vendredi 8 mars 2013

Casden, modification des grilles de renégociation.


Il y a du nouveau depuis mon dernier billet à la Casden, j'aimerai n'y voir qu'un heureux hasard, mais une partie de moi (complétement mégalomaniaque) se dit que j'ai réussi à faire bouger les choses (pas forcément dans le sens que je voudrais mais bon...)

J'ai donc expliqué ici les principes de la renégociation de taux à la casden qui a pour énorme originalité de ne pas dépendre des taux en vigueur au moment où l'on fait la demande. J'avais pointé une énorme faille quant à la réduction du taux en fonction de leurs sacro-saintes grilles secrètes : Il valait mieux utiliser "l'option 6" 6 fois que l'option 1 une fois. Je me suis fait confirmer cette étrangeté par pas moins de 4 coups de fils et 2 mails; pointant à chaque fois l'illogisme du procédé. Depuis le 19 février, la casden a changé ses taux (comme elle le fait régulièrement) ET aussi cette fameuse grille de réduction des taux (qui selon les conseillers que j'avais eu au téléphone ne changeait quasiment "jamais"). La réduction de taux attribuée dans leur "grille" est maintenant proportionnelle au nombre de points utilisés. Il n'y a plus d'intérêt à faire 6 fois l'option 6 si l'on a les points pour faire l'option 1 (tant mieux que de paperasse économisée). Reste à voir comment la casden a procédé au rééquilibrage de la grille : la casden a décidé de garder inchangé les réductions de taux en vigueur pour l'option 1, et a recalculé proportionnellement les réductions idoines pour les options 2,3,6 et 0,5. Donc le système est plus avantageux qu'avant pour les option 0,5 (ça ne doit pas concerner grand monde), mais nettement moins pour les options moins gourmandes en point (qui elles concernent beaucoup de monde). Globalement, la Casden a colmaté la faille que j'avais constaté dans le précédent billet, et fortement réduit le retour sur investissement des "points casden" dans l'utilisation de renégociations au fil de l'accumulation des points dans la vie du prêt. C'est finalement un coup dur pour la "valeur" de nos points casden.
J'ai eu dans le précédent billet, beaucoup de commentaires de personnes ayant des points casden et un prêt initialement sur 20 ans datant de quelques années (époque moins favorable en taux). le paradoxe, c'est que ces personnes si elles pouvaient racheter leur prêt avec la casden (en commençant un tout nouveau prêt j'entends) auraient un taux de 2.69 % en utilisant l'option 3 (moins de 12 ans). En utilisant la renégociation de taux de la casden et le même nombre de points (option 3) leur taux descendra seulement de 4.05 % à 3.7 %  environ (je n'ai pas le chiffre exact). Malheureusement, après avoir contacté un conseiller casden direct, la Casden ne rachète pas ses propres prêts. Cependant, je n'ai pas beaucoup confiance dans les informations que ceux ci dispensent, j'invite ceux qui sont dans ce cas à pousser un peu plus loin les investigations. Il n'est pas logique que la casden accepte de racheter la concurrence, mais pas ses propres prêts, l'utilisation des points pour un nouveau prêt ne devrait être soumis qu'a une étude de solvabilité de l'emprunteur, pas à savoir à qui on rachète le prêt.
 Ce système de renégociation de taux est donc très favorable à ceux contractant un prêt en période de taux bas (ils pourront toujours le renégocier à la baisse comme tous les autres même quand les taux auront remonté) mais particulièrement défavorable à ceux contractant un prêt en période de forts taux (les multiples renégociations ne les amènent toujours pas à un taux compétitif pour aujourd'hui). Cependant cette logique du point de vu de la banque est nécessaire, en effet, cela ne coûte pas la même chose à la casden de prêter aujourd'hui qu'à l'époque des taux moins favorables.
Pour tous ceux qui sont dans le dilemme d'aller faire racheter leur prêt par la concurrence ou d'utiliser leur points casden pour renégocier le taux, je répondrais ceci :
Faites vous faire une simulation par la casden et faites vous estimer la mensualité  que vous pourriez obtenir en faisant racheter le prêt par la concurrence. Si peu d'écart existe, privilégier bien entendu la casden, car un rachat de prêt entraine toujours un surcoût que l'on est pas sur d'amortir dans le temps si on vend son bien plus tôt que prévu (et cela arrive statistiquement assez souvent quand on est jeune).

91 commentaires:

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  2. Bonjour,
    Merci pour toutes ces informations que je suis avec grand intérêt. Avez-vous la nouvelle grille concernant les renégociations de crédit?
    J'ai une question concernant les assurances des crédits CASDEN utilisant le système de points : la CASDEN impose-t-elle de prendre 100% sur nos deux tête ou est-il possible de prendre 50% sur chaque tête?
    Merci d'avance.

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  3. j'ai remis à jour ma grille dans le billet précédent (j'ai du coup effacé beaucoup de cases que j'avais réussi à remplir de l'ancienne grille).
    Pour les assurances, la casden impose 100% sur chaque tête.

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  4. Bonjour Yann,

    Je suis avec attention ce blog sur la casden depuis votre billet sur la renégociation de taux et vous remercie grandement pour toute les informations que vous communiquez.
    Pour ma part, je viens d'instruire un prêt de 121000 € sur 15 ans à 2.00% hors assurance en utilisant l'option 0.5 grâce aux points que ma mère m'a généreusement légué (mix points solidarité et privilégié). Cela fait des mensualités un peu élevé pour notre couple (778 €), mais nous avons préféré choisir cette option sur 15 ans quitte à moduler dans un an les mensualités à la baisse que d'opter pour une solution initiale sur 20 ans avec un taux moins avantageux. La modulation est importante car elle nous permet de maintenir notre taux à 2% tout en allongeant finalement le prêt sur quasi 20 ans. On va se serrer la ceinture pour cette première année !
    Je vais également essayer de renégocier mon taux, mais ma conseillère me dit qu'il va falloir attendre un an pour cette demande.
    Par ailleurs, j'ai pris Alptis comme assurance de prêt. A priori, pas de problème pour la casden. Cependant, je viens d'apprendre ce détail, il faut faire attention à l'irrévocabilité du contrat. Par exemple, chez Alptis, si je me remets à fumer (j'ai arrêté il y a 2 ans environ), il faut les en avertir et les conditions changent... Je crois que chez metlife le contrat est irrévocable mais un peu plus cher !
    Enfin, chose intéressante à la casden, la demande de travaux est surprenante. Il faut se munir d'un devis pour l'instruction du prêt puis par la suite les fonds sont versés sur le compte. La réalisation du devis n'est pas obligatoire et la casden ne demande pas de facture pour l'utilisation de cet argent !!! On pourrait donc malhonnêtement faire usage de cet argent pour tout autre chose... Etonnant.
    Voilà ce que j'ai pu apprendre de mon côté, bon courage à ceux qui sont dans les démarches.
    Et merci encore à Yann.


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    1. Merci beaucoup Richard pour ce témoignage et ces encouragements.

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  5. Bonjour Yann,

    J'ai lu avec beaucoup d'attention vos billets qui m'ont fait comprendre de très nombreuses choses sur le système Casden.
    Je souhaiterais faire un emprunt auprès de la Casden mais je ne dispose pas de suffisamment de points pour prétendre au meilleur taux dans la durée choisie. Or mon frère a énormément de points qu'il ne compte pas utiliser. Mais il ne peut pas me les donner puisque la transfert ne peut se faire que d'ascendant à descendant et vice versa. Mon père étant également sociétaire à la Casden, est-il possible que mon frère transfère ses points en faveur de mon père et que ce dernier me les transmette. Si rien ne l'empêche, y a-t-il un délai à respecter entre deux transferts?

    Merci pour votre éclairage!

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    1. Bonjour,
      Malheureusement, votre manipulation ne marchera pas, car le transfert de point se fait toujours dans le cadre d'un prêt ou d'une renégociation. Si votre frère veut donner des points à son père, cela se fera forcément en même temps qu'un prêt souscrit par votre père et les points seront alors forcément consommé à ce moment là.

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    2. Merci pour votre réponse! C'est bien dommage pour tous ces points.

