selon les témoignages semble être appliquée parfois mais pas toujours.

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    2. bonjour Yann
      Tout d'abord merci pour les informations de votre blog, dont les informations sont très précieuses.
      Je me permets de vous contacter pour avis : j'ai souscrit un prêt immobilier de 200 000 € auprès de la Casden il y a 4,5 ans sur une durée de 20 ans à un taux de 3,8 %, taux annuel de 4,25 %. je souhaiterais renégocier le taux étant donné que le coût du crédit a baissé depuis 2010.Mais j'ai également hérité d'une somme de 115 000 € avec laquelle je souhaiterais faite un remboursement anticipé partiel.
      Ai-je intérêt à renégocier d'abord puis faire le remboursement anticipé, en plaçant en attendant, mes 115 000 € sur mon compte Casden pour générer des points ? ou bien l'inverse ? ou bien me renseigner auprès d'une banque en ligne pour racheter mon crédit et transférer mon compte en générant des économies sur la gestion de mon compte et de mes quelques livrets de placement ?
      merci à l'avance de votre réponse, bien
      Cath 95000

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    3. Bonjour Cath,
      Votre question est pertinente, et malheureusement, la réponse n'est pas simple.
      Combien avez vous de points casden actuellement?
      L'assurance est elle compétitive (si c'est l'assurance de base fourni par la MGEN la réponse est non) ?
      Comptez-vous aller assez loin dans la vie du prêt à priori ?
      Les réponses à ces questions peuvent faire changer la décision.

      Cependant, à priori, si vous injectez vos liquidités dans le prêt, il ne vous restera plus grand chose à payer, vous pourriez largement négocier un nouveau crédit sur 7~10 ans avec des taux imbattables autours des 2% actuellement et une bonne délégation d'assurance. Je vous conseillerai donc de regarder sérieusement du coté du rachat de prêt par une autre banque. Cependant, nul n'est besoin de rester à la BP pour bénéficier des avantages casden, il y a bien longtemps que j'ai quitté la BP (et leurs tarifs usuriers) sans renoncer à mon livret casden (actuellement géré directement par le siège, c'est une option qu'ils proposent).

      Voilà pour mon avis

      Cordialement

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  52. Bonjour Yann
    J'envisage de faire un prêt casden de 60000 euros dans les mois à venir . En ce qui concerne les renégociations de crédit, si on a déjà emprunté avec l'option 1, si j'ai compris le système on ne peut le faire qu'une seule fois ?
    D'ici le mois de janvier, je devrais disposer d'environ 90000 points et j'aurai l'occasion d'en cumuler davantage ensuite (il s'agit d'une nouvelle construction pour laquelle je dispose d'un bon apport placé pour cumuler des points solidarité). D'après vous quelle est la meilleur option ?
    Merci beaucoup pour votre site et vos conseils .
    Coco

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    1. L'option choisie lors de l'emprunt initial et les options choisies lors des renégociation n'ont pas de liens particulier. Le phénomène porte le même nom car il porte sur le même genre de calcul (à savoir un ratio montant en euros / points casden).
      Cependant, votre question est judicieuse, vaut il mieux mettre beaucoup de point initialement dans le prêt, et peu dans la renégociation ou l'inverse ? Le taux est généralement meilleur in fine si on mets moins de points initialement dans le prêt et plus de points après coup dans la renégociation.
      Je vous conseil donc de choisir l'option 2 au démarrage (30 000 points utilisés pour 60 000 € emprunté) puis de renégocier avec l'option 1 aussi vite que possible ( 60 000 points utilisés).
      Cependant, petit bémol, en cas de remboursement anticipé total, la casden rétrocède au prorata les points qui ont servi à faire le prêt initialement. Avec cette méthode, vous récupérerez donc moins de points si vous solder votre prêt de manière anticipé.
      Bien cordialement

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  53. bonjour Yann P

    j' ai deux crédit immo casden le 1er PRET est de 113580 sur 180 mois taux hors assurance 2,45 débuter le 04/05/2006 et se termine le 04/04/2021 pour une mensualité de 796,30 EURO PAR MOIS
    Le 2eme PRET est de 80000 sur 180 mois taux hors assurance 3.76 débuter le 04/07/2010 et se termine
    le 04/02/2025 pour une mensualité de 612,84 EURO PAR MOIS.
    Mes points casden au 04/08/14 est de 46029 points solidarité (mon épargne mensuelle sur mon compte casden génère par mois 2000 point)
    J'ai eu une conseillère CASDEN pour une renégociation de mes prêts... voilà ce qu'elle m'a propose en fonction de mes points et de la durer restante de mon prêt.
    1er prêt Option 6 donc - 0,22 sur le taux de 2,45 SOIT 2,22 %
    2eme prêt Option 2 donc -0,41 sur le taux de 3.76 SOIT 3,35%
    point solidarité restant après la renégociation du taux selon la conseillère casden 7000 points.
    Mes questions : Est ce une bonne renégociation? ou dois je cumuler plus de points et attendre pour renégocier? Dois je accepter cette renégociation de sept 2014 la plus favorable pour moi? Je suis un peu perdu? Merci de me répondre...Cordialement Lydia

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    1. Bonjour Lydia.

      J'ai du faire quelques simulations. j'ai pris comme principe que lors d'une renégociation, vous conserviez la durée en baissant la mensualité (vous pouvez faire le contraire, vous gagnerez plus que ce que j'ai simulé au prix d'un plus gros effort d'épargne, mais cela ne change pas fondamentalement les résultats).
      La proposition de votre conseillère vous fait gagner à terme 454 € (sur les 80 mois restants) sur le 1er prêt et 1588 € (sur les 131 mois restants) sur le 2nd en utilisant 9275 + 31237 = 40512 points solidarités.
      Si on faisait l'inverse (option 2 sur le 1er prêt et option 6 sur le second) on gagne :
      1316 € sur le 1er prêt et 544 € sur le second pour une dépense de 27825+10413 =38238 points solidarité.
      L'option proposée par votre conseillère est donc celle qui vous fait gagner le plus d'argent à terme (un peu moins de 200 € d'écart). Cependant, j'aurai tout de même une préférence pour la seconde option. Pourquoi ? Parce que vous êtes bien plus certaine d'aller au bout du premier prêt que du second (plus de 4 ans d'écart) et donc de revoir plus rapidement le retour sur investissement de vos points. De plus, il pourrait être intéressant d'envisager un rachat de prêt pour le second prêt dont le taux actuel est fort peu compétitif ainsi que l'assurance à 0,46 % sur capital initial. alors que ce n'est pas le cas pour le premier.
      Dans l'idéal, je vous conseillerai de mettre tous vos points sur le 1er prêt (renégociation option 2 suivie d'une option 6 ou 3 si vous avez assez de points alors) et de faire racheter le second prêt, avec toujours le même avertissement : ne vous lancez dans un rachat de prêt que si vous êtes convaincu d'aller assez loin dans la vie de celui ci pour amortir le surcoût inévitable que génère initialement un rachat de prêt.

      Voila des éléments de réponses à votre problème.
      Bien cordialement

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    2. Merci Yann de ces précisions donc je vais faire l'inverse je mets le maximum de points solidarité sur mon 1er prêt option 2 soit - 0,67% avec ton calcul une économie de 1316 euro et sur mon 2ème prêt je demanderai en cumulant un peu plus de point option 6 ou 3 ...de toute façon pour mon 2ème prêt j'avais l'intention de le rembourser dans quelques mois par anticipation.
      Merci de tes conseils précieux et utiles....
      Très cordialement Lydia

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    3. Il est bien évident qu'il ne faut pas mettre le moindre point solidarité en renégociation dans un prêt que vous avez l'intention de rembourser sous peu.

