mercredi 8 mai 2013

Mon premier investissement immobilier : Achat de parts de SCPI Pierre 48 à crédit !


Ça y est, je me suis enfin lancé ! Après des mois de réflexion, je pose enfin la première pierre de mon patrimoine de futur milliardaire. Pourquoi une SCPI de capitalisation alors que je suis faiblement imposé ? Quel financement ? Un long article sur mes réflexions, pérégrinations et spéculations en tous genres.

Pierre 48 : Présentation.

Pour ceux qui ne connaitraient pas la SCPI Pierre 48, il s'agit d'une SCPI dite de capitalisation. Pour des raisons d'optimisation fiscale, la SCPI ne distribue pas de dividende ou loyer. Elle achète des biens occupés décotés type viager, nue propriété  ou les fameux biens en loi 1948 (qui d'ailleurs ne représentent plus qu'une faible surface de la SCPI). La SCPI est investie en majorité sur paris intra-muros et en quasi totalité en île de France (2% à Nice). Après suffisamment d'années de détention pour profiter des abattements sur la plus value et en s'adaptant aux nombreux changement fiscaux en la matière,  la SCPI revend les biens et distribue cette plus value parmi les associés (les impôts sont payés en amont par la SCPI). La SCPI est à capital variable, Paref  fait estimer chaque année le patrimoine détenu et fixe ainsi la "cotation" de la part avec une marge de  plus ou moins 10% par rapport à cette évaluation. C'est d’ailleurs moins que plus, le prix de la part se veut conservateur.

Performance historique.

La performance de Pierre 48 est donc principalement due au prix de l'immobilier parisien. La preuve en image.
En Bleu, l'indice des prix immobilier sur Paris Base 100 en 1996 recalculée par mes soins (source)
En rouge, l'indice du prix d'une part de Pierre 48 base 100 en 1996 recalculée par mes soins.
La corrélation est nette, et Pierre 48 fait en moyenne 2 % de plus que l'indice des prix immobiliers sur Paris. On retrouve ainsi, et c'est quelque part normal, le rendement locatif moyen sur paris.
Pierre 48 affiche un TRI de 8,66% par ans depuis 2002 (source).
Bien sur, l'immobilier A connu dans les années 2000-2008 un boom sans précédent, et beaucoup pensent que les prix doivent s'attendre à une sévère correction. Même si je partage cet avis, je reste cependant convaincu de l'exception française que sera Paris. Il n'y a qu'a voir les prix de l'immobilier à Londres pour se dire qu'on ne marche pas encore complétement sur la tête quant au prix au m² de notre belle capital.  De plus, nous pouvons voir ce qui s'est passé en 2008 quand on a connu une légère correction des prix immobiliers, le prix de la part a perdu 55 € environ en 2009 (-5,8%) pour reprendre l'année d'après 35 € + une distribution de plus values de 40 € (qui a intelligemment eu lieu quand le nombre de parts était à la baisse, les rats n'avaient qu'à pas quitter le navire). En fait cette année 2009 a été un excellent point d'entrée de la SCPI.
Enfin, la SCPI entretient son patrimoine, et de part ses travaux rend le détenteur de part éligible à un peu de déficit foncier. A ce jour on compte environ 50 € par part de déficit foncier depuis la création de la SCPI. Bien sur les plus fiscalisés profitent mieux de ces déductions.

La robustesse du Business modèle .

