samedi 18 mai 2013

Comment optimiser son crédit Casden avec une autre banque !



La Casden est un formidable outil pour avoir des prêts défiant toute concurrence, seulement, la condition sine qua non est une collecte de points suffisante pour le prêt envisagé. Il existe néanmoins des solutions méconnues pour optimiser le système Casden avec une autre banque, mais voyons plus en détail à l'aide d'un exemple concret.

Monsieur et madame X, sociétaires Casden, ont un projet immobilier demandant un financement de 200 000 €. Ils ont 10% d'apport (nécessaire pour réduire le taux de 0,1% à la Casden) et 100 000 points solidarité.
L'effort d'épargne qu'ils peuvent fournir les amène à considérer un prêt sur 20 ans. Pour les considérations qui suivent, on supposera par souci de simplification une assurance du prêt à 100% sur les 2 têtes à 0,18%*2=0,36% sur le capital initial. Même si une délégation d'assurance serait certainement plus compétitive.

Solution n°1 :  100 % Casden !

Avec leur 100 000 points solidarité et un emprunt de 200 000 €, monsieur et madame X ont droit à un taux de 3.07 avec la Casden sur 20 ans (option 2). Soit des mensualités de 1176.22 € et un coût total du crédit de 83 000 € (en comptant les frais de dossier et les prix des parts Casden).


Solution n°2 : 50% Casden 50 % une autre banque.

L'idée ici et de n'emprunter que 100 000 € avec la Casden et d'aller chercher un financement de 100 000 € dans une tierce banque. Prenons le taux "très bon" de ce baromètre des taux  sur 20 ans : 3,05.

On obtient donc le financement suivant :
Crédit 1 : 100 000 € à la Casden option 1 taux : 2,85 sur 20 ans. Mensualités 577,12 € Coût du crédit : 38500 €
Crédit 2 : 100 000 € dans une banque tierce, taux 3,05 sur 20 ans. Mensualités 587,10 € Coût du crédit : 40 900 €
En comptant le surcoût dues aux 2 lignes de prêt ( double frais de dossier, cautionnement non gratuit dans la banque tierce)  on est à la louche sur un coût total combiné de 81 500 € soit 1500 € d'économies par rapport à la solution 1.

Solution n°3 : 25 % Casden 75 % une autre banque.

Le principe est le même que pour la solution 2 mais en empruntant que 50 000 € à la casden pour profiter de leur taux exceptionnel option 0.5.

On obtient donc le financement suivant :
Crédit 1 : 50 000 € à la Casden option 0.5 taux : 2,35 sur 20 ans. Mensualités 276,31 € Coût du crédit : 16300 €
Crédit 2 : 150 000 € dans une banque tierce, taux 3,05 sur 20 ans. Mensualités 880,66 € Coût du crédit : 61 350 €

Soit un coût combiné total de 80 000 € cette façon de faire est plus intéressante, et améliore encore le tout.

Solution n°4 : obtenir un lissage d'une banque tierce 15-20 ans.

Beaucoup de banques accepteront de "lisser" un prêt Casden, il suffit de présenter le prêt Casden comme un prêt aidé aux fonctionnaires. Les banques ont l'habitude de lisser les prêts à taux 0 et autres crédits issus de l'épargne logement. Si la chose est bien présentée, ce n'est donc pas trop dur à négocier chez certaines banques. L'idée est de profiter du système Casden pour imposer un prêt gigogne comme déjà décrit dans mon article sur les optimisations de prêt.
Il en résulte qu'il y a encore pas mal de combinaisons à tester pour trouver celle optimale. En voici quelques exemples.

Crédit 1 :  135 000 € à la Casden, option 2 + renégociation option 2   taux : 2,75-0.33=2,42 sur 15 ans.
Crédit 2 : 65 000 € dans une banque tierce taux 3,05 sur 20 ans lissant le prêt casden.

Mensualités globales 1135 €

Coût total combiné avec les frais : 74 000 € on commence à approcher des 10 000 € d'économies par rapport à une solution 100% Casden.

Solution n°5 : Obtenir un lissage d'une banque tierce 12-20 ans

Crédit 1 : 100 000 € à la Casden option 1 taux 2,15 sur 12 ans.
Crédit 2 : 100 000 € dans une banque tierce, taux 3.05 sur 20 ans lissant le prêt casden.