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  6. Bonjour,

    Et d'abord merci pour votre blog qui donne des informations difficiles à obtenir directement avec la CASDEN.
    J'ai une interrogation à vous soumettre à propos de la renégociation des prêts CASDEN. J'ai eu une proposition de prêt alter ego avec le taux minimum pour ce type de prêt du fait du nombre de points privilégiés maximum qui m'a été cédé par un ascendant. Cependant, je pourrais avoir un taux et un coût de crédit un peu meilleur dans une autre banque.
    Ma question est donc la suivante: y aura-t-il possibilité de renégociation du prêt CASDEN (ayant d'autres points disponibles) ou étant donné que le maximum de points a déjà été atteint pour ce prêt au moment de sa mise en place, je ne pourrai pas les utiliser pour faire descendre mon taux ?
    Avez vous une idée à ce propos ?

    Par avance merci.

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  7. Bonjour,
    Vous pourrez toujours continuer à faire descendre le taux grâce à vos points solidarité uniquement. Et ce jusqu'à un minimum de 0,1% à l'aide de renégociations successives (attention une seule renégociation ne peut pas faire plus que diviser le taux en cours par 2).

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    1. Merci pour votre réponse.

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    2. Bonjour Yann,
      Je viens de passer des points à mon fils ( option 0,5 ). Il a emprunté 78000 euros (avec 156000 points) sur 12 ans avec une mensualité de 598 euros. Il a un taux d'intérêt de 1,35 et un TEG annuel de 1,77 ( taux période par mois). Sa première échéance arrive en janvier 2014. Je ne comprends pas bien tous les points indiqués précédemment et j'aimerais avoir des conseils car il me reste 144000 points que je peux lui donner.
      Peut-il renégocier une fois sa première échéance passée ?
      Quelle option choisir et de combien cela lui diminuera sa mensualité ?
      Y a-t-il des frais lors des renégociations à la casden
      Merci beaucoup pour toutes les infos données
      Bonnes fêtes à tous
      Hélène

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  8. Bonjour

    J'ai lu les deux posts et j'avoue que je n'ai pas tout compris...

    J'ai un prêt de 21 000 € (capital restant dû) en cours et quelques points (4 000).

    Puis-je renégocier mon taux ?

    Merci pour toutes ces infos

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    1. Vous pouvez réduire votre taux puisque vous avez au moins un sixième de votre capital restant du en points (21 000/6=3500). Vous pouvez donc utiliser ces 3500 points pour faire baisser votre taux. La réduction dépendra de la durée restante de votre prêt (voir dans la grille sur l'autre poste la ligne option 6)

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  9. Bonjour,

    J'aurais une autre question :
    J'ai bénéficié d'un don de 40 000 points pour un prêt immobilier.
    Suite à une séparation, j'aurais besoin d'évaluer la valeur de ce don...
    Savez-vous comment je pourrais faire, sachant que mon conseiller local m'a dit que la CASDEN ne pouvait pas m'aider...

    Cordialement

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    1. Hum question épineuse, en prenant une évaluation basse, de 3% de rendement "équivalent" pour le taux du livret casden, ces 40 000 points sont obtenus en plaçant environ 34800 € pendant 1 an, à 3 % d'intérêt, cela fait environ 1050 €. Mais malheureusement, il n'est pas possible d'acheter des points casden, aussi leur évaluation est-elle forcément subjective.

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    2. J'ai fait un calcul en faisant une simulation du prêt avec ou sans les points, et j'arrivais au double...
      Mais effectivement, ça reste du bricolage...
      Je donne tout ça au notaire qui tranchera :-)
      Cordialement.

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  10. Bonjour Yann,
    Je viens de passer des points à mon fils ( option 0,5 ). Il a emprunté 78000 euros (avec 156000 points) sur 12 ans avec une mensualité de 598 euros. Il a un taux d'intérêt de 1,35 et un TEG annuel de 1,77 ( taux période par mois). Sa première échéance arrive en janvier 2014. Je ne comprends pas bien tous les points indiqués précédemment et j'aimerais avoir des conseils car il me reste 144000 points que je peux lui donner.
    Peut-il renégocier une fois sa première échéance passée ?
    Quelle option choisir et de combien cela lui diminuera sa mensualité ?
    Y a-t-il des frais lors des renégociations à la casden
    Merci beaucoup pour toutes les infos données
    Bonnes fêtes à tous
    Hélène

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    1. Bonjour Hélène et bonnes fêtes à vous.

      Alors effectivement, vous pouvez donner des points à votre fils dans le cadre d'une renégociation de taux. le plus tôt sera le mieux (il faudra attendre la première échéance tout de même). le mieux c'est de renégocier avec 78 000 point (ou un chouilla moins puisque d'ici la du capital aura été amorti.). Il restera assez de points pour renouveler l'opération une 2ième fois d'ici quelques temps. et le taux final sera fort sympatique.
      Bien cordialement
      Yann

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  11. Rebonjour,
    mon message apparait précédemment en septembre 2013. Je n'avais pas dû cocher répondre au bon endroit. Désolée mais l'ordi et moi ça fait plus que 2 !!
    Encore une fois merci
    Hélène

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  12. Bonjour,
    Nous avons un prêt casden de fin 2008, 100000 euros sur 25 ans avec un TEG annuel de 5,88% (!!!). Evidemment, nous souhaitons le renégocier! Nous avons 188431 points solidarité et 21990 points privilégiés. Il nous reste environ 89000 euros à rembourser. Quelles sont nos chances de faire baisser le taux et les mensualités de manière significative? Vaut-il mieux renégocier en une ou deux fois? Nous sommes preneurs de tous les conseils et arguments possibles afin de permettre à notre dossier la meilleure chance de succès.
    Merci!
    Laurence

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    1. Bonjour,
      C'est une hérésie que d'avoir autant de points casden et un tel taux peu compétitif, la casden devrait alerter d'elle même les sociétaires avec beaucoup de point et un prêt en cours. Votre prêt cours encore normalement pour 20 ans. c'est parfait pour renégocier le taux (c'est l'une des durées clef de leur grille). Demander une renégociation à votre délégation avec le maximum de points. De plus, regardez du coté d'un changement d'assurance si il n'y a pas de grosse somme à gagner.
      Bonnes fêtes
      Yann

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    2. Merci Yann! On y va au prochain jour ouvrable.
      Bonnes fêtes,
      Laurence.

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    3. Bonjour Yann
      Rentrée de vacances je trouve votre réponse. Voici les démarches entreprises pendant les congés. J'ai appelé à Marne La Vallée au siège où ils m'ont confirmé que l'on pouvait renégocier. Ils m'ont demandé de leur faire un courrier pour indiquer que j'acceptais de céder des points à mon fils. Mon fils devait lui aussi leur faire un courrier pour demander la renégociation. Ces 2 lettres devaient être envoyées directement au siège et ils devraient nous soumettre des propositions. Nous avons envoyé les courriers fin décembre avant la première échéance ( en janvier ), j'espère que cela ne gênera pas le déroulement de la renégociation. Je vous tiendrai au courant de la suite, cela pourra servir à d'autres.
      Bonne reprise
      Hélène

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  13. Bonjour Yann,
    Nous avons fait un prêt immobilier à la CASDEN il y a un an pour 25 ans.
    Actuellement, nous avons 13 000 € à placer, et nous souhaiterions savoir si les mettre sur le compte CASDEN pour obtenir des points et renégocier notre prêt dans 3 ans serait judicieux.
    Dans 3 ans, notre capital restant dû sera de 166900 €. A l'heure actuelle nous avons seulement 2 183 points.
    Sauriez-vous nous dire quel sera notre éventuel gain ?
    Merci d'avance,

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  14. Alors sous l'hypothèse un peu folle que les grilles de réduction ne changent pas d'ici la, et que votre taux doit être d'environ 3,5 hors assurance (cette donnée est indispensable pour vous répondre vous ne l'avez pas communiquée je l'approxime donc à la louche). Vous aurez, en 3 ans la somme de 13000*1,15*3+2183=47033 points solidarité, soit assez pour faire une renégociation option 6 mais pas mieux. En supposant que vous ayez l'intelligence au préalable d'augmenter légèrement les mensualité pour tomber à moins de 20 ans sur la durée restante, vous gagnerez 0,09% sur le taux soit un gain à la louche de 2000 € pour une utilisation de seulement 27817 points. une grande partie des points servira donc pour refaire une renégociation un peu plus tard le plus tot possible ce qui sera assez rapide car il n'en manquera pas beaucoup avec un gain à la clef similaire.