Comme beaucoup de SCPI à capital variable, Pierre 48 pourrait être victime de son succès. En effet, dans une SCPI classique de rendement, une trop forte collecte dilue, le RAN accumulé, et le dividende. Pour protéger les anciens porteurs de part, les SCPI  qui connaissent trop de collecte augmentent le prix de la part. Cela fait baisser doublement le rendement (mécaniquement + dillution) et tempère les ardeurs de l'investisseur averti, mais tout de même, ces sommes devront être investies à un moment pas forcément opportun eu égard aux rendements historiques de l'immobilier (l'avenir nous le dira). C'est ce qui se passe (de mon avis) en ce moment pour PFO2 par exemple.
Pierre 48 elle n'a pas de RAN ni de dividende à diluer (quoi que les plus values sont diluées par le nombre de parts, mais cela est bien moins récurent qu'un dividende). De plus les sommes collectées peuvent être investies en nue propriété ou en viager (marché qui je pense est favorable aux acheteurs) j'ai le sentiment (mais c'est totalement gratuit) qu'il est plus facile de faire de bonnes affaires dans les viagers ou dans la nue propriété que dans l'immobilier de bureau/commerce, cela m'apparait de plus moins sensible aux crises économiques.

Liquidité de la part : 

Il convient de noter que la liquidité de la part n'est pas certaine, si il y a plus de souscriptions que de retraits, pas de problème, vous récupérez le prix convenu (moins 9,98% de frais comme d'habitude dans les SCPI). Si il y a plus de retraits que de souscriptions, la société de gestion vous proposera de racheter vos parts avec une décote supplémentaire grâce au fond de secours prévu à cet effet.
le marché de gré à gré est quasi inexistant comme bien souvent dans les SCPI à capital variable. La maison de gestion  s'occupe des retraits/souscriptions, et c'est la d’ailleurs sa principale source de revenue.
Cela me donne une idée de business, à essayer de monter un site assez bien référencer pour tenter d'organiser le marché de gré à gré, et de proposer des services en tant que tiers de confiance (qui constitue pour moi le principal frein aux transactions de gré à gré) mais j'en parlerai certainement dans un autre billet.

Pourquoi une SCPI de capitalisation pour moi dont la TMI est de seulement 14 % ?

Même pour ma faible TMI, il y a un frottement fiscale non négligeable sur les dividendes perçus ( TMI +CSG/RDS=29.5%). Comparons  Pierre 48 à une SCPI assez connue qui à fait ses preuves : Immorente. Immorent affiche un TRI depuis 2002 d'environ 10% soit 2% de mieux que Pierre 48. Cette performance hors impôt est composée de dividende (environ 7% par ans) et de plus value (environ 3% par ans). Un rapide calcul nous montre qu'avec les impôts la performance serait à la louche de 7*0.705+3=5 +3=8 % ! Soit un TRI de la SCPI légèrement inférieur à Pierre 48 (et je vous fait grâce des calculs si j'étais plus imposé ou avec une CSG/RDS amenée à monter). Dans les 2 cas, les éventuels intérêts d'emprunt sont déductibles, je ne les ai pas compté par souci de simplification.
Le lecteur attentif pourra opposer qu'on paye aussi des impôts et de la CSG/RDS sur les plus values de ses parts quand on les revend à la fin. Sauf que j'ai l'intention sur le papier de garder ces parts assez longtemps pour avoir une exonération de plus values (30 ans actuellement, mais peut être 22 ans si Hollande réforme une n-ième fois la règle), ou alors idéalement, de faire don de ces parts à mes enfants un jour pour les aider à démarrer dans la vie (et la plus value sera purgée dans le don). De plus, les impôts sur la plus value ne me font pas peur, car ce sont des impôts sur une somme que j'ai réellement gagné, alors qu'une personne imposé sur les loyers de ses SCPI qui réaliserait une moins value à la fin pourrait au final perdre de l'argent dans le montage, et, comble de malchance, avoir payé des impôts dessus (on ne peut pas reporter fiscalement des moins values immobilières) !

Le financement à crédit.