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  54. Bonjour et bravo pour votre blog

    Je me permets de faire appel a vos lumières car au vu des taux actuellement bas du marché, j'espère pouvoir renégocier notre prêt immobilier mais je voulais tout d'abord m'assurer que je n'aurais pas mieux à la casden sachant que notre famille à la possibilité de nous donner au moins 320000 points voir 600000.
    Voilà notre situation :
    Emprunt : 200000€
    Taux : 3,56 %
    Assurance : 0,46 %
    TEG : 4, 42 %
    Capital restant : 186680€
    Mensualités : 1110,49€
    Points : 57239

    Merci infiniment
    Guillaume

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    1. Petite correction à mon post précédent : nous pourrions récupérer environ 190000 points, le reste étant des points privilégiés (dommage).
      Et je n'ai pas indiqué la durée restante qui est de 256 mois.
      Merci beaucoup
      Guillaume

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    2. Bonjour Guillaume,
      vous pourriez donc faire une renégociation 1 point pour 1 € sur plus de 20 ans. Je n'ai malheureusement pas la réduction pour la durée mois de 25 ans, mais de toutes façons à 16 mois près, il vaudrait mieux moduler les mensualités ou rembourser une petite partie du prêt pour passer en dessous des 20 ans avant la renégociation. Vous pourriez donc gagner ainsi 0,51 sur votre taux à 3,56 soit 3,05. Votre assurance emprunteur me semble être sur le capital initial, c'est l'assurance fournit de base par la casden, elle n'est pas compétitive vous auriez intérêt à essayer de la changer. Sur meilleur taux, on voit qu'on peut obtenir jusqu'à 2,35% sur 20 ans. Bref, vous gagnerez plus A TERME en faisant racheter le prêt si vous arrivez à trouver de bonnes conditions, et si vous profitez au passage pour négocier une bonne délégation d'assurance. Si vous n'êtes pas sur d'aller assez loin dans la vie du crédit (déménagement, mutation etc...) privilégiez la renégociation casden, mais dans le cas contraire, allez voir sur coté de la concurrence, les taux continuent de baisser, le système casden est imbattable quand les taux montent, mais nettement moins bon quand ils baissent.
      Bon courage dans vos démarches

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    3. Bonjour Yann,

      Merci pour votre réponse. Ma première idée était de faire un rbt partiel de 10000€ pour passer en dessous des 240 mois, puis en 2 temps une option 1 et une option 3, mais finalement à la lecture de vos billets, il me semble plus judicieux de garder mes économies afin qu'ils génèrent des points, non ???
      Alors je vous expose ce que je pense faire avec mes 249000 points :
      1) Renégocier en option 6 afin de passer sous la barre des 240 mois (taux à 3,49%)
      2) Renégocier en option 1(taux à 2,98%)
      3) Puis renégocier en option 6 (taux à 2,89)
      4) Enfin attendre un an, faire un remboursement partiel pour passer en dessous des 180 mois et renégocier en option 6 à chaque fois que cela sera possible.

      Par ailleurs, étant intermittent du spectacle, je ne trouve pas d'assurance autre que celle de base, donc je ne peux pas compter sur une baisse à ce niveau là.

      Merci beaucoup pour vos conseils
      Guillaume

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  55. Bonjour Yann,
    J'ai déjà renégocié mon prêt fait en 2009 2 fois, les taux baissent encore mais je n'ai plus que 3000 points solidarité mais j'ai 248000 points privilégiés.
    Peut-on transformer des poins privilégiés en points solidarité ?
    Merci.

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    1. Bonjour,
      Il est malheureusement impossible de convertir des points privilégiés en points solidarités ou de renégocier son prêt avec des points privilégiés. Pour ma part, j'ai fini par utiliser mes points privilégiés pour faire un emprunt pour une SCPI, dans le cadre de ces prêts peu recherché par les banques, les points privilégiés sont utiles, sinon ils sont relativement inutiles.
      Cordialement

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  56. Bonjour,

    Une petite question : savez vous si des sociétaires casden ont réussi à racheter leur crédit immobilier casden par la casden ?
    Merci pour votre réponse.
    Bravo pour ce blog

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    1. Cela est malheureusement impossible, la casden ne rachète pas ses propres crédits, elle a pour cela son système de renégociation.

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  57. Bonjour Yann,

    Merci pour votre réponse. Ma première idée était de faire un rbt partiel de 10000€ pour passer en dessous des 240 mois, puis en 2 temps une option 1 et une option 3, mais finalement à la lecture de vos billets, il me semble plus judicieux de garder mes économies afin qu'ils génèrent des points, non ???
    Alors je vous expose ce que je pense faire avec mes 249000 points :
    1) Renégocier en option 6 afin de passer sous la barre des 240 mois (taux à 3,49%)
    2) Renégocier en option 1(taux à 2,98%)
    3) Puis renégocier en option 6 (taux à 2,89)
    4) Enfin attendre un an, faire un remboursement partiel pour passer en dessous des 180 mois et renégocier en option 6 à chaque fois que cela sera possible.

    Par ailleurs, étant intermittent du spectacle, je ne trouve pas d'assurance autre que celle de base, donc je ne peux pas compter sur une baisse à ce niveau là.

    Merci beaucoup pour vos conseils
    Guillaume

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    1. La casden n'autorise pas de remboursement partiel inférieur à 10% du capital initial (200 000 € dans votre cas). Donc le remboursement partiel de 10 000 € n'est pas possible.
      Votre stratégie en 3 temps est judicieuse pour amener d'abord le prêt à moins de 20 ans avec un minimum de points, puis d'engager les grosses renégociations.
      Votre épargne sur votre livret casden à des fins de faire baisser le taux est judicieux aussi. n'oubliez pas que la modulation permet aussi de réduire la durée du prêt pour éventuellement franchir un palier avant renégociation. Il vaut mieux augmenter ses mensualités que faire des remboursements anticipés. Dans les 2 cas c'est de l'argent un plus qui sert à rembourser le prêt plus vite, mais avec la modulation, il n'y a pas d'indemnité de remboursement anticipé.

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  58. Bonjour,
    Mon mari a bénéficié d'un prêt starden immobilier en 2000 à 6.14% (horriblement haut au regard de ce qui se fait maintenant). Je n'ai pas réagi avant. Il nous reste 65 mensualités et un capital restant dû de 34451.17 euros. Quelle pourrait être la renégociation avec 6315 points solidarités (peu finalement)? merci d'avance
    sandrine

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    1. Vous pourriez bénéficier d'un magnifique -0.22 à votre taux, mais avec un tel taux de départ, il n'y a qu'une solution : soldez le prêt si vous avez assez d'épargne ou faîtes le racheter par une banque concurrente.

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  59. Bonjour Yann P,
    et encore bravo pour toutes les infos que tu nous donnes. Voilà j'ai un prêt de 71000 euros à 4.3% hors assurance. Il me reste 123 mois et je voudrais le faire racheter par la casden ayant 20 997 points solidarité.
    La casden me propose un taux de 2.36 (option3) pour une durée 108 mois. Au vu du peu de points que j'ai, est ce que je dois prendre directement l'option 3 ou bien une autre option puis renégocier.
    merci d'avance pour tes lumières.
    laurent

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    1. 2.36 n'est pas ultra compétitif pour faire racheter un prêt sur cette durée assez courte, allez voir d'autres banque pour voir si ils ne peuvent pas vous faire un meilleur taux pour racheter ce prêt. De plus n'oubliez pas de retourner voir votre banque au cas où ils s'aligneraient sur cette proposition, ca fera toujours moins de paperasse et cela sera plus rapide.

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  60. Bonjour Yann,
    Votre blog est très complet et aide visiblement beaucoup de monde mais, moi, je suis un peu paumée...
    J'aimerai renégocier mon prêt immo auprès de la casden mais je ne sais pas si cela vaut le coût.
    J'ai emprunté 78 530 euros en juin 2012 sur 240 mois.
    Taux d'intêret fixe : 4.15
    Taux assurance : 0.28
    TEG : 4.67

    Donc il me reste 72 351 euros à rembourser et je n'ai plus que 16268 points solidarité (52258 utilisés).
    Est-il possible de renégocier? Cela vaut-il vraiment le coût? cela serait vraiment super...
    Merci de prendre un peu de temps pour m'éclairer.

    Florence

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    Réponses
    1. Vous pouvez faire un option 6 et gagner ainsi -0.09 % sur votre taux nominal. Ce n'est pas grand chose, et si vous pensez aller assez loin dans la vie de ce prêt, je vous conseillerez d'aller voir chez les autres banques ce qu'elles peuvent vous proposer en terme de rachat de prêt pour comparer.

