mercredi 19 juin 2013

Casden : rétrocession des points en cas de remboursement anticipé total.


Il y a quelques temps, j'envoyais un message à la Casden via leur site. Ma missive avait pour but de m'informer / faire des suggestions sur les deux points que je trouve "injustes" dans le système casden, à savoir
1) La non rétrocession des points lorsqu'on rembourse le crédit par anticipation.
2) La non indexation des points à un quelconque indice pour compenser les effets d'inflation et du coût de la construction quand on a des points qui "dorment".

A ma grande surprise, j'ai eu une réponse fort intéressante, je vous livre ici la totalité de la correspondance ainsi que mes petites recherches qui en ont découlé.

Le mercredi 8 mai j'écrivais :
Bonjour,
J'ai quelques interrogations/suggestions sur le fonctionnement de la Casden, j’écris ici en espérant que mes idées arriveront à qui de droit.

1) Pourquoi la génération de points solidarités est-elle uniquement fonction des dépôts sur le livret solidarité? Il me semblerait plus juste que les points solidarités eux même génère des points afin de contrer les effets d'inflation et/ou de coût de la construction qui augmente. Quitte à rémunérer un peu moins les dépôts en points solidarité pour que le système génère à peu près le même nombre de points, il me semblerait logique qu'un capital de points solidarités soit indexé sur l'ICC par exemple (indice du coût de la construction) pour garantir au sociétaire, a travers le temps qui passe, la réalisation d'un projet équivalent grâce à ses points. Notez que je suggère cela alors que je n'ai moi même quasiment plus de points stockés, les ayant récemment dépensé.

2) Pourquoi lors d'un remboursement anticipé (partiel ou total), la Casden ne "recréditerait-elle " pas une partie des points qui ont servi à obtenir le prêt? Je trouve injuste qu'une personne ayant accumulé et dépensé 200 000 points sur 20 ans pour l'achat d'une maison se retrouvant obligé de muter (et de vendre sa maison) quelques années après  doive rembourser son précieux prêt sans espoir de réutiliser un crédit Casden pour une prochaine opération à moins de regénérer une grosse quantité de points. Notez que je sais que la Casden autorise sous certaine condition le transfert du prêt sur une nouvelle acquisition, mais je gage que cette possibilité doit rester très marginale.

Merci de m'avoir lu,
Bien cordialement,
Un sociétaire convaincu.
 Le 11 juin, je recevais :
Monsieur P****,

Nous tenons à nous excuser dans un premier temps pour notre réponse tardive. Nous avons été énormément sollicité durant cette période de déclaration d’impôt.

Pour répondre à vos interrogations :

-          La Casden est une banque Mutualiste qui permet de récompenser l’effort d’épargne de nos sociétaires. Ainsi, plus vous épargnez, plus vous cumulez de points et meilleur sera votre taux de crédit. Les points sont calculés au jour le jour et comptabilisé une fois par mois. Les taux de crédit et nos barèmes évoluent selon la conjoncture, la durée d’emprunt mais également de vos points. Ainsi, nous nous adaptons au marché tout en avantageant nos sociétaires.

-          Lors d’un remboursement par anticipation total d’un prêt, nous restituons une partie des points utilisés pour le prêt en cas de vente ou de Mutation économique. Ainsi, nos sociétaires peuvent en bénéficier pour leur deuxième projet. Sinon, la Casden propose la possibilité de transférer votre prêt sur votre nouveau bien afin de conserver vos avantages et sans aucun frais.


Nous tenons à vous indiquer que nous avons pris bonne notes de vos suggestions et qu’elles ont bien été prises en compte.

Nous restons à votre disposition pour tout complément d’informations au 0 826 824 400 (du lundi au vendredi entre 08h30 et 18h30).

Sentiments Mutualistes
Voilà encore une fois une information précieuse sur le système Casden, que vous ne trouverez nul part sur leur site ou dans votre contrat de prêt. Pourquoi la Casden communique aussi peu sur son système? Pourquoi est-on obligé d'aller chercher les informations au tire force ?
J'ai donc appelé pour qu'on me fasse le calcul de mon remboursement de points si jamais je vendais ma maison. La conseillère ne connaissait pas les modalités de calcul bien entendu, et a du appeler le siège pour obtenir la réponse pour mon cas propre. Je soupçonne fortement que le remboursement des points soit effectué avec une sorte de prorata temporis, mais malheureusement, la formule exacte sera secret défense.