Mensualités globales : 1136 €

Coût total combiné avec les frais : 74 300 €

Cette solution sera légèrement plus cher que la précédente MAIS,
- Elle ne nécessite pas de renégociation de taux (2~3 mois d'attentes et de la paperasserie en plus).
- Le prêt Casden étant plus cours, on est sur d'en avoir "profité plus", si on doit revendre de façon anticipée le bien immobilier.
- Une demande de financement de 100 000 € dans une banque tierce a plus de chance d'attirer son attention et ses efforts qu'une de 65 000 €
Cette solution aurait donc ma préférence.

Il est bon de noter que dans les solutions 4 et 5, une part non négligeable de l'économie (~2900 €) vient du gain sur l'assurance emprunteur et la logique perverse des assurances sur le capital initial. L'écart de coût serait moins impressionnant si on avait une délégation d'assurance marchant sur le capital restant dû.

Ce que j'aime dans ces montages, c'est que vous seul décidez des diverses montants et durées des prêts pour synchroniser les 2 banques. Vous pouvez donc largement mieux optimiser le montage qu'un conseiller de banque. Cela demande néanmoins des outils de calcul  que tout le monde n'a pas.

Si des personnes veulent de l'aide pour optimiser un tel montage (Casden + lissage dans une banque tierce), elles peuvent me contacter par le formulaire disponible sur mon blog. C'est pour faire ce genre de simulations "clef en main" que je voulais devenir courtier au départ. Il va de soit que je propose ce service gratuitement.


25 commentaires:

  1. Bonjour,

    Votre blog est très intéressant ! bravo
    Je me pose des questions sur le fonctionnement du système casden.
    Savez vous comment la casden défini le taux de prêt fonction de l'option choisie (quelle est la formule mathématique).
    D'avance merci
    cordialement
    david

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    1. Malheureusement, je ne suis pas dans le secret des dieux. Il est clair cependant que la Casden se fixe plus ou moins sur les taux de la concurrence, qu'elle estime la collecte globale qui est la sienne et attribut une valeur aux points générés pour que le système soit pérenne. Je ne sais pas si la Casden se finance en partie sur les marchés, ou même si elle a le droit de création monétaire ( priori je dirais oui).
      Bref, je pense que la casden attribut une "valeur" aux points générés, et qu'elle redistribue cette valeur sous forme de taux bonifié par rapport aux taux disponibles dans les banques concurrentes. Tout cela n'est bien sur que spéculation, désolé de ne pas pouvoir plus vous éclairer.

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  2. Merci Yann pour votre réponse
    en fait je me questionnais sur le financement du modèle. Ce dispositif étant réservé aux personnels de l'éducation nationale, la casden serait-elle "subventionnée" ou repose-il (le dispositif) sur un savant calcul d'actuaire. Mon épouse étant elle même professeur, nous avons ce livret à la banque populaire. J'ai récemment effectué une simulation pour un prêt voiture de 15 000 € sur 48 mois et le taux est ressorti à 1.31% sans frais de dossier (option 0.5). Le gain sur le coût total me semble beaucoup plus important que les intérêts dont nous aurions pu bénéficier sur le livret avec la capitalisation des intérêts.
    Je m'étonne en fait que les autres banques ne pratiquent pas ce système qui est particulièrement fidélisant car après tout la plupart des francais n'épargne pas pour les intérêts mais bien pour se prémunir des aléas ou réaliser des projets.
    cordialement
    David

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    1. Le système n'est absolument pas subventionné, il profite juste du fait de cibler un public privilégié (fonctionnaire garantie de l'emploi) et donc d'avoir un moindre taux de défauts. Le coté mutualiste fait le reste (cautionnement casden gratuit imbattable). Ce système est loin d'être unique (épargne logement, ou BFM à la société général par exemple) mais généralement, les taux servis sont moins compétitif du fait de la moindre sélection d'un public privilégié à l'entrée.

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  3. Réponse claire
    merci
    David

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  4. Bonjour,

    Merci pour ce blog très intéressant. J'envisage d'utiliser la technique du lissage pour un prêt immobilier. Je me pose toutefois la question suivante : est-ce que dans vos comparaisons entre un recours à 100 % à la CASDEN et le recours à un autre organisme, vous tenez compte des frais de dossier supplémentaires et des frais de garantie du prêt ?