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  61. Merci de votre réponse Yann. J'hésitais à prendre RDV avec ma conseillère...je ne me rend pas bien compte de ce que cela fait concrètement ce -0.09%!! Oui, je sais, je suis vraiment nulle en chiffre!!!
    Je vais voir si d'autres banques me proposent des trucs intéressants.
    Merci en tout cas, c'est tellement sympa d'avoir des conseils de quelqu'un qui s'y connait.
    Bonne journée.
    Florence.

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  62. bonjour
    un grand grand merci pour votre site, qui m'a permis de savoir que je pouvais renégocier mon prêt!!!
    pour mon cas, je peux renégocier avec -1.62%(option 0.5, et il me restera encore les points pour 3 renégociations à l'option 0.5). vous parlez de plusieurs renégociations successives. or la conseillère Casden vient de me dire que la prochaine négociation ne pourra pas dépasser la moitié du taux précedent. donc en renégociant plusieurs fois de suite, on ne baisse pas tant que ça à partir de la 2ème fois. votre avis là dessus? est ce moi qui ait mal compris?car vous parlez beaucoup de multiplier les négociations (il nous reste 73 000€ à rembourser, encore 11 ans de prêt et taux nominal du prêt autour de 4%)

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    Réponses
    1. Bonjour,
      Comme indiqué au début de ce billet, l'astuce de faire plusieurs renégociation n'est plus d'actualité, la Casden à corrigé ces effets de bord. Il se peut effectivement que vous vous heurtiez à cette règle (qui selon les témoignages est appliquée ou pas) de ne pas faire plus que réduire le taux de moitié. Commencez donc par une renégociation option 0,5 (cette clause ne devrait pas se mettre en travers), puis ajustez l'option pour diviser à chaque renégociation le taux par 2.

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  63. Bonjour,
    Je viens d'obtenir un prêt CASDEN à 2,15% sur 20 ans pour 138500€ empruntés.
    Ils utilisent 277000 points solidarités avec l'option 0,5 et aucun point privilégiés. Il ne me reste plus que 800 points solidarité mais je dispose de 295000 points privilégiés.
    Je ne comprends pas trop l'utilité de ces derniers et comment les utiliser au mieux. Avez-vous une idée?
    Il est dommage que je ne vous lise que maintenant, j'aurais peut-être pu optimiser mon prêt.
    Merci.
    Francis.

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    1. Bonjour,
      Les points privilégié ne servent pas à grand chose, car ils donnent lieu à des taux de prêt fort peu compétitif et ne peuvent servir à renégocier. J'ai utilisé 50 000 des miens pour emprunter 25 000 € sur 20 ans pour un achat de SCPI, le taux pour un financement de SCPI etait alors a peu près compétitif pour un emprunt de ce style.
      Vous aviez beaucoup de point, et il est difficile de faire mieux que l'option 0.5 sur 20 ans, j’espère juste pour vous que vous avez souscrit une bonne délégation d'assurance car l'assurance groupe proposée de base par la casden n'est pas forcément très compétitive. Si ce n'est le cas, et grâce à la loi Hamon, vous pouvez cependant changer cette assurance dans la première année du prêt.
      N'hésitez pas à continuer d'épargner sur votre compte casden solidarité pour renégocier le taux régulièrement (option 6 dès que possible). Ne partant pas de trop haut, vous aurez vite fait de descendre à quasiment 0% (0,1 est le minimum).
      En cas de déménagement, pensez aussi que la casden propose la possibilité de transférer le crédit sur un autre logement (mais pas en VEFA) histoire de ne pas perdre ce précieux taux lors d'un changement de domicile (la vente de la maison oblige normalement à solder le crédit correspondant).
      Bien cordialement
      Yann

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    2. Merci beaucoup Yann,
      L'opération n'est pas si mauvaise finalement.
      Effectivement, je compte me refaire une réserve de points solidarité assez rapidement. Quelle est, à votre avis, l'échéance la plus judicieuse pour une première négociation du taux avec l'option 6?
      Vous lisez dans mes pensées ou tout du moins dans mes papiers! Étant diabétique (type 2 très léger), l'assureur triple la prime et refuse des garanties. J'ai déjà établi une demande pour une assurance adaptée et négociée pour les diabétiques, sans surprime ni exclusion (Euroditas). Je ne compte pas leur verser grand choses aux gentils assureurs CNP, soucieux du bien-être de l'emprunteur!
      Bien à vous.
      Francis

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    3. L'échéance la plus judicieuse pour une option 6 ?? Mais dès que vous avez les points nécessaires, il faut se lancer, a moins que la durée restante de votre prêt excède de quelques mois les durées clef : 20 ans, 15 ans ,12 ans, 7 ans et 5 ans auquel cas, il vaut mieux attendre quelques mois de passer juste en dessous de ces durées pour changer de colonne dans leur fameuses grilles secrètes et bénéficier d'une meilleure réduction de taux.

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  64. Bonjour Yann, voilà nous avons souscrit un prêt CASDEN avec points il y a 13 mois :
    72 000 euros sur 20 ans
    Taux : 3.18 % (0.36% pour les deux) : 3.86 % TEG annuel (21.60 par mois)
    Mensualités : 427.43 euros
    On voudrais renégocier notre prêt avec nos points : 29 000
    Peut tu nous conseiller sur la marche à suivre
    Cordialement. Merci d'avance

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    1. Suite : il nous reste 69159 euros a payer

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    2. Vous avez donc de quoi faire une option 3 car vous avez 1/3 de votre capital restant dû en points solidarités (mais pas la moitié nécessaire pour une option 2). Demandez une renégociation via la plateforme casden direct et n'ayez pas peur de les relancer. Vous devriez finir par voir venir un avenant avec une réduction de taux de 0,17. N'hésitez pas à tenter de substituer votre assurance de prêt avec une autre plus compétitive, vous devriez pouvoir gagner aussi de ce coté là. Vous pouvez aussi comparer ces démarches avec un rachat total de votre crédit par la concurrence (avec une bonne délégation d'assurance ce coup-ci), avec les taux historiquement bas, le gain devrait être substantiel (mais ne le faites que si vous êtes sur d'aller assez loin dans la vie du crédit pour rentabiliser les frais inhérent à la démarche).

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  65. Merci bcp pour les renseignements. Il me propose aussi d augmenter de 30% les mensualites pendants le temps souhaites. Il est possible pour nous de le faire. A votre avis , ca vous semble interessant si l on fait pour une duree de 3 ans.

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    1. Si vous pouviez vous permettre des mensualités de 30% de plus, il aurait mieux valut partir sur un crédit plus court (meilleur taux à la clef) quitte au contraire à diminuer les échéances à la baisse derrière (on conserve le taux acquit). Si l'augmentation des mensualités vous permet de passer dans la colonne 15 ans au lieu de 20, la baisse du taux via renégociation sera meilleur et cela sera toujours ça de gagné. De toutes manières, rembourser son crédit au plus vite reste l'un des meilleurs choix de placement que l'on puisse faire par les temps qui courent.

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  66. Merci pour vos réponses. J' ai pris le temps de démarcher les assurances notamment la MAIF, elle me propose une assurance plus intéressante mais la MGEN ne veut pas me laisser partir car c'est un ancien dossier et que la loi Hamon ne fonctionne pas sur les dossiers datant avant Juillet 2014. Ma question est : avez vous aussi attendu les deux mois avant la date d'anniversaire avant de partir?

    En ce qui concerne, la renégociation de prêt, nous allons procéder par stratégie :
    Dans un premier temps, nous allons augmenter de 30 % les mensualités puis nous allons attendre 7 mois environ pour obtenir assez de points pour une option 1 (ce qui donnera à une baisse de 0,66)

    Voilà, je pense que c'est la meilleure des solutions

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    1. Ce n'est pas à la MGEN de décider ou non de vous laisser partir, c'est la Casden seul qui en acceptant un avenant peut vous autoriser à les quitter. Elle a eu la gentilesse de l'accepter pour moi 4 ans après le début de mon prêt en 2009. J'ai du insister à l'époque et passer directement par le siège, les conseillers casden direct sont bien en dehors de leurs démarches habituelles pour ce genre de demandes, voyez plutôt avec une vraie conseillère en agence.
      Votre stratégie me semble bonne, mais ayez la curiosité de comparer cela avec un rachat total dans une banque tierce, surtout si la casden vous refuse le changement d'assurance (ce qui est son droit le plus stricte).