Tout est parti de ma femme qui se "log" sur son espace Casden et me dit fièrement, j'ai 50 000 points privilèges (pour les connaisseurs, ceux qui ne servent à rien). Et la, cela à fait "tilt" dans ma tête, je me suis rendu sur le site Casden pour faire une simulation de taux. Sur 20 ans, on peut avec 50 000 points emprunter 25 000 € à 3.06% (hors assurance). Ce n'est pas spécialement compétitif à l'heure actuel pour de la résidence principale, par contre, pour financer 25 000 € de SCPI  sans frais de cautionnement ou nantissement des parts, c'est franchement imbattable ! Le rendez-vous a été pris dans la foulé, et j'ai eu assez facilement un accord de principe (les mensualités de 135 €/mois en sus de mon crédit RP me laissent à un taux d'endettement en dessous de 30%). J'ai profité de ce rendez vous Casden pour recopier enfin la fameuse grille sécrète des renégociations de taux. Un conseiller Casden direct m'avait affirmé que la Casden ne finançait que les SCPI d'habitation (c'est en parti ce qui avait guidé mon choix sur Pierre 48 initialement), mais je n'ai pas eu l'impression que le conseiller en face de moi y accordait quelque importance.

Le levier du crédit.

J'ai donc emprunté à 3,06% d'intérêt pour un placement qui je l'espère fera une moyenne honnête de (hypothèse 1) 6%/ans (4% d'inflation/augmentation du m² à Paris +2 % de sur performance de la SCPI). En calculant avec mon fichier excel perso le TRI sous de telles hypothèses (en comptant qu'on déduit les intérêts d'emprunts d'éventuels autres revenus fonciers), j'obtiens un TRI de 7,6% à l'issue des 20 ans et un enrichissement de 160 200 €. L'effet de levier du crédit joue bien son rôle. Avec une hypothèse moins optimiste de 4%/ ans de revalorisation de la part, j'obtiens un TRI de 4,16% pas le placement du siècle, mais on ne s'en plaindra pas !
Comparons à une SCPI qui ferait (hypothèse 2) 5% de dividende et 3% d'augmentation de part par ans. J'obtiens un TRI de 9,72 % pour un enrichissement final de 105 000 €. Expliquons cet apparent paradoxe ( TRI meilleur mais gain final moindre) : le fait d'avoir une SCPI qui verse des dividendes  (hypothèse 2) et aide ainsi à payer le crédit a un gros impact sur le TRI et utilise plus l'effet de levier du crédit. Par contre, les sommes investies de notre poche sont moindres à crédit égal (puisque les loyers nous aident). L'argent est donc mieux rémunéré dans le montage hypothèse 2, mais si on veut investir le même "cash flow" que dans l'hypothèse 1, il faut emprunter plus ! On fait donc un meilleur TRI avec plus de risque. De plus, il y a ici une notion importante de "coût d'opportunité", je ne peux emprunter que 25 K (eu égard au nombre de points privilèges et à mon taux d'endettement). Je préfère donc maximiser le gain potentiel final, maitriser mon endettement , et être sur de pouvoir faire face à mon crédit quoi qu'il arrive. En partant de l'hypothèse que la SCPI ne distribue aucun dividende, je ne peux pas avoir de mauvaise surprise sur le long terme.

Le choix du CGPI.

Et oui, dans un bon montage, on cherche à optimiser chaque étape ! J'ai réussi à trouver un CGPI qui me reverse une partie de sa commission (il l'appel Kickback commission). Dans mon cas précis, 1,5% du montant investi (pour un si petit montage, c'est inespéré). Une fois sa commission touchée, il me rétrocédera donc 25 000 * 1.5%=375 € !

Les inconvénients du montage.

Et il y en a quelques uns :

1) Cette opération diversifie très mal mon patrimoine déjà constitué à 90% de ma résidence principale en île de France. J'en ai bien conscience ! Cependant j'ai du mal à me sentir enrichi/appauvri quand l'immobilier monte/baisse dans le coin, j'ai toujours au final un toit au dessus de ma tête. Si l'immobilier en île de France crève les plafonds, je pourrais mourir dans ma maison en payant l'ISF sans vraiment me sentir jamais riche, alors que des parts de société à revendre, pourraient réellement me permettre de concrétiser des projets/envies. De plus, nous faisons des demandes de mutation pour l'étranger, je serais peut être amené à revendre ma maison sous peu. Je trouve alors rassurant d'être investi sur le prix de l'immobilier en île de France, pour avoir l'assurance de pouvoir me reloger dans cette région à mon retour en France. D'ailleurs si cette hypothèse se réalisait, je reprendrais certainement une louche de Pierre 48 avec la vente de ma maison.