Pour mon petit cas personnel : un emprunt initial de 200 000 € sur 20 ans, pour lequel il reste environ 77 k€ à rembourser sur 5 ans.
Si je solde mon prêt par remboursement anticipé, j'aurais droit à une rétro cession de 0 points !!! Car mon prêt initialement était un prêt starden (sans points). Le fait que j'ai dépensé à peu près 220 000 points dedans pour renégocier le taux ne rentre pas en compte dans le calcul de rétrocession des points. Quelle déception ! Cela milite pour dépenser initialement plus de points dans le prêt plutôt que moins au départ et en garder pour renégocier le taux après (même si cette manip est parfois rentable).
Donc pour résumer, la casden rétrocède une partie des points en cas de remboursement anticipé uniquement total (rien pour les remboursements partiels), et le calcul est basé uniquement sur les points initialement dépensé dans le prêt (pas ceux ayant contribué à une renégociation du taux). Ce dernier point est particulièrement injuste, car les points initialement mis dans le prêt ont généralement été mieux rentabilisé que les points ayant servi à une renégociation puisque forcément plus récent.
Mais reconnaissons que cette mesure est une bonne nouvelle, et rappelons aussi que la Casden permet de transférer son prêt sur un bien de même nature (par exemple si on solde une résidence principale pour en acheter une autre derrière).

17 commentaires:

  1. Hello Yann, j'espère que tu vas bien.

    Etrange fonctionnement que celui de la CASDEN, cela me parait un peu opaque sous certains aspects mais ton retour d'expérience est intéressant.

    Je suis très satisfait d'avoir pu rembourser le crédit de ma RP par anticipation, je conseille vraiment à tout le monde de le faire par les temps actuels...

    @ bientôt

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  2. Bonjour,

    Est-ce mieux de réduire la durée ou de réduire le taux.
    Au tél la personne de la Casden m'a indiqué que je gagnais plus en réduisant la durée. Mais je n'ai pas bien compris car bcp d'échos.

    Crédit de 270 000€ sur 25 ans - TEG 5.56

    Points déjà utilisés en mai 2013 avec option 3 : 81282 pts - gain de 30 mois avec augmentation de l'échéance.

    J'ai encore 90000pts, vaut-il mieux demander 2 options 6 à 40000 pts OU 1 option 3 à 81000pts, jouer sur la durée ou sur le taux?

    Je suis un peu perdu dans le déroulé des opérations à faire pour éviter de perdre mes points et de l'argent.

    Merci d'avance de vos précieux conseils.

    Stéphanie.

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    1. Désolé Stéphanie, j'ai zappé votre commentaire en ces périodes de vacances.
      Les 2 leviers sont nécessaire pour diminuer le coût total de votre crédit (raccourcir la durée du prêt et/ou diminuer le taux). Seulement, j'imagine que si vous avez fait le prêt sur 25 ans, c'est parceque vous êtes en limite d'endettement et que vous ne pouvez guère vous permettre une mensualité beaucoup plus élevée.
      Je vous conseille donc de faire au plus vite une autre option 3 (inutile de faire 2 option 6 la casden à corrigé cette faille). Par contre, un énorme bémol, ne faites cette renégociation de taux que si vous n'êtes pas juste au dessus d'une durée clef de leur sacro sainte grille (à savoir 5,7,12,15, ou 20 ans). A la louche je dirais que vous êtes peut être pas loin des 20 années restantes sur votre prêt, donc si il vous reste moins de 20 ans (mais largement plus de 15) faites au plus vite votre renégociation. Si il vous reste un poil plus de 20 ans à payer, attendez un peu qu'il reste moins de 20 ans avant d'engager la renégociation.

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  3. Bonjour,

    Je découvre ton blog aujourd'hui, en cherchant des infos sur la CASDEN, et j'y ai déjà appris beaucoup de choses. Peut-être pourras-tu m'éclairer sur les points sur lesquels j'ai encore des questions ?
    Voici notre situation. Mon ami a un prêt "jeune" à la CASDEN qui date de 2006, pour lesquel il reste environ 40 000 euros à rembourser. Nous nous apprêtons à faire un remboursement anticipé total début septembre (nous avons jusqu'au 20 août pour confirmer), puis à mettre l'appartement en vente d'ici quelques mois (pour finir quelques travaux) et à acheter ensuite un logement à deux. Je vérifierai moi-même à partir des points accumulés par mon ami ce que donnerait une renégociation du prêt mais je m'interrogeai plutôt sur le nouvel achat à deux : est-il possible d'utiliser des points CASDEN accumulés par deux personnes non pacsés et non mariés pour un même prêt ou est-ce qu'il y a les mêmes soucis que pour l'épargne logement ? D'après ce que j'ai lu sur ton blog, il semble possible de cumuler un prêt CASDEN d'un montant limité pour avoir un taux avantageux grâce aux points et un prêt banque populaire pour le reste ; est-ce que tu sais s'ils acceptent ce genre de montage avec une autre banque ?