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  67. Bonjour, J'aurais voulu connaitre les taux de prêt Casden sur 240 mois. je suis professeur des écoles et souhaite procèder à un rachat de pret dans une autre banque et venir à la CASDEN. Merci d'avance

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    1. Vous pouvez faire des simulations sur leur site pour avoir le taux qui dépendra du nombre de vos points solidarités (ou un prêt starden sans points si vous y êtes éligible et si la casden accepte les rachats de crédit avec starden ce dont je ne suis franchement pas sûr). Désolé de n'avoir pas une réponse toute faite, le système casden est complexe.

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  68. Pour le changement d'assurance, la CASDEN n'est pas contre mais c'est plutôt la MGEN qui eux veulent que je reste jusqu'à la date d'anniversaire (c'est à dire dans 1 an !!!!). Et la loi Hamon, décrit bien que pour les assurances d'empreints, on a un an après la signature pour changer d'assurance, après ce délai, il faut se baser sur la date d'anniversaire. Je pense que pour le coup je vais attendre cette date.
    Pour le rachat de prêt à une autre banque me semble difficile car il faudrait un taux de 2,18 pour avoir une différence de 1% avec mon prêt actuel car sinon je pense que ça sera pas rentable.
    Je vais tout de même démarcher pour être sur.
    Merci beaucoup pour vos conseils et votre blog. Ca nous aident beaucoup.
    Un grand MERCI

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    1. D'accord, je vous avais lut trop vite, je n'avais pas vu que votre prêt était aussi récent. Effectivement, la loi Hamon ne s'applique qu'au 26/07/2014, et l'assurance n'est du coup pas résiliable avant la première année. Par contre vous serez à la merci du bon vouloir de la casden après un an.

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  69. Bjr je suis la personne qui vous a écrit le 2/12, après beaucoup de relance auprès de la casden direct j'ai enfin reçu l'avenant pour la modularisation des mensualités (30%).
    Juste pour savoir après un changement d'assurance, faut il que je les préviennent quand je vais vouloir baisser le taux d'intérêts par le biais d'une renégociation? Merci d'avance. Leyla

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    1. Tout dépend :
      - Si vous renégociez tout en gardant la même échéance et en raccourcissant la durée du prêt donc, vous avez intérêt à le déclarer à votre assureur qui recalculera les primes d'assurances, et cela devrait in fine vous coûter moins cher.
      - Si vous ne changez pas la durée, mais baissez l'échéance, le recalcul de vos primes sera quasi identique ( en théorie il devrait être moindre puisque le prêt s'amorti plus vite, mais les effets de bord du a votre vieillissement font que c'est souvent le contraire), bref pour mes dernières renégociations, ayant choisi de conserver la durée initiale, je ne me suis pas embêté à prévenir mon assureur, celui-ci sera juste content en cas de sinistre de constater que le capital restant dû à me verser est moindre que ce que prévu au départ.

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  70. Bonjour, merci pour votre réponse. Oui, je garderai plutôt la mensualité à la hausse de 30% et donc réduire la durée. Je vais donc devoir les prévenir de plusieurs modifications car j'ai prévu plusieurs renégociations après le changement d'assurance.
    Par contre, d'après mes calculs, je pense que d'ici un an, il va me manquer des points pour pouvoir renégocier mon taux. J'ai deux possibilités soit casser mon PEL ou soit faire le prêt MGEN (qui est à 0% et sans frais de dossier) .
    A votre avis, c'est mieux de faire quoi? Il faut que je prennent une décision dans les jours à venir pour pouvoir anticiper sur l'épargne sur le livret à points CASDEN. Merci. Leyla

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    1. Pour votre assureur, prévenez le une fois l'avenant de la casden dans vos mains, car il aura besoin de ce document pour calculer le montant de vos nouvelles primes (notamment le nouveau tableau d'amortissement).
      Pour votre autre question, je ne la comprends pas. De quel prêt MGEN parle-t-on ? pourquoi faire ? Quel est l'age de votre PEL ?
      Quel est le rapport entre débloquer des fonds et ne pas avoir assez de point pour une renégociation ? Peut être pour les placer sur le livret casden ???
      Bref, je suis désolé mais j'ai besoin de mieux comprendre votre question pour y répondre.

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  71. Ok alors voilà, je compte faire plusieurs renégociations sur 2 ans à peu près tous les 3 mois avec toujours une option 2. J'ai déjà des points donc pour les premières renégociations ca va mais d'ici un an, il va falloir que j'attend plus que 3 mois or j'ai un autre projet (la construction) dans 2 ans.
    La solution c'est de mettre un peu plus d'argent sur mon livret CASDEN au départ soit en cassant mon PEL (4 ans) soit le prêt d'installation MGEN (3000 euros sur 12 à 36 mois, 0%). J'espère avoir bien expliquée.

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    1. Le PEL est un bon placement par les temps qui cours, mais tant que vous comptez vous endetter, la casden me semble plus intéressante. Quant au prêt de 3000 € à taux 0, si il n'y a pas de frais de cautionnement ou de garanti, il serai dommage de ne pas en profiter pour placer cet argent à plus de 0%. (regardez si le TEG est bien à 0 ce qui m'étonnerait quand même).

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  72. Bonjour, merci pour la réponse. Il est vrai qu'aujourd'hui ça ne m'intéresse plus trop d'épargner de l'argent, vu les taux actuels. De plus, le PEL n'est pas à la hauteur des assurances vie.
    Pour le prêt d'installation MGEN, il est bien avec un TEAG à 0 %, voici le site : http://www.casden.fr/Offres-et-services/Credits-consommation/Pret-Starden-Jeunes/Pret-Installation-MGEN-CASDEN
    Alors d'après vous, c'est mieux de faire quoi?

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  75. Bonjour Yann
    grâce à votre blog et conseils, j'ai pu emprunter 145 000 euros sur 15 ans (j'avais bcp de points) à 1.63% en juillet dernier
    Ayant encore du capital sur mon compte (60 000 euros), je continue à engendrer des points. j'en ai aujourd'hui encore 50 000 .
    Je me disais qu'il peut être intéressant de renégocier mon taux (mais je ne sais pas s'il y a un délai minimum, vu que mon prêt a été contracté il y a moins d' 1 an).
    Si oui, vaut il mieux renégocier dès maintenant en plusieurs fois successives ou alors attendre d'avoir plus de points? j'ai l'impression que ça ne change pas la donne à la lecture du barême.
    Selon mes calculs, je pourrais opter pour une option 3:
    capital restant dû = 140 000
    utilisation de 46 667 points
    soit une baisse de mon taux de 0.22
    Mon calcul est il judicieux? merci de vos conseils

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  76. une dernière question.... savez vous s'il y a des frais pour une renégociation et s'il y a des incidences (paperasse, frais?) sur l'assurance quand elle est en délégation (MAIF en l'occurence).. merci encore

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    Réponses
    1. Bonjour,
      Vous avez bien compris le principe de la renégociation qui n'engendre pas de frais (y compris au niveau de la délégation tant que vous gardez la même durée). A priori, à moins d'être proche d'une durée restante où l'on changerais de colonne, il faut renégocier toujours au plus tôt. Quand vous approcherez de la barre des 12 ans, cela vaudra le coup d'attendre un peu.