2) Le prix de la part de Pierre 48 a augmenté de 14 € ces 2 derniers mois (et augmentera encore de 14 € le mois prochain). De plus, une distribution de plus value va avoir lieu au vote de l'assemblée générale le 15 mai, mon dossier arrivera trop tard pour y être éligible. Si je m'y étais pris 2 mois plus tôt, j'aurais économisé la modique somme de 14*3*20=840 € sur le prix d'achat de mes 20 parts. Le timming n'est donc pas idéal, surtout avec un début d'année morose pour l'immobilier Parisien. Seulement, je suis assez confiant dans l'investissement pour me dire que si le prix de la part baisse en 2014, je renforcerai alors (idéalement en traquant le marché secondaire).

Le montage ultime.

Je vais donc avec cet achat à crédit me retrouver avec des intérêts d'emprunt déductibles sans revenus fonciers à mettre en face ! Ces intérêts d'emprunt seront reportables 10 ans maximum. Mon idée, est la suivante. Dans 5~6 années, j'investis dans l'achat (si possible à crédit) d'usufruit temporaire (5 ans) de SCPI d'un montant adéquat pour gommer tous mes intérêts d'emprunt accumulés. Voila qui m'aidera à payer le crédit à moindre frais sans impact sur ma fiscalité. Le TRI devient alors sensiblement le même que pour un montage d'achat à crédit de très bonne SCPI de rendement (mais avec un risque beaucoup plus maitrisé). Le montage ultime étant d'avoir un crédit combiné sur 15 ans pour l'achat de part de pierre 48 + usufruit sur 15 ans d'une SCPI de rendement. Malheureusement, on ne trouve pas facilement de l'usufruit sur 15 ans, et le financement d'un tel montage risque de rebuter pas mal de banques, mais cela resterait à mon sens le meilleur montage possible.

23 commentaires:

  1. Bonjour Yann,

    Merci de nous partager cet investissement.
    J'ai tout lu et 'presque' tout compris.

    Je ne connaissais le placement SCPI Pierre 48 ou du moins, sa composition nue-propriété et viager, un sujet que je suis sur mon blog.

    Encore merci et à bientôt,
    Fabrice

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  2. Hello Yann.
    Etant parti quelques semaines en vadrouille, je reviens maintenant observer d'un oeil attentif tes nouvelles péripéties financières. Je te félicite pour cet investissement, qui je l'espère, en appellera d'autres...
    @ bientôt

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  3. Hello
    Je viens de faire un emprunt Caisse Epargne pour financer du Immorente - taux = 2.8% sur 20 ans.
    Donc les taux CASDEN, bof bof

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    1. Certes, c'est pour cela que ces fameux points privilégiés s'accumulaient sur mon compte sans que j'en fasse grand chose, les taux ne sont pas compétitif. Cependant, je pense que votre emprunt à 2,8% porte sur une somme de plus de 25 K (corrigez moi si je me trompe). L'énorme service rendu selon moi, c'est d'une part :

      -absence de cautionnement (il serait donc plus juste de comparer nos TEG que notre taux nominal).

      - Possibilité d'emprunter une somme "faible", condition sine qua non pour que ma femme accepte de se lancer dans l'aventure.

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  4. félicitation Yann pour ton investissement il n'est pas impossible que je contacte Mr Calderra lorsque mes cieux professionnels se seront éclaircis

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  5. Bonjour
    je vais prendre contact avec lui grace à toi !

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  6. Bonjour,

    merci pour cet article qui nous fait découvrir cette scpi si particulière. C'est vrai que les scpi les plus connues sont celles de bureau et de commerces comme immorente, buroboutic ou PFO et je ne connaissais pas pierre 48.

