mercredi 10 avril 2013

Achat de nue propriété de SCPI : attention danger !


Le démembrement est source de nombreuses optimisations fiscales, et reste l'un de mes sujets préférés, surtout dans le cadre des SCPI. Il convient cependant d'être prudent en ces temps de chasse à l'impôt car cette pseudo "niche fiscale" n'échappe pas au regard acéré de notre bien aimé président.

J’expliquais déjà dans ici et ici l'intérêt du démembrement, qui est avant tout fiscal. En effet, le mécanisme est souvent utilisé pour "vendre" d'un coup plusieurs années de loyers complétement défiscalisés (imposition de la vente suivant une plus value quasi nulle de part le système de calcul et sortie du bien de l'assiette ISF du même coup). L'acheteur de son coté est souvent une société soumise à l'IS qui paiera très peu d'impôt sur les loyers encaissées.

Une règle majeure vient de changer. : Source

Le Projet de Loi de Finance rectificative pour 2012 modifie le régime fiscal d’une telle opération. Considérant que la cession de l’usufruit correspond à un revenu foncier cumulé sur la période, le PLF prévoit que le produit de la cession serait imposé à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dans la catégorie applicable aux revenus fonciers et ce, à compter du 14 novembre 2012.

En décodé, celui qui cède son usufruit temporaire paiera maintenant l'impôt sur la totalité de la vente comme s'il s'agissait de loyers perçus.

Mon billet sur "Comment négocier son loyer à la baisse de 40% ?" est donc aujourd'hui obsolète.

Jusque là, rien de bien grave pour nos parts de SCPI, car généralement le démembrement se fait à l'achat auprès de la société de gestion qui arrive à réunir 2 personnes, l'une souhaitant acheter la nue propriété, l'autre l'usufruit temporaire. La société, fait écran, et l'on ne sait si les parts vendues proviennent de parts nouvellement émises ou de part vendue par des particuliers. Aucune distinction n'est faite en la matière. On voit donc mal comment cette modification d'imposition pourrait inquiéter nos acheteurs de nue propriété.

Seulement, HSBC a jugé que ces transactions pourraient être requalifié par l'administration fiscale comme une vente déguisée d'usufruit . Par mesure de précaution, HSBC n'organise donc plus la vente de nue propriété de ses parts sur sa SCPI Elysée Pierre. Source : une discussion anodine sur mon forum préféré.

Peut-être n'en sera-t-il rien, mais en la matière mieux vaut avoir des regrets que des remords !

2 commentaires:

  1. Bonjour, j'ai découvert avec intérêt votre blog et vos conseils sur les renégociations de taux et avoue être extrêmement novice en la matière voire totalement allergique aux chiffres (en bon prof de lettres qui se respecte !).
    J'ai une question à vous soumettre : j'ai contracté (non pas une maladie !) un crédit à la casden en 2007 et je rembourse chaque mois près de 1000 euros (aïe ! ce chiffre me pique les yeux à chaque fois !). Le taux initial de remboursement est de 3,7 % (compétitif à l'époque, moins aujourd'hui) et nous avons 2 assurances à 0,22 % chacune. Je souhaiterais donc renégocier ces taux mais je n'ai quasiment aucun point casden (on ne m'a jamais réellement expliqué leur utilité - ou je ne l'ai pas comprise, on ne se refait pas !). Est-ce possible de renégocier ? Et si oui, quelle "stratégie" adoptée ?
    J'ai bien conscience de vous solliciter en tant que banquier et non en tant que collège de ma... ma... (quel nom difficile à prononcer pour moi car véhiculant de tristes souvenirs scolaires !) maths, mais j'ai rendez-vous avec un conseiller casden dans 10 jours et souhaiterais avoir quelques "billes" pour être sûr d'être écouté et pris au sérieux.
    Mes amitiés mutualistes et éducationnelles !

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    1. Je vous ai répondu dans le billet plus à propos :
      CASDEN, le fonctionnement de la renégociation de taux, un étrange paradoxe !

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