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    2. Bonsoir Yann et Merci beaucoup pour le conseil (comme toujours)... je suis encore à 2.5 ans du seuil des "12 ans"..... donc comme vous me le conseillez je vais renégocier dès maintenant. J'ai déjà reçu l'avenant pour baisser de 0.22.... selon mes calculs, je pourrais encore baisser de 0.22 dans 8 mois et tomber à un taux de 1.19%.... je ne pourrais laisser mon capital très longtemps car cet argent va servir pour financer des travaux. Je ne saurais jamais assez vous remercier pour votre blog, votre expertise et surtout la clarté de vos explications..... et j'avoue me prendre au jeu, je trouve tout cela passionnant! 1000 mercis !! Amandine
      PS: une dernière question: j'ai bien noté que l'on ne peut pas opter pour une négociation qui réduirait de plus de moitié le taux en cours.... donc si je comprends bien arriver à un taux de 0.2 ou 0.1 est bien impossible.... avez vous déjà estimé ou entendu parlé d'un taux final proche de 0% ?

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  77. Boujour à tous ! est ce que quelqu'un saurait si un prêt starden est renegociable avec des points solidarité par exemple ?
    En effet avec une nouvelle baisse du livret A cela pourrait orienter mes placements...

    Merci

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  78. Re - bonjour,

    Je répond à ma question ; oui le prêt Starden est renégociable, et par la même occasion je vous informe que l'option 6 à moins de 20 ans est passée à -0.08%

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    1. Merci pour votre retour sur la grille que je mets à jour. Effectivement, le prêt starden est re-négociable comme j'ai eu l'occasion de l'écrire déjà car c'était le cas de mon prêt au départ.

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  79. Bonsoir Yann,

    Tout d'abord merci pour ces renseignements sur la renégociation des prêts CASDEN.
    Avant de rencontrer ma conseillère CASDEN je souhaite faire une simulation de ce que m'apporter une renégociation.
    J'ai bien compris les options en fonction du nombre de points par contre j'aimerai avoir quelques précisions concernant le calcul des "gains" engendrés par la baisse de taux.
    Voici ce que je fais comme calcul :

    Mensualité = ((K*t)/12)/(1-(1+t/12)^(-n))
    avec : k = Capital emprunté. Ici, capital restant dû
    t = taux d'emprunt avec assurances
    n = nbre mensualités. Ici celles restantes

    et donc Gain = n (Mensualité avant renégo - Mensualité après renégo)

    Est-ce bien ce qu'il faut faire ?
    Encore merci pour vos informations,
    Thomas B.

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    1. Oui, quoi qu'on vous laissera le choix entre diminuer les mensualités ou raccourcir la durée. Votre calcul est exact si vous choisissez de garder la même durée. On gagne un peu plus en gardant la même mensualité et en diminuant la durée.

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    2. Bonjour,

      Merci !
      Thomas

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  80. Bonjour Yann!
    Wahouu quel blog et que d'info! Plus de 2h que je lis le fils des commentaires. Me voilà perdu dans ma reflexion et souhaiterai que vous éclairiez ma lanterne.

    Je pensais faire rachater mon pret immo à la concurrence mais je vais surement changer d'avis grâce a vous. Grosso modo, capital restant dû 60000€ sur 13ans au taux 4.2% + 0.3% d'assurance, mensualité actuelle 540€. Je dispose de 50000pts solidarité CASDEN;
    La concurrence me propose un rachat de pret au taux de 1.8% sur 9ans, mensualité de 640€ (ce qui me fait gagner environ 10000€ d'interets et 3 ans de credit)

    Est ce que la renégociation du pret avec le CASDEN serait plus interessante pour moi?? Je m'y perds dans leur tableau et charabia....

    Merci grandement pour toutes vos lueurs et informations Yann! Sincères salutations!

    Olie

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    1. Bonjour Olie,

      Ce n'est pas avec votre nombre de points solidarités que vous arriverez à égaliser une telle offre à coup de renégociation. Faites votre rachat et profitez en pour négocier une bonne assurance déléguée. Ne vous lancez dans ces démarches que si vous êtes sur d'aller assez loin dans la vie du prêt pour amortir le surcoût initial du rachat ( indemnité de remboursement, frais de dossier, frais de cautionnement ...)
      Bien cordialement ;)

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    2. Une fois de plus, merci beaucoup Yann!
      Je repasserai dans quelques temps vous raconter la suite de ma renegociation / rachat.
      Cordialement.

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  81. bonjour et bravo pour votre blog, nous voudrions avoir votre conseil sur notre situation.
    nous avons contracté un prêt CASDEN de 100 000 euros sur 98 mois
    .capital restant du = 49207 taux de 3,26 TEG 4,34 mensualité 873 euros,
    mais nous souhaitons raccourcir la durée du prêt en augmentant les mensualités. nous pouvons moduler notre échéance de 30%, mais cela reste en deçà de notre capacité de remboursement mensuel (1450).

    nous disposons de 1100 points solidarité avec la possibilité d'alimenter le dépôt pour obtenir sous 3 mois les 7000 points nécessaires à une renégociation.


    La banque populaire nous propose un rachat de prêt a un taux nominal de 1,8 avec 800 euros de frais de rachat+ 500 euros de frais de dossier et assurances pour 2 personnes a 50% , la durée étant courte. mensualité : 1425 euros sur 36 mois. nous ne sommes pas sur que cela soit intéressant au final.

    on est partagé entre modulation, renégociation et rachat.

    Merci de votre éclairage !!!

    Marilou



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    1. Bonjour Marilou,
      Il me manque des données pour pouvoir vous répondre. Je ne vois pas à quoi correspond la durée de 98 mois. La durée initiale ou la durée restante. Aucune des 2 hypothèses ne me donne un remboursement de 873 €.
      J'ai du donc procéder par approximation. J'estime que vous pouvez réduire le coût du prêt à la casden à 4600 € sur la durée restante (modulation + renégociation option 6). Le coût du prêt BP hors frais de rachat est de 1700 € à la louche. Si les 1300 € sont bien la totalité des frais demandés ( indemnité de remboursement + frais de cautionnement du nouveau prêt + frais de dossier), vous devriez économiser à terme 1600 €. Tentez toujours de négocier les frais de dossier, 500 € c'est tout de même dans la fourchette haute. N'oubliez pas de demander le remboursement de vos parts sociales si vous soldez le prêt casden.

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    2. Bonjour , j'ai oublié de vous précisez que nous avions fait un remboursement anticipé de 30000 euros, ce qui a effectivement modifié notre mensualité et notre tableau d'amortissement , nous ne somme plus sur les conditions initiales.
      je vais donc essayer d'obtenir rapidement le nombre de points nécessaires pour l'option 6.

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    3. Enfin l'offre BP est intéressante puisqu'elle fait gagner 1600 €à la louche par rapport à une solution purement casden et ce en a peine 36 mois.

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  82. Bonjour,
    Je dois dire que je ne comprends rien à tous ces calculs....ma situation est la suivante : montant du prêt 76.366,00 sur 120 mois, date édition : 27/11/2007, échéance 812,91, taux 4,598900....il me reste donc deux ans de remboursement. Ai-je intérêt à faire une demande de renégociation ? Que me conseillez-vous de faire ? Merci....complètement perdue....

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    1. seulement 2 années de remboursement ? Je suppose que l'assurance souscrite à l'époque était sur capital initial, ce prêt vous coûte donc cher en ce moment, mais le fait qu'il ne reste que 2 années rend moins intéressant tout rachat ou toute renégociation (calibré pour des durée plus longue de prêt restant). Un seul conseil, soldez ce prêt par anticipation dès que vous avez les fonds disponibles, il doit rester moins de 20 K à rembourser.

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    2. Merci pour votre réponse, je suis tellement nulle que je ne saurais vous dire en ce qui concerne l'assurance :sur mon tableau d'amortissement, je lis dans la colonne Assurance 213 € par mois. Quand au solde il est de 24.600 €.....Malheureusement je ne pourrai pas solder ce prêt par anticipation mais sait-on jamais ? :-)

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    3. Pour l'assurance, 213 € par an et non par mois......Mille excuses pour cette erreur.

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    4. Vous pouvez toujours tenter de substituer l'assurance MGEN avec une assurance déléguée, vous devriez économiser 150 € par ans, démarche gratuite si elle est acceptée.

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  83. Bonjour,
    J'ai un près immobilier classique à la CASDEN effectué sur 15 ans en novembre 2011 : 110 000 € au TEG de 4,41%. Il me reste 90 945 € à rembourser et les mensualités sont de 832 €. Pensez-vous que je peux renégocier à la CASDEN pour abaisser les mensualités ? J'ai 11490 pts privilégiés et 496 pts solidarité.
    Merci pour vos calculs savants.