    Tout ca sous l'hypothèse démente que vous alliez au bout de votre crédit, ce qui ne sera certainement pas le cas.
    Bien cordialement,

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  15. Bonjour Yann,
    il semblerait après maints coups de fils que l'avenant tant attendu nous parvienne sous peu. Nous avions avec mon fils demandé la renégociation de son prêt pour lequel je lui ai donné des points. Alors qu'au tel ils m'ont dit que pour une option 1 ça diminuerait de 0,82 cette après midi ils m'ont annoncé que son taux passerait à 0,675 ( il était à 1,35 : voir post du 23 décembre ) ce qui ne correspond pas. En fait je crois qu'ils ne diminuent pas de plus de la moitié du taux : 0,675 est exactement la moitié de 1,35 !! Je crois qu'on aurait dû demander une option 2 et passer de 1,35 à 0,94 puis à nouveau une option 2 pour passer de 0,94 à 0,53. Il nous a fallu 2 mois et un coup de fil par semaine sur le dernier mois pour arriver à enfin avoir la confirmation que nous allions recevoir l'avenant. Vu que j'ai encore suffisamment de points je me demande si ça vaut le coup de refuser leur proposition et de recommencer une renégociation sur la base option 2 qui va durer ...... Mais si ma supposition est bonne ( pas de diminution plus importante que la moitié du taux ) alors il faut que l'info circule pour que les autres personnes calculent la meilleure stratégie en fonction de leur situation. Avez-vous une idée à ce propos ?
    Cordialement
    Hélène

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    1. Bonjour Hélène
      Effectivement, je vous confirme la règle que vous avez intuitivement devinée, on ne peut pas réduire de plus que la moitié du taux avec une renégociation, je ne l'ai appris que récemment moi aussi. Encore une règle pas très logique et complétement obscure. Si vous en avez le courage, il vaut en effet mieux recommencer l'opération depuis le départ et enchainer les renégociations option 2.
      Cordialement
      Yann

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  16. Bonjour,
    Grace aux informations fournies sur ce site, je viens de faire baisser le taux de mon pret immobilier CASDEN, en deux opérations dont voici le détail:

    Conditions initiales: taux 1.35% hors assurance (1.77% TEG), sur 144 mois.
    => Réduction option 1: taux 0.54% hors assurance (0,89% TEG) sur 142 mois.
    => Réduction option 2: taux 0,13% hors assurance (0,49 TEG) sur 140 mois.

    Il est interessant de noter que la diminution appliquée à chaque étape excède largement la moitié du taux (contrairement à ce qui est mentionné dans le commentaire précédent).
    D'ailleurs ils voulaient appliquer une option 0,5 dès le début, permettant de descendre le taux à 0,13 en une seule étape - mais ce n'était pas interessant pour moi au vu du nombre de points consommés.

    Un grand merci à l'auteur de ce blog pour ces informations que la CASDEN ne met nulle part en avant.

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    1. Effectivement, la règle de ne pas faire plus qu'une division par 2 n'est pas appliquée dans votre cas. Pourtant je la tiens de la bouche de mon conseillé casden. On notera que ma grille semble toujours à jour.
      Merci pour votre retour
      Yann

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  17. Bonjour,
    Merci de diffuser des informations trop confidentielles.
    Je viens solliciter votre expérience pour une stratégie de baisse du taux d'un de mes prêts car la règle de division par 2 m'apparaît floue. Conditions initiales : taux : 2,15%, ass. 0,56% TEG 3,31%. En décembre, je "passe la barre" moins de 7 ans, est-il plus judicieux d'attendre pour faire l'option 0,5 ou faire 2 demandes successives de l'option 1, dès maintenant ? (j'ai les points pour les deux schémas)
    Merci pour votre éclairage.
    Cordialement.

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    1. Dans votre cas, une option 0,5 ne serait pas exploitée à son maximum, car votre taux de 2.15 ne saura être réduit à moins de 0.1. Donc une baisse de 2.68 est inutile. une option 1 (-1.34) puis une option 2 (-0.67) auront le même effet tout en vous faisant économiser des points. Pour cette fameuse règle de ne pas faire plus que diviser le taux par 2, tout ce que je puis vous dire c'est qu'elle existe, mais qu'apparemment elle n'est pas toujours appliquée (CF témoignage au dessus). Le plus simple est de demander une simulation à la casden et de voir ce qu'ils proposent. Un retour de votre expérience serait fort apprécié pour mes lecteurs.
      Cordialement

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  18. Bonjour Yann, et merci pour ce post très intéressant.
    Nous allons signer notre acte de vente ce mois-ci, nous avons demandé à la CASDEN un prêt STARDEN de 200 000 euros sur 19 ans à 3,20% hors assurance (3,83 TEG). Nous n'avions pas de points lors de la demande de prêt, mais aujourd'hui nous avons déjà environ 3500 points. Je ne comprends pas très bien :
    A partir de quand pourrons-nous renégocier?
    A quelle option pourrons-nous prétendre ? (si nous n'avons pas assez de points, à partir de combien de points cela sera-t-il possible?).

    Une grand merci pour votre aide.

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    1. Bonjour Alexandra.
      Vous ne pourrez commencer à négocier le taux que quand vous aurez autant de point d'un sixième de votre capital restant dû (CRD). Soit actuellement 33 333 points. Mais le CRD diminue chaque mois, donc vous pourrez le faire avec moins de points, il faudra vérifier au mois le mois à quel moment vous aurez enfin un sixième des points par rapport à votre CRD.
      Les explications détailler sont sur ce billet : http://agregfinance.blogspot.fr/2013/02/casden-le-fonctionnement-de-la.html?showComment=1402033293499#c8294860680573013033
      Cordialement

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  19. Merci pour votre réponse, c'est beaucoup plus clair à présent.

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  20. Bonjour,

    Merci pour votre blog très très instructif !

    Je vais déposer une demande de prêt pour un emprunt de 140.000€ sur 20 ans au taux de 2,85%, option 1 (j’ai 140.000 points solidarité).
    Je laisse un capital de 50.000€ afin de générer perpétuellement des points. Je souhaite renégocier le taux autant de fois que possible dés obtention du nombre de points solidarités nécessaire.
    Mon conseiller m’a expliqué que :
    - Ancien taux – nouveau taux ne pourra pas être inférieur à 50%, autrement dit que je ne pourrai pas descendre en-dessous de 1,425%.
    Est-ce valable PAR renégociation ou pour l’ensemble des renégociations ?
    - Peut-on négocier les frais de remboursement, partiel ou total, par anticipation ? Si oui, à quel moment ? A la demande du prêt ? Au moment de la renégociation ? Je vous pose cette question car mon conseiller m’a laissé entendre que ce n’était pas faisable à la demande du prêt.

    Je suis preneuse de votre avis, merci d'avance.

    Cdlt

    Maria

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    1. Bonjour,

      Pour cette fameuse histoire de ne pas aller en dessous de taux/2 lors d'une renégociation, j'ai eu des témoignage signalant que ce n'était pas toujours appliqué, mais en tout état de cause, cette règle n'est valable que PAR renégociation. Ceci étant dis le taux minimum ne saura descendre en dessous de 0,1%

      Pour l’absence d'IRA, cela doit se faire bien sur à l'établissement du contrat de prêt, mais je confirme que cela est très dur à la casden, certains témoignages sur le net prétendent y avoir réussi, je ne l'ai jamais vu de mes yeux vu. Ceci étant dit je me demande si il n'y a pas une confusion avec les cas d'exonération prévus par la loi (mutation décès ...) que la casden respecte bien évidemment.
      cdt

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  21. Bonjour Yann,
    Tout d'abord merci pour la gestion de ce blog, il nous a permis d'apprendre beaucoup de choses sur le fonctionnement de la Casden.
    J'aimerai partager avec toi notre dernière expérience avec la Casden
    Nous avons emprunter à la Casden 67000 €uros sur 12 ans il y maintenant 2 ou 3 ans.
    Parrallèllement, nous avons placé depuis quelques mois une belle somme d'argent sur un compte solidarité suite à la vente d'un appartement que nous possédions.
    Ayant généré pas mal de points solidarités, 2 solutions s'offraient à nous :
    1.Racheter le prêt
    2.Renégocier le prêt avec les points solidarités capitalisés.
    Nous avons donc formulé une demande en ce sens.
    Curieusement, la réponse qui est habituellement écrite et par mail a fait l'objet d'un appel téléphonique d'un agent Casden à notre domicile. On nous indiquait que la loi ne permettait pas de descendre
    de plus de 0,5 points par mois et donc que nous devrions renouveler notre démarche chaque mois.
    Je voulai savoir si tu avais déjà entendu parler de cela.
    Bien cordialement,
    Olivier