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  7. Intérêt supplémentaire que vous n'avez pas vu: le déficit foncier (issu des intérêts), dans la limite de 10 000 €/an, est déductible du revenu global: pas besoin d'acheter de l'usufruit de SCPI....

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    1. Les intérêts d'emprunts sont toujours exclus de l'imputation sur le revenu global.
      Cf Cbanque : http://www.cbanque.com/immobilier/deficits-fonciers.php
      Il faudra donc bien faire quelque chose pour profiter de ce déficit "gratuit"

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  8. Au de la hausse, assez spectaculaire, du prix de la part de Pierre 48 ne crains-tu pas que cette SCPI ait un peu mangé son pain blanc et que les années à venir soient plus compliquées ?

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    1. Si, bien sûr, je l'ai même souligné dans mon message, mon timing n'est pas parfait, mais je crois que Pierre 48 sera rebondir, le marché des viagers et autres nues propriétés reste à mon avis un bon bizness plan. Cela me fait un crédit de 135 € par mois, si je prend le bouillon la dessus ca ne changera pas ma vie ! Pour l'instant, Pierre 48 continu son avancé de 4€ par mois, soit du +3% à l'année c'est toujours mieux que le livret A. J'attends un moment de dé-collecte pour essayer d'acquérir au rabais des parts sur le marché de grès à grès. Je dors plus sereinement avec du Pierre 48 où je maitrise totalement les dépenses qu'avec du PFO2 où le loyer servi est sensé m'aider à payer grandement les mensualités d'un prêt que je ne pourrais peut être plus assumer sinon.

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  9. J'ai peut-être loupé un post détaillant cela, mais (sans donner d'infos trop personnelles), quelle était votre situation financière avant cet investissement ? Par exemple, combien d'années vous restent à rembourser sur votre prêt immo pour la RP ? Quel était votre taux d'endettement approximatif ?

    L'explication de votre démarche est en tout cas intéressante.

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    1. Bonjour Christophe,
      Pour vous répondre, nous avions avant cet investissement une RP d'environ 250 k, CRD du crédit 80K pour une fin en janvier 2018, et un taux d'endettement d'environ 25%. Pas d'autre placement, sinon quelques assurances vie pour environ 20 K. C'est vraiment une première pierre pour de l'investissement patrimoniale à notre sens. On verra ce que l'avenir nous réserve, mais pour l'instant je ne regrette pas ce choix de pierre48 maintenant que je suis dans la tranche à 30% grâce au plafonnement du quotient familiale.

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  10. Le CGPI cité dans l'article est - il celui qui ne verse pas les retro - commissions promises ? (voir devenir-rentier.com)
    Si oui, il faut le dire.
    Si non, il serait bien de ne pas lui faire subir un amalgame possible.

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    1. C'était bien lui, j'ai supprimé la référence dans mon article.

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  11. Merci de cette précision.
    Et dommage pour lui !

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  12. Bonjour,

    Merci de partager votre expérience de manière aussi détaillée et pédagogique.
    Je saisis l'opportunité d'en bénéficier : Avec le recul, et dans le contexte d'aujourd'hui, investir en Pierre 48 vous semble-t-il toujours un bon plan pour créer du déficit foncier?

    Je me pose notamment des questions sur la décollecte importante des 2 1ers trimestres? Seulement prise de bénéfices, ou autre chose ?
    Certes la fiscalité sur les plus-values est moins avantageuse qu'il y a qques années (franchise d'impôt autrefois au bout de 15, puis 30 ans. 22 ans aujourd'hui).

    Mais bon, les fondamentaux (patrimoine, gestion) ont l'air solides, non?
    Les biens loi 48 disparaissent à petit feu, mais les viagers, certaines disposition de la loi ALUR sur le maintien à domicile, les démembrements semblent permettre de pérenniser le modèle de cette SCPI fondé sur des achats décotés de bien de qualité.