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    1. Seul les points solidarités peuvent servir pour une renégociation, avec 496, c'est à dire quasi rien, vous ne pouvez améliorer votre prêt par ce bais là. Il ne vous reste plus qu'a regarder du coté d'un rachat de crédit par la concurrence, vous devriez pouvoir faire de substantielles économies.

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  84. Bonjour,
    bravo pour votre blog très instructif.
    Voici ma situation: je suis actuellement en renégociation avec ma BP sur un prêt immo sur 20 ans. Pour l'instant je suis à 3,65% avec une mensualité (avec assurance) à 1009 euros/mois. Ma banque me propose pour le moment 2,85% (hors assurance) toujours sur 20 ans et la Caisse d'Epargne que j'ai été voir 2,2% (hors assurance) + frais de pénalité.
    Pensez vous qu'avec mes 12000 point solidarités la CASDEN pourrait me proposer mieux sachant qu'il me reste 170 000 euros de prêt?
    En attente de votre réponse.
    Cordialement.

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    1. Bonjour,
      Je ne saisis pas très bien, ce prêt à la BP est-il casden ou non? Si il n'est pas casden comme je le soupçonne, ce n'est pas avec 12 000 points solidarités que vous irez bien loin. Par contre entre la renégociation BP ou le rachat, la décision peut être délicate, et dépend des facteurs suivants :
      - L'assurance actuelle est-elle sur capital initial?
      - Quel est l'ensemble des frais de rachat ( indemnité de remboursement, frais de dossier du nouveau prêt et frais de cautionnement).
      - Avez vous une bonne visibilité sur votre avenir et sur votre certitude à aller assez loin dans la vie de ce prêt (mutation en vue ...).

      Ce 3ième point étant critique, il est préférable en cas de différence minime de privilégier la piste de la renégociation car elle ne génère pas ou peu de surcoût instantané.

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  85. Bonjour, j'ai également lu l'ensemble des commentaires de cette page et je suis intrigué par le fonctionnement des options CASDEN (6 3 2 1 0,5)
    en effet j'ai fait un pret starden à la CASDEN de 140 000 euros sur 20 ans à un taux de 3,20 % soit un remboursement mensuel de 815 euros par mois

    je souhaite renégocier mon taux, j'ai eu rdv avec une autre banque qui me propose 2,30 %, mais je souhaite faire le comparatif avec la CASDEN grâce au système de points et du fameux système d'options...
    Quelqu'un peut-il m'expliquer comment fonctionne ce système d'options sachant que j'ai pour objectif de renégocier plusieurs fois dans les années à venir. j'ai actuellement 44 000 points environ

    merci d'avance
    julien

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    1. Bonjour Julien,
      Tout dépend de votre capital restant du. Par exemple, si il vous reste moins de 132 K, vous pouvez tenter une option 3 car 132/44=3. Suivant la durée restante de votre prêt cela peut réduire votre taux de 0.17 (15-20 année restante) ou 0.22 (12-15 année restante) etc.
      En espérant vous avoir éclairé,

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  86. Bonjour Yann et bravo pour votre blog, nous voudrions avoir votre conseil sur notre situation qui est la suivante:
    Date 1ère échéance 04/05/2005
    Date dernière échéance 04/04/2020
    Mensualité :590.38 Euros
    Taux Effectif Global (%) 4.36 (3.6 ha)
    Capital restant dû 31 271.24 Euros
    Proposition de la CASDEN :"Compte tenu du nombre de vos points Solidarité (136 676) et du montant du capital restant dû de votre prêt (au 04.05.2015), nous sommes en mesure de vous proposer les bonifications suivantes :
    Prêt Immobilier - Coefficient 1 - Utilisation de 15 401 Points Solidarité
    Avec maintien de la durée:
    Nouveau taux : 2,68 % au lieu de 3,60 %
    Durée restant à courir de 60 mois
    Nouvelle échéance à 577,75 €
    Nouveau cout du crédit 3 861,38 €
    Gain 757,21 €

    Sans maintien de la durée:
    Nouveau taux : 2,68 % au lieu de 3,60 %
    Nouvelle durée restant à courir de 56 mois
    Nouvelle échéance à 614,41 €
    Nouveau cout du crédit 3 603,42 €
    Gain 1 015,17 €
    Je sais que nous pouvons faire plusieur renego à la suite, devons nous le faire ou bien voir la concurrence pour remboursement anticipé et conservé nos points pour un autre achat immo...
    Merci
    Cordialement
    Maurad&Sandrine

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  87. Un rachat de prêt va générer des coût fixes important (frais de dossier, frais de cautionnement du nouveau prêt, frais de remboursement anticipé). Eu égard à la durée restante du prêt (5 ans) il sera certainement préférable de passer par le système de renégociation casden, mais cela ne coûte rien de comparer avec un rachat de prêt par la concurrence (je vous laisse faire un petit tours des banques)
    Vous pouvez directement passer par une option 1, vous réduirez ainsi votre crédit de 1.8 au lieu de 0.92. vous pourrez enchaîner avec une renégociation option 0.5. Voyez si vous pouvez substituer l'assurance , car je soupçonne aux vues des résultats que vous m'annoncez qu'elle soit très cher.

    bien cordialement,

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    1. Merci de votre réponse
      Cordialement

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  88. Bonjour,
    Passionnant ce blog. Pour ma part, le découvre le système CASDEN dans lequel j'envisage d'entrer à la faveur d'un rachat de crédit.
    Je n'ai donc pas encore points solidarité mais j'ai la possibilité d'en dégager 20 à 25000 d'ici un an et c'est sur cette opportunité que je m'interroge.
    Le nouveau crédit que me propose la BPO est un ensemble de 2 prêts: l'un de 70000 euros sur 220 mois à 2.05%, l'autre de 18000 euros sur 84 mois à 1.45%.
    A partir de là, je me demande quelle serait la manière la plus judicieuse d'utiliser une épargne disponible de 20000 euros (donc de disposer d'un solde de 23000 points solidarité dans un an) dans l'optique de renégocier ce crédit dans un an (probablement renégocier l'un des deux prêts).
    Par ailleurs, une simulation d'assurance sur le site de la MAIF m'indique un coût d'assurance moins avantageux que celui inscrit dans ma simulation de crédit ce qui semble être à l'opposé de ce qui est dit sur ce blog à plusieurs reprises. Aurais-je fait une erreur quelque part ?
    Merci d'avance pour vos conseils.

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    1. Bonjour,
      de ce que vous me décrivez, j'ai le sentiment que votre prêt sera 100 % banque Populaire (peut être profiterez vous d'un cautionnement casden qui est avantageux de par son faible coût). Cela veut-dire que vous ne pourrez renégocier le prêt avec des points casden (puisque votre prêt sera un prêt BP).
      Par ailleurs, si l'assurance proposé par la BP est bonne après comparaison, il est alors bien plus avantageux de la prendre chez eux (on diminue le nombre d'interlocuteurs). Généralement, l'assurance à la casden est peu compétitive, mais ils sont justement en train de l'adapter (ils différencient plus les tranche d'age pour introduire une tarification "jeunes"). Bref en matière d'assurance, la seule règle obligatoire est la comparaison, tout en sachant qu'une assurance sur capital initial finira forcément par devenir abusive eu égard au capital assuré qui tends vers 0 et que cela poussera au remboursement anticipé vers la fin du prêt juste pour éviter de payer l'assurance.
      Le montage proposé par la BPO est loin d'être optimale, vous pouvez monter jusqu'a 28 000 € sur le prêt court et donc 60K sur le prêt long ce qui vous fera gagner sans plus d'effort quelques centaines d'euros sur le montage.
      Bien cordialement

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    2. Merci pour votre réponse rapide.

      Le prêt sera effectivement 100% BPO et j'ai fait un amalgame (c'est à la mode) entre prêt CASDEN et caution CASDEN (qui implique l'achat de parts sociétaires CASDEN).