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  22. Bonsoir Yann P,
    Merci pour ce blog et les informations fort utiles, sans cela nous aurions certainement optés pour un rachat de crédit dans autre banque.
    Je vous explique succinctement notre situation et sollicitons votre avis aiguisé sur ce sujet devenu "classique":
    pret starten 2005 : 174K eur sur 20 ans pour ~4.10% avec assurance sur 2 têtes.
    A ce jour, il nous reste ~107 K pour ~10ans.
    Nous disposons d'un matelas qui génèrera assez de points pour renégocier le taux nominal (selon votre grille, merci encore !!) à concurrence de 4 mois pour un option 2, (ce délai s'amenuisera au fil du temps).
    Je souhaiterais procéder à la renégociation sis sur l'option 2 avec réduction d’échéance afin de max mon gain (ou limiter ma perte selon le point de vue que l'on adopte) autant de fois que cela nous est possible (tant que le taux nominal floor n'est pas atteint, 0.1% d'après les commentaires lus).
    Une fois ce taux atteint, nous demandons une modulation à la hausse ceci afin de réduire le nombre d'échéances restants à courir avec changement de délégation d'assurance vu que le montant des mensualités sera figé -toujours avec objectif de min le coût du prêt.-.

    Est-ce que notre démarche est bien cohérente (si j'ai bien compris le système)?
    voyez-vous d'autres points d'alertes que nous aurions omis?

    Vous remerciant par avance pour votre retour.

    Mr et Mme F.






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    1. Bonsoir M et Mme F.
      Générer une option 2 sur 4 mois signifie que vous avez assez d'argent pour solder votre crédit, il m’apparaît alors plus simple et économique de le solder.
      Combien avez vous de points actuellement ?
      Sur 10 ans, vous pouvez trouver des taux aux alentours de 2% actuellement. Il faudrait donc déjà un paquet d'option 2 pour battre ce taux si vous êtes toujours à 4,1% sans point au départ.

      Plusieurs questions : avez vous une bonne délégation d'assurance ? Car le contrat "par défaut" à la Casden est fort peu compétitif (et c'est le votre si j'ai bien compris). J'ai réussi à le changer en cours de route, mais je ne sais pas si la Casden est aujourd'hui aussi arrangeante, et ne se contente pas d'appliquer la loi Hamon (changement de l'assurance groupe uniquement dans la première année du prêt).
      Je commencerais donc à m'occuper en priorité de changer l'assurance, vous serez surpris de l'économie potentielle que cela représente. Si la casden refuse de la substituer (ce qui serait son droit) j’opterais plutôt pour un rachat pur et simple sur 10 ans avec une bonne délégation d'assurance ce coup ci. Cette solution n'étant valable que si bien sur vous comptez sur le principe allez au bout du prêt;

      Si vous voulez rester à la casden, la priorité selon moi serait de :
      1) Changer l'assurance pour une délégation compétitive.
      2) moduler légèrement à la hausse pour tomber sur 84 mois
      3) à partir de là utiliser le maximum de points pour renégocier dès que possible le taux.
      4) une fois le taux à 0,1% ou suffisamment bas, à votre place j'effectuerai une modulation à la baisse au maximum pour rallonger le crédit, car à quoi bon s'empresser de rembourser un prêt quasi gratuit, autant profiter de son argent en le consommant ou en le plaçant à un meilleur taux que celui de votre prêt.

      cordialement

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    2. Bonjour Yann P
      Merci à vous pour toutes ces précieuses réponses.
      Nous allons demander à la CASDEN si elles est d’accord pour le changement de délégation (croise les doigts) et nous renseigner sur le sujet via internet ;
      Pour répondre à vos questions:
      -Combien avez vous de points actuellement ?
      Nous disposons de ~58K PS une fois les compteurs d'Août calculés. En effet, je n'ai pris connaissance de ce mécanisme que début 2014 en demandant des informations à la CASDEN dans le cas d'un rachat. Merci à la Famille qui nous a prêté un montant conséquent!
      - Avez vous une bonne délégation d'assurance ?
      Nous avons souscrit avec l’option par défaut, la MGEN -tout benoîtement-.

      Enfin, nous allons adopter votre démarche même si j'ai encore quelques hésitations sur certains points.
      1) nous allons demander à la CASDEN leur accord et faire une mise à concurrence des opérateurs de ce secteur, si OK de la CASDEN
      2) je ne vois pas trop l'intérêt du gain en appliquant cette étape. En fait, je crains surtout que cela génère de la paperasse côté nouveau assureur car on modifiera à la hausse le nouveau montant mensuel. cela sera plus considéré pour nous comme un surcoût/contrainte . le taux nomi 4.05% ne change pas lui.
      Au lieu d'avoir K restant sur T durée pour M /mois, j'aurais toujours K sur T-x durée avec M+a /mois à verser. Moduler même à +30%, nous devons atteindre, dans notre cas, un gain de 40 mois, ce qui est un peu difficile en oneshot.
      En effet, nous sommes restés sur l'idée qu'en versant M, nous pouvons mettre 'e' de côté qui génèrera des ‘e’ PS. Dans le cas, où c'est M+a, la propension PS sera moindre voir nul.(calcule à faire).
      3) D'accord avec vous, dans l'optique de se rapprocher du seuil des 7ans, la valeur du PS est plus grande intrinsèquement. D'où notre idée de roller l'option 2 avec réduction de l'échéancier pour l'atteindre le plus rapidement possible (nous avons estimé un placement à ~16mois avec incorporation de ‘e’).
      4)là aussi , je ne vois pas le gain sur cette opération. Dans notre idée, nous pensions que solder le K restant sur T-x mensualités, nous permettra de mettre un capital qui génèrera plus de points supplémentaire et plus vite. En effet, vous ne le saviez pas, mais nous souhaitons renouveler un prêt immobilier toujours à la CASDEN d’ici 5-8ans (idéalement à la fin du remboursement du prêt starten). On disposera alors d’un montant de PS conséquent et d’un taux d’endettement favorable car il n’y aura plus de prêt en cours.

      Cordialement,

      Mr et Mme F.

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    3. Bonjour,
      je vous accorde qu'il vaudrait peut être mieux viser 87 mois et faire ensuite la délégation d'assurance si la casden l'accepte pour éviter les démarches multiple auprès du nouvel assureur. Il faudra bien 3 mois pour mettre en place la délégation d'assurance avant d'entamer les renégociations.
      Pourquoi atteindre un prêt de 84 mois avant les renégociation ? Cela tient à leur système. Comme vous pouvez le voir avec les grilles de mon billet à ce sujet, avec une option 2 vous réduirez votre taux de 0,41% si vous êtes sur une durée de 85-120 mois alors qu'avec un prêt pour lequel il resterait 84 mois ou moins, la réduction sera de 0.67 !
      Bien sur c'est de l'optimisation d'effet de bord et cela n'est pas indispensable.
      Par contre une fois le taux à 0,1 et une bonne délégation d'assurance (sur capital restant du), il n'y a pas d'intérêt à continuer à fournir un effort conséquent sur le prêt, il vaut mieux réduire ses échéances et placer plus sur votre livret casden pour générer plus de points.
      Bien cordialement

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  23. Bonjour !

    Et tout d'abord, merci infiniment au cerveau scientifique pour cet épluchage de la renégociation Casden ! Je ne vous cache pas que le système d'"options" me reste encore très obscur, tout comme l'avenant que je viens de recevoir de la part de la Casden...
    Si vous pouviez (encore) aider une pauvre (enseignante mais littéraire...) novice dans le domaine de la renégociation, je vous en serai infiniment reconnaissante, d'autant que vous êtes le seul blog à parler de cet étrange et illogique phénomène. Encore une fois donc, merci de vous être penché sur les méandres des chiffres qui resteront, je crois, une énigme pour moi...

    Alors, voilà concernant ma situation (exécrable direz vous...) :
    J'ai emprunté à l'époque 93600 euros à 4.76% (si, si, je vous assure, c'était un bon taux à l'époque !) + un prêt à taux zéro de 14400 euros (qui n'a toujours pas commencé) sur 25 ans (300 mois).