    Merci. Eric, Lyon

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    1. Bonjour,
      Il est vrai qu l'intervention de 2 banques induit double frais de dossier ( compter 200 à 300 € de plus). Par contre, la casden cautionnant ses propres prêt, il n'y a pas de surcout de frais de garantie si on passe d'une banque classique à une solution banque classique + casden (alors que sinon, plusieurs frais occasionnent il est vrais un surcoût de 200 € au crédit logement, et aussi au niveau de la rédaction des actes dans le cas de l'hypothèque). Les optimisations donnent généralement des gains de plusieurs milliers d'euros, donc les frais sont facilement amortis.
      Merci pour votre intérêt
      Yann

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  5. Bonjour,

    Je vous remercie pour cet article intéressant sur les prêts en "duo" ou prêt gigogne. Intéressant du point de vue de la réduction du coût de crédit. Cependant dans votre article vous ne parlez que de réduire le coût de l'opération sans aborder la question de l'accord banque. En France, il y a un droit au compte pas un droit au prêt. Le fait pour une banque de prêter à des conditions préférentielles doit lui apporter des contreparties. Quel serait son intérêt de ne financer qu'une partie de l'investissement ? OK pour les "vrais" prêts aidés type PTZ , 1% patronal.
    Si mes deux clients sont enseignants adhérents de la MGEN ou pouvant bénéficier d'une offre de la CASDEN,(Personnels de CHU par ex) la banque en face ne va pas être dupe. C'est soit l'un soit l'autre. Mais tout ceci n'est pas le FOND du problème dans certaines solutions que vous présenter. Il se pose un problème de garantie. Pour chaque ligne de prêt une garantie est nécessaire. Si nous sommes dans le cas d'une garantie réelle (Privilège de prêteurs de deniers ou Hypothèque), cela va poser un problème de garantie. En cas de défaut de paiement de la part de l'emprunteur qu'elle banque va primer au niveau du rang des créanciers ? Depuis 2009, la CASDEN fait partie du Groupe BPCE, né du rapprochement entre le réseau des Caisses d’Epargne et le réseau des Banques Populaires.
    Dans cette solution, ce sont deux banques qui serait l'une en face de l'autre. Le but du courtage est de trouver les meilleurs conditions pour nos clients et ceci passe très souvent par un changement d'établissement bancaire.
    Dans la réalité quotidienne, les banques nationales de type BNP, SG, etc n'accepterait pas ce type de montage. Encore moins des banques telle que la Caisse d'Epargne qui passe par son propre organisme de caution la SACCEF. Un prêt en plusieurs lignes est possible dans la même banque, ainsi pas de problème de garantie.


    Bien cordialement

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    1. Bonjour,
      Effectivement, il faut que la banque accepte un tel montage, mais dans la pratique, les personnes qui me contactent régulièrement n'ont pas eu de problèmes pour faire passer une partie du prêt à la casden. En présentant la chose comme un prêt aidé, les banques amalgament un peu la chose avec un ptz ou un EL, qu'elles sont habitué à lisser avec des banques tierces (pour les EL pas les ptz bien sur). Le fait que la casden cautionne ses propres prêts sans hypothèque ou organisme de caution fait qu'il n'y a pas de problème de garanti avec la casden. Bref, des nombreux témoignages (environ 2 par mois depuis la création de ce billet) que j'ai eu sur ce genre de montage, les banques acceptent plutot bien : en vrac, BP of course, CA, CIC et même caisse d'épargne contrairement à ce que vous dîtes, j'ai un cas concret. Ce qui est pertinent avec ce type de montages (si la banque l'accepte bien entendu) c'est qu'on reste maitre sur les paramètres et l'optimisation possible qui en découle. Bien entendu je comprends que du point de vu d'un courtier, c'est une partie de commission en moins lorsqu'une partie du prêt part chez la casden donc pourquoi se former à un système obscure avec des optimisations que n'admettent pas la plupart des logiciels si c'est pour gagner moins au final ??

      Bien cordialement,

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  6. Bonjour,
    Un grand bravo pour ce formidable blog et une très bonne année 2014 ! Merci pour tous ces renseignements sur le fonctionnement de la CASDEN . Nous avons un prêt immo contracté en 2005 sur 18 ans avec un capital restant dû de 73000 euros et un taux global de 4,62 .Nous avons assez de points pour renégocier notre prêt en option 1 mais nous hésitons à demander l'aide d'un courtier pour éventuellement faire racheter notre prêt ailleurs car nous souhaiterions raccourcir la durée de notre prêt .Pouvez-vous nous donner votre avis ? Cordialement

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    1. Bonjour Flo,
      Une bonne année à vous aussi.
      A priori, vous pouvez donc faire baisser votre taux de 0,81% à l'aide d'une renégociation option 1. Allez voir un courtier pour comparer avec un rachat de prêt, en gardant à l'esprit que l'éventuelle économie que l'on vous fera miroiter est une économie à terme, c'est à dire si vous allez au bout du prêt (et l'on sait statistiquement que cela est finalement assez rare). Initialement, un rachat de prêt vous fait toujours perdre de l'argent. A vous de juger si vous irez suffisamment loin dans la vie du prêt pour que le dit rachat soit rentable in fine.
      Vous parlez de raccourcir votre prêt, nul besoin de le faire racheter pour cela, vous pouvez moduler les échéance à la casden et augmenter votre échéance actuelle jusqu'à +30%. A votre place, j'augmenterai l'échéance d'abord de sorte à réduire la durée du prêt sur moins de 7 années. Puis je renégocierais le taux option 1, ce qui le réduira de -1,34% ( au lieu de -0,81 si vous êtes entre 7 et 12 années de prêt restantes).