    Donc, en théorie Pierre 48 me semble un bon plan pérenne. Quel est votre avis?

    Merci d'avance pour votre retour

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    1. Je reste confiant, la période n'est pas favorable à l'immobilier, mais je suis maintenant à l'étranger et j'ai besoin d'être corrélé d'une certaine manière à cette valeur pour mon retour en France. Mais si on regarde la dernière période de dé-collecte en 2008-2009, ceux qui ont quitté le bateau on été mal inspiré, ils ont vendu au pire moment et le conseil à profité d'avoir moins d'associé pour partager certaine plus values latente. Si des part sont en attente de rachat, j'y verrais plutôt une opportunité pour sonder le marché secondaire voir si des gens pressé sont prêt à vendre avec une petite décote inférieur bien sur à la décote de 10% prévu par le rachat avec le fond de concours.

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  13. Merci pour votre réponse.

    Vous êtes-vous intéressé aux autres SCPI permettant du déficit foncier?

    Exemple: Patrimo Croissance (Primonial): Cette SCPI s'est spécialisée dans l'achat de nue-propriété de résidentiel neuf, dans des zones où le marché locatif est "tendu", donc zones recherchées.
    L'usufruit est détenu par des bailleurs sociaux spécialisés ds le logement à loyers bas ou intermédiaires.
    Le détenteur de part en pleine propriété de cette SCPI bénéficie de la décote lié au démembrement. La part est revalorisée automatiquement annuellement, à mesure de l'extinction du démembrement.
    Donc, pas de revenu, d'où la possibilité de déficit foncier en cas d'achat à crédit, avec intérêts déductibles d'autres revenus fonciers (d'autres SCPI).

    On obtient donc un effet similaire à Pierre 48

    Sauf que Patrimo Croissance ne détient que du neuf:
    - Quid des frais de remise en état à l'extinction du démembrement (15 ans) si le bailleur n'entretient pas correctement le bien? (même question avec Pierre 48 d'ailleurs)
    - Les solutions de décote de Pierre 48 me paraissent plus variées (i.e.loyer 48 (même s'il y en a de moins en moins), démembrement, viager...)

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  14. Bonjour à tous,

    Sur notre plateforme d'achat/vente de parts de SCPI en gré à gré nous proposons des parts de Pierre 48 à 1261€ la part (tout frais inclus) au lieu de 1289€.

    Nous proposons d'autres parts de SCPI avec une décote de 1% à 3% sur le prix de souscription.

    Pour plus d'information, contactez nous via www.greagre.net

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    1. Bonjour cher inconnu.
      D'habitude, je censure purement et simplement ce genre de message publicitaire, mais la, vous tombez sur une oreille compréhensive Cf ce passage : Cela me donne une idée de business, à essayer de monter un site assez bien référencer pour tenter d'organiser le marché de gré à gré, et de proposer des services en tant que tiers de confiance (qui constitue pour moi le principal frein aux transactions de gré à gré) mais j'en parlerai certainement dans un autre billet.
      Bref, je prends contact avec vous pour voir si un article en bonne et due forme vous interesserait.
      Cdt

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  15. Attention au public en général,

    Avez-vous besoin d'un prêt? Si oui, nous offrons un prêt à faible taux d'intérêt de 3% et sans vérification de crédit, nous offrons des prêts personnels, des prêts de consolidation de dettes, du capital-risque, des prêts commerciaux, des prêts à l'éducation, des prêts immobiliers ou des «prêts pour quelque raison que ce soit.
    Notre méthode vous offre la possibilité d'indiquer le montant du prêt nécessaire et aussi la durée à laquelle vous pouvez vous permettre Eliteloaninvestment@gmail.com.

    Cela vous donne une chance réelle d'obtenir les fonds dont vous avez besoin! Si vous êtes intéressé par courrier électronique: Eliteloaninvestment@gmail.com

    Meilleures salutations,
    M. Korand Erik
    Courriel: Eliteloaninvestment@gmail.com

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