    Ma situation actuelle :
    Prêt Starden Immobilier : capital restant dû : 77.842, 99 euros
    Remboursement de 534,30 euros / mois
    Années restantes : 18,25 ans (219 mois)

    Je formule donc par courrier une demande de renégociation (ne pouvant me déplacer et dans un premier temps, souhaitant obtenir toutes les informations concernant une renégociation).
    Je reçois dans les 10 minutes (si, si), un avenant avec les "nouvelles conditions particulières" :

    Capital restant dû après l'échéance du 4 octobre : 77.674,64
    Montant de la nouvelle échéance mensuelle : 531,02
    Nombre de points solidarités utilisés : 12935 (il me reste donc encore 8509 de points solidarités, et j'ai toujours mes 5558 points privilégiés qu'ils n'ont pas touché).
    Durée restant à courir : 219 mois
    TEG : 4,76% (soit 0,3967% / mois)

    Bien évidemment, j'ai demandé une simulation de rachat de prêt à ma banque (BPop) en même temps, car je suis restée décontenancée par le résultat de cet avenant : ils me prennent des points, la durée reste la même, le taux ne baisse pas d'un pouce, et je "gagnerai" donc 3,28€ / mois, soit 39,36€ par an, et au final : environ 700 euros sur les 18 ans...
    Je ne sais donc pas sur "quelle option" je suis et surtout pourquoi le taux apparaît toujours à 4;76% ??
    Merci d'avance si vous parvenez à m'expliquer cet avenant et auquel cas, sur quelle solution dois-je me rabattre ? (ma mère a des points Casden qu'elle pourrait me donner notamment), et si je dois tabler sur plusieurs renégociations dans la configuration ?

    Dès que j'ai le retour de la proposition de mon autre banque, je vous tiens également au courant.
    Encore merci de prendre de votre temps pour nous expliquer tout ça et nous permettre de ne pas faire d'erreur !

    Marie, une enseignante aux prises avec les chiffres...
    (désolée pour l'anonymat, je n'ai aucun compte malgré les possibilités suggérées par le blog !)

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    1. La casden a utilisé une "option 6" sur votre prêt : le nombre de points utilisé correspond à un sixième de votre capital restant dû, le tout sur une période de plus de 20 ans, ce qui ne fait pas beaucoup baisser votre taux élevé au départ. En ces périodes de taux historiquement bas, et si vous êtes sur d'aller assez loin dans la vie du prêt pour amortir le surcoût initial, il serait plus profitable d'aller pousser les portes des autres banques pour faire racheter votre prêt casden (et seulement celui-là, vous avez le droit de garder le PTZ).
      Le TEG apparait identique, certainement car la baisse du taux est faible, et le recalcule compliqué du TEG avec le phénomère de l'assurance sur capital inital se compensent. mais concrètement, vous gagnerez bien cela : 3,28 €/mois.
      Il faut voir combien de point pourrait vous donner votre mère, mais en dessous de 80 000 points pour faire une renégociation 1 pour 1, je pense que l'option de rachat par une autre banque est plus profitable.

      Bien cordialement.

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    2. Oh ! Et en plus, vous êtes très réactif !! Je vous remercie beaucoup ! Et grâce à vous, je comprends mieux les subtilités du "option 6" et effectivement, le fait que le taux ne varie pas (il doit certainement varier avec 4 chiffres après la virgule...).
      Merci également pour l'estimation des points qui me manqueraient pour que la négociation soit profitable : ma mère n'a pas 80 000 points, cela me conforte donc bien dans l'idée de ne pas espérer être gagnante en faisant plusieurs renégociations avec la Casden.

      Pour le PTZ, j'ai quand même demandé le lissage auprès de ma banque en englobant les deux prêts, car l'inconvénient de ce prêt est qu'il ne démarre que 8 ans après le début du prêt principal et sur une durée de 4 ans (ou quelque chose comme ça...), ce que je sais, c'est qu'un montant d'environ 300 €/mois pendant 4 années se surajoute d'un coup à mon prêt Starden, et finalement, eh bien, ce n'est vraiment pas intéressant d'avoir une telle surenchère sur un nombre limité d'années.
      A moins que je ne me sois faite avoir sur cette durée raccourcie et ce démarrage à retardement de ce PTZ ? Peut-être puis-je au moins demander de rallonger les années...?

      Pardon de vous poser encore d'autres questions ! Finalement, vous êtes notre banquier le plus honnête et le plus juste qui soit !
      Merci encore,
      Marie

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    3. la période de différé du PTZ est un gros avantage, non seulement on vous prête à taux 0, mais en plus vous avez la possibilité de rembourser 8 années plus tard, c'est tout bénéfice. Le PTZ n'est absolument pas modulable, mais une banque qui vous rachète le prêt casden devrait largement avoir la capacité technique de lisser votre ptz restant (attention à ne pas le racheter car vous ne pourriez en avoir un nouveau). Par contre je ne comprends pas quand vous dites :
      "j'ai quand même demandé le lissage auprès de ma banque en englobant les deux prêts"
      Est-ce à comprendre qu'il y a 3 prêts actuellement ? Un PTZ un prêt casden et un prêt lisseur d'une tierce banque?

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  24. Ahhh, pardon, je pense avoir utilisé le mot "lissage" à mauvais escient. Il n'y a bien que 2 prêts en tout et pour tout, et j'ai demandé à ma banque de me faire un nouveau prêt pour la somme des deux (et donc, perdre le bénéfice du PTZ...).
    En gros, vous me conseilleriez de garder le PTZ (et donc d'avoir forcément 300 euros / mois en plus) chez la Casden, et de ne redemander une simulation que pour le prêt Starden avec ma banque ?
    Du coup, qu'entendez-vous par "une banque qui vous rachète le prêt Casden devrait avoir la capacité technique de lisser le ptz restant" mais qu'il ne faut pas le racheter.
    Pardon encore, j'ai vraiment du mal à en comprendre les subtilités.
    Ou alors, ma banque pourrait "lisser" le PTZ dans la nouvelle simulation en gardant donc viable ce taux zéro ?

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    1. Un banque devrait être capable de ne racheter que le prêt starden, et de vous "lisser" le prêt à taux zéro, c'est à dire de faire en sorte que le cumul des 2 mensualités soit constant dans le temps et que vous n'ayez pas un effet "300 €/mois en plus"

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    2. Merci infiniment pour votre aide plus que précieuse ! (et de consacrer votre temps bénévolement à nous conseiller).

      Marie

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  25. Bonjour,
    Après avoir lu votre billet, j'ai fait une demande de renégociation à la CASDEN pour voir ce qui m'était proposé. Voici leur réponse :
    Nous vous précisons que la CASDEN réaménage le taux d'un prêt immobilier en cours de remboursement en récompense de l'effort d'épargne et de la fidélité de nos Sociétaires selon les critères suivants :
    - Le réaménagement d’un prêt ne peut se faire uniquement qu’à partir de Points solidarité.
    - Le nombre minimum de Points solidarité à détenir au moment de la demande de révision de taux doit être au minimum égal à 1/6 du montant du capital restant dû
    - La durée restant à courir ne doit pas être inférieure à 36 mois.

    Compte tenu de votre nombre de points solidarité, nous vous proposons les conditions suivantes:

    Pour le prêt 01909860710 coefficient 3 avec utilisation de 15 564 points solidarité de l'emprunteur et 953 points solidarité co-emprunteur :
    1) avec maintien de la durée
    Nouveau taux d'intérêt hors assurances: 5.48 %
    Nouvelle durée restante: 85 mois
    Nouvelle échéance: 723.70 €
    Nouveau coût du crédit: 11 962.88 €
    Gain: 550.96 €

    2) sans maintien de la durée
    Nouveau taux d'intérêt hors assurances: 5.48 %
    Nouvelle durée restante: 82 mois
    Nouvelle échéance: 744.75 €
    Nouveau coût du crédit: 11 517.76 €
    Gain: 996.08 €

    Je n'ai pas répondu et j'ai basculé mon livret CASDEN en point solidarité en espérant une meilleure offre l'année prochaine. Ai-je bien fait ? Puis-je espérer un gain plus important ? Notre fils va bientôt démarrer ces études secondaires et nous avons encore le crédit de la maison à payer...
    Merci pour votre aide et le vos conseils. Sandrine M.