      Mais comparer cette solution avec un rachat de crédit ne peut pas nuire, bien que je sois persuadé qu'étant donner le faible montant en jeu, un courtier ne vas pas se décarcasser à moins de vous prendre des honoraires fixes.
      Bien cordialement,

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  7. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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  8. Bonjour Yann,

    Billet très intéressant, comme les autres sur ce blog. Etant en pleine réflexion sur un éventuel rachat de mon prêt actuel Casden par une autre banque, cette lecture m'inciterait à croire qu'il y a peut-être une solution à laquelle je n'avais pas pensé. Jusqu'alors j'ai simulé soit évolution de mon prêt Casden avec les points à venir, soit le rachat via une banque avec les pénalités qui vont avec.

    Mais si pour un prêt immobilier, certaines banques acceptent de travailler en partenariat avec la Casden pour avoir une partie du prêt dans chaque banque, peut-être puis-je faire de même en ne me faisant racheter qu'une part de mon prêt et non la totalité. Ca me permettrait d'avoir la souplesse et l'évolution de la Casden (plus rapide vu que le montant serait inférieur) sur une partie, et de bénéficier des bonnes conditions actuelles pour le reste.

    Est-ce que vous pensez que c'est envisageable ? En tout cas avant cette lecture, je n'y aurais pas songé.

    Cordialement.

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    1. Au cas où ça puisse intéresser d'autres personnes. Pour information, après remonté de ma demande au siège j'ai finalement eu un retour et malheureusement la réponse de la Casden est non. Ils n'acceptent pas de rachat partiel de crédit, dommage.

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    2. Désolé Doug, j'avais zappé votre message.

      Alors il faut savoir que la loi impose à une banque d'accepter un remboursement partiel si celui ci est d'au moins 10 % de la somme emprunté initialement et ce d'où que vienne l'argent. La casden n'a pas donc voie au chapitre sur ce sujet. Par contre, cela intéressera-t-il une autre banque de vous financer partiellement votre crédit, j'en doute, c'est là le véritable frein car si la casden a toujours une partie de son prêt sur votre maison, il y aura des problème de cautionnement. C'est la casden qui sera le premier bénéficiaire de votre maison en cas de défaut et les banques acceptent mal d'être au second rang sur ce sujet.

      Mais même si ces difficultés de cautionnement pouvaient être levées (dans l'absolue tout est possible), il y aurait ensuite des problèmes de lissage, mais a priori ce ne peut être pas trop génant, à un moment l'un des 2 crédits s'éteindra et il ne restera plus que l'autre à payer. La démarche peut être intéressante pour effectivement utiliser ses points sur une petite partie du prêt casden et obtenir un taux canon quand le reste est pris en charge par une banque tierce. Mais ce genre de montage est plus facile à faire au démarrage notamment quand les banques acceptent de s'entendre sur le cautionnement.
      Tenez nous au courant si vous arriver à avancer sur ce dossier, mais je pense que c'est les autres banques qui seront frileuses sur ce projet, la casden elle n'a rien à y redire.

      Bien cordialement

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  12. Administrateur de ce site permettez moi de publier ce témoignage dans votre groupe car j'ai retrouvée le sourire grâce Mr DUVRAIT Carlos .
    A dire vrai, au départ, je n’y croyais pas du tout car actuellement, pour obtenir un prêt auprès des banques ou organismes de crédit, c’est mission impossible et pourtant ils nous abreuvent de publicité. Auprès de Mr duvrait carlos, dossier facile à constituer et rapidité d’acceptation et ensuite déblocage des fonds. Merci duvrait carlos Plus de besoin de banque, avant d’avoir un crédit,
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    pour votre maison, pour vos affaires, pour achat de voiture,
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    Veuillez l’écrire pour vos prêts personnels : Carlosduvrait@yahoo.fr

    Bonne chance à vous.
    PS : C'est pas de la l'arnaque , ni une plaisanterie c'est du sérieux .
    Donc, Merci de faire passer le message .

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    josiane.Dupond.01@outlook.fr

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