      L'offre de rachat de la CASDEN n'est pas du tout compétitive dans la mesure où je n'ai pas de points : taux à 3.93%, différentiel de coût de 10000 euros environ sur l'ensemble de l'opération.

      Ce qui m'intrigue un peu c'est que le CME me propose une assurance à de meilleures conditions (mais un prêt plus coûteux en intérêts du fait, notamment, qu'ils ne sont plus autorisés à combiner des prêts de durées différentes, m'ont-ils dit). Je pensais pourtant que les deux s'alignaient +/- sur les conditions MGEN...

      Quant au montage, j'ai omis de préciser que je conservais un PTZ sur le crédit initial ce qui implique une contrainte supplémentaire de lissage. C'est peut-être pour cela que le montage que vous suggérez (28 000 + 60 000) ne m'a pas été proposé. Mais je vais poser la question à la banque pour en avoir le coeur net...

      Merci en tous cas pour vos remarques.

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  89. Bonjour Yann,

    Bravo pour votre blog. Vraiment très instructif.
    J'ai un petite question de débutant en renegociation de pret. J'ai bien compris le système de point et de diminution de taux mais ce que je n'arrive pas à determiner c'est le montant sur lequel se base le recalcul des mensualités:

    * Est-ce sur le montant initial et la durée initiale du pret avec le nouveau taux?
    * Est-ce sur le montant intitial mais la durée restante du pret avec le nouveau taux?
    * Est-ce sur le montant restant du pret mais avec la durée initiale avec le nouveau taux?
    * Est-ce sur le montant restant du pret et avec la durée restante avec le nouveau taux?

    Par exemple, j'ai un pret de 12 ans sur 200 000 € à 2,65 %. Il me reste 135 mensualités et donc environ 190000 € à rembourser.
    Si je prends une option 6, je diminuerai mon taux de 0,14, et j'obtiendrai un taux de 2,51 % mais sur quel critère sera basée ma mensualité?

    Merci pour votre réponse et désolé si le sujet a déja été abordé.

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    1. La casden se base sur le montant restant avec la durée restante avecle nouveau taux, quoiqu'avec cette technique j'ai toujours trouvé un résultat proche mais écarté de quelques dizaines de centimes avec ce qu'ils me proposaient. La formule exacte doit être bien mystérieuse.

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    2. Merci! Je vais pouvoir faire mon fameux tableau de remboursement
      Pour info, voici les options avec les taux que m'a transmis ma conseillère hier, pour -12 ans. Votre tableau est toujours d'actualité.

      option 6 0,14
      option 3 0,27
      option 2 0,41
      option 1 0,81
      option 0,5 1,32

      Bonne journée

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  90. Bonjour Yann,

    Je souhaite aussi bénéficier de vos bons conseils si c'est possible.

    J'ai contracté mon prêt immobilier en avril 2014 pour un montant de 91 000 euros avec un premier palier de douze mois au taux de 3,24 % (je n'ai payé que l'assurance du prêt soit 13,65 euros par mois) en attendant la vente de mon autre logement. C'est chose faite.
    A partir du mois prochain, je rembourserai 588,41 euros par mois pendant 216 mois (assurance comprise) au taux de 3,24 %.
    Je n'ai pas de points solidarité mais je pourrais éventuellement déposer 15 000 euros sur un compte permettant de bénéficier de ce type de points à la CASDEN.

    Que pensez-vous de ma situation ?

    Je me demande si je dois déjà démarcher la concurrence pour un rachat de prêt alors que je n'ai pas encore commencé à rembourser mes mensualités.
    Ou alors dois-je attendre une renégociation avec les points solidarité que je peux créer ?
    Enfin, est-il possible de renégocier le taux sachant que mes mensualités "réelles" débutent le mois prochain ?

    Mille mercis pour vos précieux conseils.

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    1. 3,24% assurance 100% sur chaque tête comprise pour 216 mois, cela me semble assez compétitif même pour aujourd'hui. Allez faire une simulation sur boursorama par exemple pour comparer, cela ne vous prendra que quelques clic et vous donnera un ordre de grandeur de ce qu'il y a à gratter si vous faites racheter votre prêt. Il faudra à ce gain soustraire les frais de rachat, que vous pouvez estimer à la louche à 2000 € pour savoir si l'opération vaut réellement le coût.
      L'autre solution consiste à commencer à renégocier dès aujourd'hui, je ne vois pas pourquoi on vous l'interdirait sous prétexte que vous ne remboursez pas encore de capital, le taux d'intérêt joue au moment où nous échangeons ces lignes, mais si la casden pense autrement, cela serait utile de venir témoigner de sa réponse (à mon avis seul un prétexte technique de recalcul de l'échéancier pourrait être invoqué). avec 15 000 points vous pouvez pile commencer une renégociation option 6. SI vous avez pris l'assurance par défaut de la casden, vous êtes peut être encore dans les clous pour la changer par une plus compétitive en vertue de la loi Hamon, il faut vous renseigner vite si ce cas vous concerne.

      Bien cordialement,

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    2. Merci beaucoup pour la rapidité de votre réponse.

      Je pensais que 3,24% assurance comprise était un taux très élevé. Une amie banquière me le confirmait d'ailleurs. Les simulations que j'ai pu faire, notamment à l'instant sur le site que vous me conseillez donnent un taux de 2,1 % hors assurance avec des mensualités, assurance comprise, d'environ 60 euros moins élevées que les mensualités que je commencerai à payer dès le mois prochain. Le gain est tout de même de 13 000 euros sur la durée totale du prêt.
      J'avais déjà demandé par téléphone à ma conseillère CASDEN si je pouvais déjà demander une baisse du taux de mon prêt eu égard à la chute des taux depuis que j'ai signé. Elle m'avait répondu que non. Le seul moyen de faire baisser le taux est de passer par les points solidarité selon elle.
      J'ai rendez-vous la semaine prochaine, je viendrai vous dire ce qu'il en est.

      Merci encore et bon week-end.

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    3. Je crois que j'ai commis une erreur mon TEG annuel est de 3,59 % et mon taux d'intérêt de 3,24 %. Donc j'imagine que mon taux assurance comprise est le plus élevé des deux ?

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    4. Effectivement, 3,24 assurance non comprise, ce n'est pas la même musique, comparez avec un rachat de prêt, en gardant à l'esprit que le gain envisagé est un gain à terme (acquit petit à petit jusqu'à la fin) alors que la dépense de 2000 € de frais de rachat et une perte réalisé aujourd'hui (qui peut paraître indolore quand elle est incluse dans le prix de rachat mais qui peut se réaliser plus vite si vous soldez assez vite le nouveau prêt pour cause de mutation ou autre). N'oubliez pas quand vous simuler un rachat de comparer avec les quelques mois de différé qu'il vous reste, pour une comparaison non biaisée.

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  91. Concernant les frais liés au rachat de prêt, j'en ai fait l'expérience il y a trois ans. Finalement, je n'ai rien gagné puisque j'ai revendu mon appartement trop "tôt". Le rachat de prêt n'est pas toujours la bonne solution c'est vrai ...
    Sauf erreur de ma part, j'ai fait des simulations sur le site de la CASDEN avec les 15 000 euros que je pourrais mettre sur un compte solidarité, je pourrais faire baisser mon taux à 2,88 assurance comprise dans un an. Du coup, le rachat de prêt, avec toutes les démarches que ça implique et les pénalités de remboursement anticipé etc ... me paraît moins intéressant.