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    1. Pour un financement sur 7 années, vous pouvez sans problème trouver du 2% de taux, votre crédit souscrit il y a bien longtemps est à un taux beaucoup trop haut. Il serait plus judicieux de faire racheter votre crédit au plus vite par une autre banque.

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  26. Bonjour,
    tout d'abord félicitations pour votre analyse sur le fonctionnement CASDEN.
    Je sollicite votre avis pour la situation suivante : prêt immobilier à un taux de 1,85% mensualité 951,67 euros et 87 mois restant. Montant restant dû 74749 euros. J'ai demandé une révision du taux et la proposition suivante m'a été faite : nouveau taux 1,04% (donc une baisse de 0,81 comme indiqué dans votre grille) ; utilisation de 74749 points (correspondant bien à l'option 1 de votre grille). Cependant, la mensualité passe à 977,65 euros et une durée de 82 mois ? auriez-vous une explication à cela ? le gain annoncé est de 2626 euros ce que je ne trouve pas terrible... Je me dis alors pourquoi ne pas attendre trois mois pour passer dans la grille de durée de 7 ans et faire une demande de révision : je devrais donc avoir une proposition à un taux 0,51 au lieu de 1,85 (en suivant votre grille) et donc là ce serait nettement plus intéressant ? cela demandera également moins de points car le capital restant dû aura diminué. Pourriez-vous me donner votre avis sur la question ?
    Par avance merci.
    Jean P

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    1. Il est évident qu'il vaut mieux attendre 3 mois. Par contre vous vous heurterez peut être à cette fameuse règle du "pas plus qu'une division par 2 en 1 renégociation". qui vous obligerait à faire 2 renégociations option 2 plutôt qu'une option 1.

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    2. Ok c'est ce que je pensais. Seulement est-ce possible d'enchaîner les renégociations (faire comme vous le dites 2 renégociations option 2) ? de plus, ce système utilise-t-il plus de points ?
      Je vais contacter la CASDEN la semaine prochaine et reviendrais pour vous dire ce qu'il en est. Cela permettra de mettre à jour les informations pour tous ;-)
      Jean P

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    3. non 2 renégociation option 2 vous coûteront 2 fois moins de points chacune pour un gain sur le taux équivalent in fine, cela revient à peu près au même. Il faudra juste attendre que la première renégociation soit effective avant d’enchaîner la seconde, compter environ 3 mois entre les 2 renégociations. Mais attendez de voir si ils vous parlent de cette fameuse règle ou pas.

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  27. Bonjour,
    je reviens donc vers vous pour vous confirmer la fameuse règle !
    Après demande directe auprès de la Casden en vue d'une renégociation.
    Jean P

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  28. Bonjour et un grand merci pour cette explication du fonctionnement des prêts CASDEN.

    J'ai été très surpris par la possibilité de faire baisser le taux du prêt après renégociation. Nous avons un prêt CASDEN depuis 8 ans et jamais la CASDEN ne nous a informés de cette possibilité.

    Hier, j'ai demandé l'ouverture d'un PEL à la Banque Postale (dont je suis client) et la conseillère m'a proposé une simulation de rachat de mon prêt.
    Je me suis alors demandé si je pouvais faire racheter mon prêt par la CASDEN à un taux plus faible. Après une brève recherche sur Google, je suis tombé sur votre blog très instructif (j'ai également lu votre article très complet sur le calcul de l'IRPP). J'ai donc lu avec un grand intérêt votre blog ainsi que la plupart des commentaires des internautes afin de mieux comprendre le système CASDEN.

    Ma femme et moi avons contracté un prêt d'un montant de 124 000 € le 04/06/2006 au taux de 3,20% hors assurance (nous avons également pris l'assurance proposée par la CASDEN à un taux 0,44% pour ma femme et moi).
    Le 4 janvier 2015, le capital restant dû (avant paiement de l'échéance du 04/01/2015) sera de 61 777,87 € avec une échéance restante de 6 ans et 6 mois (soit 78 mois restant).

    Sachant que nous avons 107 383 points, nous pourrons donc (sauf mauvaise compréhension de ma part), avec une durée restante de moins de 7 ans, espérer un taux de 1,86% hors assurance (3,2% moins 1.34 points). Si j'ai bien compris votre raisonnement, j'utiliserai donc 61778 points (environ) en option 1 et aurait intérêt à demander une nouvelle renégociation quelque mois plus tard (nous devrions alors avoir les points suffisants pour demander une nouvelle renégociation du taux en option 1).

    Normalement, cette solution devrait être plus favorable que celle consistant à faire racheter mon prêt par une autre banque (puisque le taux de rachat devrait être supérieur - 2,5% environ -).
    Enfin, après appel au siège de la CASDEN, on devrait me proposer deux solutions : l’une avec une baisse des mensualités et une durée identique, l’autre avec des mensualités d’un montant identique mais avec une baisse de la durée de remboursement. Et, toujours sauf erreur de ma part, la seconde solution (baisse de la durée de remboursement) devrait être la plus intéressante financièrement (gain plus important).

    Mes conclusions sont-elles exactes ou me suis-je fourvoyé ?

    Merci d’avance et bon weekend à tous les 3.

    Joan R.

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    1. Bonjour, effectivement, une renégociation au plus rapide serait souhaitable. Il vaut mieux aussi diminuer la durée si vous voulez économiser plus d'argent (surtout vu le gain sur l'assurance emprunteur). Par contre lors de la seconde renégociation, vous allez vous heurter à la règle du "pas plus qu'une division du taux par 2 lors d'une renégociation". De 1.86, vous ne pourrez ensuite descendre en deçà de 0.93%". une renégociation option 2 fera alors aussi bien l'affaire (-0.67 pour un taux à 1.19) suivit d'une 2ième renégociation option 2(encore -0.67 soit un taux à 0.6 car vous vous heurterez encore à la règle).
      La première renégociation vous fera gagner normalement 3 mois ou 4 mois de prêt (suivant comment la casden gère). De toutes façons, sur la fin du prêt, les 45 € d'assurance pèseront largement plus que les maigres intérêts, et la seule solution sera de solder par anticipation le prêt ou d'avoir réussi à changer l'assurance de prêt avec une délégation (généralement sur capital restant dû). La casden m'a autorisé une telle manipulation en plein milieu de la vie de mon prêt, mais je ne suis pas sur qu'elle soit aussi conciliante de nos jours (en la matière vous ne pouvez la contraindre), n'hésitez pas à tenter cette démarche qui devrait vous faire gagner autant que les renégociations si vous allez au bout de votre prêt.

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  29. Bonjour.

    Merci beaucoup pour cette réponse très précise.

    Je vais donc suivre vos conseils. J'ai juste une question : vous dites qu'il faudrait que je demande à la CASDEN de changer l'assurance du prêt par une délégation. Je suppose donc qu'il faudrait, si la CASDEN accepte, trouver un autre assureur.
    Dans cette éventualité, quel(s) assureur(s) conseilleriez-vous ?

    Merci encore pour cette réponse prompt et très précise et bon Dimanche.

    Joan R

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    Réponses
    1. j'ai personnellement pris l'assurance de mon prêt chez la MAIF. Ce n'était pas la moins cher, mais je suis satisfait par ailleurs de leurs services. J'avais aussi l'espoir que cette institution proche de l’éducation nationale me donne de meilleurs chances que la CASDEN accepte la substitution. Mais de nombreux comparateurs existent en la matière sur internet si vous voulez comparer.
      Coridalement

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  30. Bonjour.

    Merci pour le tuyau car je suis également sociétaire MAIF.

    Pour information, deux conseillères CASDEN étaient, par un pur hasard, dans la salle des profs de mon lycée cette après-midi (pour faire de la pub avec un jeu concours).
    Elles m'ont confirmé tout ce qui est indiqué sur votre blog mais ont également ajouté que le taux d'assurance était passé à 0,18 (au lieu de 0,22 lors de l'ouverture de mon prêt). Elle m'ont également affirmé, qu'à priori, la CASDEN ne s'opposait pas à une délégation d'assurance.

    Je vais donc appeler la MAIF pour comparer les taux proposés puis j’appellerai la CASDEN.

    Merci encore pour votre aide et bonne fin de semaine.

    Joan Richard.




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  31. Bonjour Yann P,

    Je débarque comme beaucoup.... je vous remercie de bien vouloir me répondre, si vous pouvez.

    J'ai contracté un prêt en juin 2010 (d'un montant de 109 000euros en tout et pour tout) de 58300 euros en prêt starden à un taux de 4,02 teg , (et le reste en complément avec un ptz à la Casden + un ptz à la BP) sur 297 mois avec des mensualité de 286,18 euros (starden), à ce jour c'est encore pas trop mal, je pense. Ma dernière échéance est le 04/03/2035 et si j'ai bien compris je dois attendre mars 2015 pour atteindre le palier de 240 mois pour essayer de négocier (si je peux faire quelque chose!)...Mon capital restant dû est de 52685,79 euros (starden) J'ai des points solidarité :35 754
    points privilégiés :1664
    Pensez-vous que je puisse négocier quelque chose ; le taux qui est bas en ce moment partout ... ou sur la durée, malgré le faible nombre de points que j'ai?

    Encore merci, "vous êtes comme le messi" Yann P !

    Alexandre

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    1. Je vais le rappeler comme à chaque fois : Si vous avez une certaine "visibilité" sur vos évolutions de vie et êtes sûr d'aller assez loin dans la vie du prêt (mettons minimum 10 ans), privilégiez la piste d'un rachat de crédit, vous y gagnerez plus avec les taux historiquement bas en ce moment. Notez que vous pouvez conserver votre PTZ à votre ancienne banque, nul obligation de le racheter (car vous ne pourriez en obtenir un nouveau). Si vous attendez mars 2015 pour renégocier avec le système casden, vous pourrez faire baisser le taux de votre prêt starden de 0.26 (option 2 colonne 20 ans ou moins) Si comme je le soupçonne, votre assurance-crédit de l'époque et celle fort peu compétitive proposé par défaut à la casden, cela donne encore plus de sens à un rachat de crédit par une autre banque (en veillant ce coup-ci à obtenir une bonne délégation d'assurance).
      Si vous décidez de rester à la casden, tentez quand même de changer l'assurance de votre prêt (ci celle-ci n'est pas compétitive, je vous invite à aller regarder les comparateurs internet sur le sujet pour vous faire une idée). En effet, la casden est l'une des rares banques qui accepte le changement de l'assurance de prêt pendant la vie de celui-ci (en dehors de l'autorisation pendant la première année prévue depuis peu grâce à la loi Hamon).
      Bon courage,

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  32. Un grand merci pour votre réponse si rapide Yann P
    Le ptz (ancien) que j'ai à la casden est le pret paris logement 14400 avec différé 100, donc sauf erreur de ma part puisque celui-ci, comme l'autre à la BP m'est impossible de me le faire racheter, il devra néanmoins s'incorporer en plus du prêt starden (je pense) sinon j'avais oublié, pardon, mon assurance mgen est de 0,22%. Par ailleurs, votre conseil précieux consisterait à "prendre mon bâton de pèlerin" comme à l'époque ou voir avec la BP si elle peut reprendre tout ce crédit starden + PPL avec un taux intéressant, aussi regarder partout ce que propose les autres banques, qui plus est, je pense garder plus de 10ans encore mon bien. ou faire appel à un courtier?!
    Mil merci Yann P
    Alexandre

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    Réponses
    1. Oui, faites racheter tous vos prêts qui ne sont pas à taux 0. Une banque compétente devrait même pouvoir lisser ces prêts extérieurs pour avoir une mensualité constante dans le temps. Vous n'avez aucune obligation de faire racheter ces prêts aidés, leur obtention n'est pas soumise à votre fidélité envers la banque émettrice. (j'en suis en tout cas sur pour le PTZ, moins pour le PPL, mais il ne faut pas se faire enfumer en la matière car les banques le tente parfois).
      Comparez l'offre finale avec une possible réduction de 0,26% sur le taux dans quelques mois et prenez votre décision, en privilégiant la piste de rester à la casden si peu d'écart subsiste (moins de paperasse et pas de "frais" du au rachat de prêt).

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  33. Bonjour Yann,

    Pardon de mon délai à vous répondre, je vais donc sérieusement me renseigner pour me faire racheter mon prêt starden ailleurs, le mieux serait la BP, (je pense, car plus facile et déjà un PTZ chez eux, en admettent que cela vaille vraiment le coup) en gardant mon PPL à la Casden, il va y avoir de toute évidence des frais car même au quotidien, il me taxe ; convention équipage Casden 13euros par mois. Par ailleurs ma mutuelle santé est aussi la MGEN, c'était l'équation sinéquanone pour l'obtention du prêt Starden (lissé).
    Vous avez entièrement raison; il ne faut pas que je me fasse trop enfumer tout de même! (mais il sont fort).
    "Au pire", je vous suis; car pas très bien saisi leur tableau... et même avec mon apport en points si faible, je peux leur demander de descendre de - 0,26% teg, le faire donc à partir de mars 2015 (pour atteindre un palier)...et si je ça fonctionne ce serait mieux que rien. Et tout ceci grâce à vous!!! YANN. Merci.
    Bien cordialement.
    Alexandre

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  34. Bonjour Yann,

    La Casden me propose un nouveau contrat; des mensualités égales au final et d'écourter de 5 mois mon prêt initial, bof non? (donc ça fait moins de 2500 euros environs, j'imagine) , donc avec un taux à 3,77 (teg) au lieu de 4,02 en utilisant 26000 points (20 ans). Je ne trouve pas ça terrible, je pense que je dois voir des banques pour me faire une idée, si possible négocier, écourter à 15 ans ce prêt avec des mensualités plus élevées. J'ai fais des simulations, mais ça n'a pas l'air si avantageux apparemment . Qu'en pensez-vous Yann? Je vous souhaite de passer de bonnes fêtes de fin d'année. Alexandre

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    1. Bonjour Alexandre,

      La seule façon de faire, sera de toutes façon de voir ce qu'il est possible d'obtenir des autres banques, notamment sur 15 ans si vous pouvez vous en permettre les mensualités. Par contre il serait injuste de comparer un crédit 15 ans obtenu dans une banque tierce avec un crédit casden sur 20 ans. Vous avez la possibilité à la casden de relever vos mensualités pour atteindre 15 ans puis de renégocier (ce qui vous donnera une meilleur réduction -0.33 au lieu de -0.26). Mais bon je pense connaitre le résultat à l'avance, avec les taux historiquement bas en vigueur actuellement couplé à une bonne délégation d'assurance, le rachat risque d’apparaître comme la meilleure solution.

      Bonnes fêtes à vous aussi

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  35. Bonjour,
    J'ai beau lire et relire vos articles et les commentaires, je reste bien perdue. Je vais bientôt contracter un prêt pour l'achat de ma première résidence principale. J'aimerais négocier au mieux ce dernier.
    Je ne suis pas sûre d'avoir tout compris. Si je fais un prêt Casden sur 15 ans et qu'un an après je change la durée du prêt pour 20 ans, le taux restera-t-il le même?
    Me faut-il des points pour changer la durée du prêt?
    Merci pour votre attention.

    Cordialement.

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    1. Oui, le taux restera le même, c'est d'ailleurs une astuce qu'utilise beaucoup de personnes. Par contre attention, la modulation à la baisse doit être effectuée dans la limite d'une baisse de 30% de la mensualité initiale et est soumise à l'acceptation par la CASDEN. Cela ne coûte aucun point.

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    2. Merci pour la réponse vraiment rapide.
      Donc si j'ai tout d'abord un prêt sur 15 ans avec une mensualité de 1000 euros, il faut que j'allonge la durée pour me retrouver avec des mensualités d'au moins 700 euros?
      Et cette modulation n'entraîne vraiment aucun frais?
      Si c'est le cas c'est vraiment une aubaine.

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    3. N'oubliez pas que la modulation n'est pas un du et que la casden se réserve le droit de l'acceptation. Je soupçonne notamment des closes officieuses dans le rallongement maximum de la durée initiale.

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    4. Ils peuvent refuser la modulation, c'est normal. Mais savez-vous sur quels critères.
      À quelles closes officieuses faites-vous référence?

      J'emprunte 139000€. Je pensais passer d'un prêt sur 14 ans avec des mensualités à 1004€, à un remboursement sur 20 ans à 770€/mois.
      Du coup, j'ai un peu peur d'être trop gourmande.

      Encore une fois, merci de prendre le temps de répondre. C'est très généreux de votre part de partager votre connaissance du système.