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  92. Bonjour,
    Je viens d'appeler Casden Direct pour une renégociation de taux et le conseiller m'a dit que tout allait changer. Pas de négo avant le 5 mai! Il n'a rien voulu me dire d'autre.
    J'avais tout calculé en fonctions de tes infos, de ta grille et des infos de la Casden.
    A suivre
    Benjamin

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  93. Bonjour
    Bravo pour votre blog. On y trouve des informations vraiment intéressantes que la casden ne nous donne pas. Je fais appel moi aussi à vos lumières pour me donner quelques conseils.
    J'ai contracté un prêt starden immobilier le 25/01/2006. Montant du prêt 70000€ au taux de 3,5% avec un TEG de 4,43%. Contracté pour 20 ans, j'ai diminué ma durée de prêt par 2 avenants en modulant ma mensualité. Au jour d'aujourd'hui il me reste 33929€ de capital restant dû. J'ai 82679 points solidarité. Ma question c'est de savoir si c'est intéressant pour moi de renégocier mon prêt sachant que je souhaiterais repartir dans un nouveau projet (construction) d'ici deux ans. D'autre part lorsque j'ai appelé ma délégation, la conseillère m'a répondu d'écrire directement au siège, ce que j'ai fait il y a quinze jours et je n'ai toujours aucune réponse. Y a-t-il une autre façon de procéder?
    Merci d'avance pour le temps que vous prenez à répondre.
    Cordialement.
    Emilie L

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  94. Bonjour,
    Oui, benjamin, je confirme que les révision de taux ont été modifié depuis le 04 mai.
    par exemple pour 144 mois, la baisse et de -0.88% au lieu de - 0.81% en option 1, et de - 0.53% au lieu de -0.41% en option 2...
    Et oui, il n'y a plus de proportionnalité donc il devient plus intéressant de négocier 2 fois en option 2, plutôt qu'une fois en option 1 (pour un même nombre de points)
    Alors je me demande si l'option 6 renégociée 6 fois ne redevient pas plus rentable au bout du compte??
    je vais essayer de me renseigner au moins pour les 144 mois (ce qui m'intéresse)
    A suivre...

    Sylvain M.

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  95. Bonsoir... ici c'est la cata ce changement de grille!!!.. en tous les cas pour moi.... je viens de les appeler... Avant ce changement, avec mes points générés je pouvais négocier option 6 tous les 4 mois.. sauf que maintenant ce n'est plus possible dans mon cas car mon taux serait "trop bas" (je suis à 1.41% sur 14 ans avec 137 000 euros environ de capital restant dû) .... je n'ai le droit qu'à l'option 0.5 pour avoir seulement -0.20% (il me faudrait alors 274 000 points!!!)..... alors que j'avais -0.22% en 4 mois avec 25 000 points)!! je n'ai plus qu'à enlever mon capital de la Casden pour réfléchir à un autre placement.... Yann, avez vous eu vent de ces changements? avez vous connaissance de cette nouvelle grille? toute les ingénieuses stratégies citées ci-dessus sont maintenant à revoir malheureusement :-(
    Amande

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    1. Il va falloir que je mène mon enquête en les appelant. Je ferais certainement un billet.

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    2. merci beaucoup !

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  96. Rebonsoir Yann.... juste une précision concernant mon commentaire précédent.... quand je dis "je n'ai le droit désormais qu'à une option 0.5", ce n'est pas tout à fait exact.. et c'est là que je comprends pas leur nouvelle grille...
    rappel:
    -capital restant dû = 137 000 sur 14 ans
    -taux nominal actuel: 1.41%
    -25 000 points à utiliser (ce que je génère en 4 mois)
    voilà la réponse de la casden tout à l'heure
    Au départ la conseillère me dit que désormais la nouvelle grille est plus avantageuse... puis après quelques secondes me dit que ce ne sera pas le cas pour moi, mon taux étant déjà bas... (aurait il établit un plancher pour limiter la baisse à des taux)
    elle me dit alors: si option 6 => mon taux augmente et passe à 2.26% (!!!!!) ... comment est ce possible??
    c'est pour cela qu'elle me dit "qu'elle ne me le proposera pas"... et me parle de l'option 0.5 qui aujourd'hui n'est plus rentable en terme d'utilisation de points (-0.20% pour 274 000 points, contre -0.22% pour 25000 point en février 2015)
    on marche sur la tête ?. comment peut on augmenter un taux à quelqu'un qui utiliserait ses points, cela n'a pas de sens....
    que faut il faire? sachant que je ne peux pas faire de remboursement anticipé car j'ai besoin de mon capital pour des travaux à moyen terme... faut il penser à mettre le capital ailleurs qu'à la casden dans mon cas? (et dans ce cas je me demande bien où?).. je leur ai clairement dis que j'étais "abassourdie" pour cette nouvelle politique et que j'allais très probablement enlever mon argent de chez eux après 10 ans....
    merci pour vos conseils et vos lumières

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    1. A la lueur de ce que vous me racontez, je suis à peu près sur d'avoir compris leur nouveau fonctionnement de la renégociation, il est maintenant conforme tout simplement à ce qui se pratique dans toutes les autres banques. A savoir, on vous propose un taux fonction uniquement de votre nombre de point, de la durée restante, et bien sûr de la conjoncture des taux au moment où vous demandez la renégociation. Si votre taux est déjà bas, vous n'arriverez pas à le renégocier, par contre si votre taux est haut, cela sera avantageux pour vous. Fini donc les taux ramenés à 0,1%, mais c'est plus logique, la casden a du modifier son système en pensant à l'avenir. Actuellement, un paquet de prêts ont été souscrit à taux très bas, avec l'ancien système, ces taux trés bas auraient facilement pu être mis à presque 0, ce qui pourrait nuire à la pérennité du système et serait injuste vis à vis des sociétaires qui s'endettent en période de taux moins favorable.

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  97. merci de votre réponse.. j'attends de connaitre ce nouveau barême et nouvelles règles pour voir.avant d'enlever mon capital chez eux (ça faisait 10 ans!).. peut être qu'un petit remboursement anticipé pour arriver à mois de 12 ans pourrait encore être possible? mais même pas sûr que cela vaille le coup..... c'est dommage, c'est un placement qui valait le coup.... comparé aux livrets A.... merci encore.. j'attends avec hâte les nouvelles info et votre analyse des choses.. bon we à vous Yann.. Amande

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  98. Des nouvelles sur les nouvelles règles de diminutions des taux grâce à nous points CASDEN?

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    1. J'essayer justement de les joindre aujourd'hui, mais ça ne me met même pas en attente, ça me demande de rappeler plus tard.

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    2. J'ai réussi à les joindre, je n'ai pas tout compris, mais maintenant on a le droit à deux nouvelles options 50 et 20. L'option 50 me permet d'avoir une baisse de 2.57% au lieu de 3.8% sur la tranche 15/20 ans. Et D'après eux je pourrais utiliser autant de fois que je veux l'option 50, le mois prochain par exemple j'aurais droit à environ 2.4%....


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    3. En fait au pire avec nos points, c'est comme si la casden nous faisait son propre rachat sans les pénalités mais à 0.1% au dessus des simulations , et au mieux on peux faire baisser notre taux plus bas que la concurrence mais avec pas mal de points et du temps.

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    4. C'est cela, j'ai fait un nouvel article !

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  99. Bonjour,
    Je découvre avec stupeur votre blog, vous félicite et vous remercie de le faire exister. Quand j'ai contracté un prêt immo avec la Casden il y a plus de 4 ans, j'étais loin d'imaginer tous ses détails importants. L'agent exploitant ne m'a pas du tout expliquer tout ça.
    J'étais de rédiger un courrier à la Casden pour renégocier mon taux d'intérêt et je suis perdue. J'ai lu, relu, rerelu les échanges sur ce blog et je n'ai pas bien compris pour les options et l'assurance.
    Je vous expose les détails de mon prêt et si vous pouviez m'aider...
    Début du prêt : mars 2011
    Nombre d'échéances : 240 mois
    Taux effectif global : 4,79%
    Taux hors assurance : 4,32%
    montant du prêt : 226260 euros, montant de l'échéance mensuelle : 1462,33 euros
    Il me reste 187 mois et j'ai 6865 points solidarité.
    Je demande quelle option avec tout ça ?
    Lost Vahine

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    1. Il n'y a plus 36 solutions avec le nouveau système de renégociation : vous faite une simulation par casden direct et vous comparez avec un rachat de prêt. Cependant, vous êtes à 7 mois de passer sur le palier 15 ans, la comparaison avec un rachat de crédit (certainement sur 15 ans) serait donc biaisée. Mais globalement, vu votre faible nombre de point et le gros capital restant dû, un rachat pur et dur me semble la meilleur solution, en négociant bien sur une bonne délégation d'assurance.

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