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  36. Bonjour Yann,
    j'aurai une question concernant les renégociations de taux avec utilisation de points casden. J'ai eu jusqu'à présent les même info que toi mais je n'arrive pas à avoir un document officiel qui précise les 'règles du jeu'. J'ai bien compris que les grilles de renégociation sont secrètes mais peut on au moins avoir la garantie que l'on pourra faire autant de renégociations que l'on veux et cela sans frais ? J'aimerai éviter que l'on me dise après 3 renégociations : "vous n'avez plus le droit de renégocier car les règles ont changés"
    Merci d'avance,
    Martin

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  37. Bonjour Yann,
    suite à mon post précédent du 27 février 2014 je donne des nouvelles concernant nos renégociations du prêt de mon fils pour lequel je lui ai donné des points. Parti de 1,35% après 4 renégociations ( 1 option 1 où on a légèrement perdu suite à la règle de division par 2 puis 1 option 3 et 2 options 6 ) nous sommes tombés à 0,13%. Il nous a fallu 12 mois pour enchainer ces 4 renégociations. Dès que la première échéance correspondant à la dernière renégociation arrivait nous enclenchions les courriers pour passer à la renégociation suivante. A noter que pour obtenir la première ce fut long et fastidieux mais les suivantes se sont déroulées plus facilement ( un appel téléphonique au bout de 2 à 3 semaines après l'envoi du courrier histoire de se rappeler à eux et c'est tout ).
    Il me reste une question : mon fils pourrait augmenter le montant de ces échéances et donc réduire la durée. Mais à 0,13% quel intérêt pourrait-il y avoir ? L'assurance ?
    Merci pour toutes ces infos précieuses et ce partage entre internautes.
    Hélène

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    1. SI l'assurance est toujours à la Casden (CNP en fait), il faut effectivement tenter de la changer par une délégation. Une fois ceci fait, il n'y a plus grand intérêt à augmenter la mensualité, vous pouvez même au contraire la diminuer.

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  38. Bonjour
    Merci pour vos conseils. J'ai deux prêts : immobilier, il me reste 142 200 € à rembourser avec teg à 4,23 (assurance Mgen 0,18 pour moi et 0,28 pour mon mari) sur 194 mois à 1004€ et auto 3404€ sur 32 mois avec teg à 3,29 et 114€ par mois . J'ai 12551 points solidarité et j'ai 25000€ sur mon compte casden. Que dois-je faire selon vous : solder mon crédit auto, renégocier les 2 crédits, attendre d'avoir plus de points sachant que dans 6 mois, je serai en congé parental donc plus de fiche de paie. Pour moi, je pensais attendre d'avoir option 6 dans 4 mois et demi donc d'avoir 23333 pour renégocier. Je voudrais garder mes mensualités autour de 1000€ et diminuer la durée. Mais que faire du crédit auto ? Merci pour vos futurs conseils.

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    1. avec un TEG aussi élevé, je serais tenter de vous dire d'aller vous renseigner sur l'éventualité d'un rachat par la concurrence, et d'en profiter pour négocier dans la foulée une bonne délégation d'assurance. Je solderais aussi le crédit auto ou tenterais de l'inclure dans le rachat de prêt au choix.

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    2. Bonjour grâce à vos conseils, j'ai gagné 4 ans et 138000€ en renégociant mon crédit avec le crédit mutuel enseignant avec de 1,89. J'ai soldé mon crédit auto et enlever 9500€ au crédit immobilier pour avoir des mensualités sur 12 ans merci encore sans vous, je n'aurais pas su quoi faire.

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    4. J'ai pu grâce à vos conseils racheter mon crédit en gagnant 38000€ et 4 ans au crédit mutuel enseignant à un taux de 1,89. J'ai aussi soldé mon crédit auto. Les mensualités sont légèrement plus élevé mais gagner 4 ans, je ne pensais pas. Merci encore.

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  39. Bonjour,
    j'ai contracté un prêt en décembre 2009 sur 180 mois de 65000 euros au TEG de 4,14 % à la casden . J'aurais voulu connaître votre avis: dois-je tenter une renégociation avec la casden ou faire racheter mon crédit? merci d'avance pour votre réponse et ce partage!

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  40. Il n'y a pas 36 façon de savoir si il vaut mieux renégocier ou faire racheter son crédit, cela dépend en général de beaucoup de paramètre :
    - Votre profil attractif pour les banques
    - Votre visibilité sur le fait de garder ou non le bien sur lequel est le crédit
    - L'assurance est-elle sur capital initial.
    La meilleur démarche consistera toujours à comparer les 2 suivant ce que la casden propose comme réduction avec vos points solidarités et ce que la concurrence propose comme rachat de crédit, en privilégiant toujours la solution de renégociation si peu d'écart subsiste.

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  41. Bonjour,
    J'ai demandé à renégocier mon prêt casden pris il y a 1 an, au taux de 2,74 % pour 12 ans . On me propose deux solutions, un taux de 2,33 %, avec ou sans maintien de la durée ( 120 ou 125 mois ) et en utilisant beaucoup de points ( coefficient 2 et presque 40 000 points ). Je vais comparer avec un rachat de crédit, je suis un peu déçu par la baisse proposée du taux pas assez forte et le nombre de points utilisés.
    Qu'en pensez-vous ?
    Merci pour ce partage et toutes ces réflexions....

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    1. En période de baisse des taux comme maintenant, la casden n'est pas compétitive dans ses renégociations, par contre, imaginez le scénario contraire, si les taux avaient augmenté de manière drastique, vous seriez ravi que la casden vous propose cette amélioration de votre crédit car ce système de renégociation est indépendant de la montée/baisse des taux.
      Alors effectivement, au jour d'aujourd'hui ce n'est pas la panacée, et il vaut mieux parfois (souvent) se tourner vers un rachat de crédit.

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  42. Bonjour Yann et bravo pour votre blog, nous voudrions avoir votre conseil sur notre situation qui est la suivante:
    Date 1ère échéance 04/05/2005
    Date dernière échéance 04/04/2020
    Mensualité :590.38 Euros
    Taux Effectif Global (%) 4.36 (3.6 ha)
    Capital restant dû 31 271.24 Euros
    Proposition de la CASDEN :"Compte tenu du nombre de vos points Solidarité (136 676) et du montant du capital restant dû de votre prêt (au 04.05.2015), nous sommes en mesure de vous proposer les bonifications suivantes :
    Prêt Immobilier - Coefficient 1 - Utilisation de 15 401 Points Solidarité
    Avec maintien de la durée:
    Nouveau taux : 2,68 % au lieu de 3,60 %
    Durée restant à courir de 60 mois
    Nouvelle échéance à 577,75 €
    Nouveau cout du crédit 3 861,38 €
    Gain 757,21 €

    Sans maintien de la durée:
    Nouveau taux : 2,68 % au lieu de 3,60 %
    Nouvelle durée restant à courir de 56 mois
    Nouvelle échéance à 614,41 €
    Nouveau cout du crédit 3 603,42 €
    Gain 1 015,17 €
    Je sais que nous pouvons faire plusieurs renégociations à la suite, devons nous le faire ou bien voir la concurrence pour remboursement anticipé et conservé nos points pour un autre achat immo...
    Merci de votre dévouement et de votre disponibilité...
    Cordialement
    Maurad&Sandrine

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  43. Un rachat de prêt va générer des coût fixes important (frais de dossier, frais de cautionnement du nouveau prêt, frais de remboursement anticipé). Eu égard à la durée restante du prêt (5 ans) il sera certainement préférable de passer par le système de renégociation casden, mais cela ne coûte rien de comparer avec un rachat de prêt par la concurrence (je vous laisse faire un petit tours des banques)
    Vous pouvez directement passer par une option 1, vous réduirez ainsi votre crédit de 1.8 au lieu de 0.92. vous pourrez enchaîner avec une renégociation option 0.5. Voyez si vous pouvez substituer l'assurance , car je soupçonne aux vues des résultats que vous m'annoncez qu'elle soit très cher.

    bien cordialement,

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  45. Je suis tombé sur cette société de prêt sur Facebook et j'ai contacté le courrier électronique que j'ai vu tout à coup. Un prêt de 60 000 USD a été approuvé. Je ne pensais donc pas que tout cela pourrait fonctionner tant que je n'aurais pas été crédité. pret à contacter cette société de prêt pour l'aide d'un prêt c'est l'adresse e-mail de la société[t r u s t l o a n 8 8 @ g m a i l . c o m] ou contact sur WhatsApp @ +1 845-400-7189

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