    Une autre agrégée de maths :-)

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    1. Inutile de renégocier le taux d'un prêt sur un bien que vous comptez vendre, car vous ne pouvez conserver le prêt immobilier d'un bien vendu (même si certains arrivent à truander la banque et à garder parfois un prêt immobilier sur un bien vendu, je ne pourrais vous conseiller de le faire).
      Pour faire un prêt casden à 2 sur une résidence principale achetée en commun, je ne pense pas qu'il y ait de problème même sans être pacsé, vous serez emprunteur et co-emprunteur mais je ne suis point catégorique. Des nombreux témoignage que je reçois par mail pour optimiser des montages casden/autre banque, le crédit mutuel enseignant, le CA, la Bred et la CE ne rechignent pas à lisser un montage casden. Faîte le tour des banques, cela vaut le coup de se battre. Il y a même quelques astuces à connaitre comme utiliser le différé total de la casden pour optimiser le montage mais je ferait un billet sur ce sujet sous peu.

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  4. Merci pour cette réponse rapide.
    A priori, on pourrait transférer le prêt sur un autre achat immobilier mais j'imagine que le délai entre la vente et l'achat suivant poserait problème dans notre cas.

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    1. oui il faut moins d'un an de délai je crois entre la vente et l'achat pour transférer le prêt. Cependant, quel est le taux de ce fameux prêt souscrit en 2006 ? Est-il si compétitif que vous vouliez le garder ? Quid de l'assurance dessus (certainement sur le capital initial du prêt) restera-elle inchangée (et donc abusive ?).

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  5. A priori, pour obtenir un nombre de points solidarités après le prêt immobilier permettant une renégociation intéressante, il faut avoir une somme importante sur un dépôt solidarité... ce qui n'est a priori que rarement le cas, l'épargne ayant été utilisée pour l'achat ou pour des travaux. Si les points solidarité ont été acquis avant l'achat, est-ce qu'il ne serait pas plus intéressant - à condition que ce soit possible - de réaliser un montage avec plusieurs prêts CASDEN avec des options différentes pour rentabiliser au maximum ces points dès le départ ?

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    Réponses
    1. Il serait bien sur idéal de faire plusieurs prêt casden se lissant les uns les autres, mais ce n'est évidemment pas possible, j'ai déjà demandé la chose. Par contre 2 prêt casden sans lissage, ce doit être possible, mais il faut réussir à rentabiliser les doubles frais de dossier dans le montage, il est loin d'être évident que cela soit rentable.

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    2. Merci pour ce partage d'information. Ayant négocié leur suppression dans une autre banque pour un prêt précédent, j'oubliais ce "détail". A la lecture de ton blog et d'autres témoignages, j'ai l'impression que la CASDEN est assez transparente sur certaines choses - le simulateur fournit des réponses alors que pour la majorité des banques, il est impossible d'avoir une réponse sans un rendez-vous avec un dossier clair - et plus opaque sur d'autres - ces histoires de renégociation que mon ami ne connaissait pas par exemple, le détail de fonctionnement des points. De la même manière, elle semble assez conciliante sur certains aspects sur lesquels d'autres mettent des bâtons dans les roues - montage avec d'autres banques, délégation d'assurance, etc. - mais assez rigide sur d'autres points - assurance à 100% pour les deux par exemple.
      Au passage, je m'interrogeais sur un autre détail, non spécifique de la CASDEN pour lequel je n'ai pas (encore) trouvé de réponse en cherchant sur internet : pour un livret ouvert à deux noms, lorsque les deux personnes sont imposées séparément, que se passe-t-il ? On peut choisir qui déclare les intérêts ? On en déclare obligatoirement la moitié chacun ?

      Bonne soirée

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    3. J'ai toujours cru que les livrets fiscalisés étaient nominatifs, je n'ai jamais vu le cas de figure d'un livret "commun" à 2 personnes, je n'ai pas la moindre idée de ce qui se passe si de surcroit les 2 personnes ne déclarent pas ensemble, désolé de ne pouvoir vous renseigner sur ce point.

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    4. Le compte sur livret CASDEN est fiscalisé et il est écrit sur le site de la CASDEN, pour ce livret, "Possibilité de compte joint (les deux titulaires doivent être Sociétaires)."

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  6. Comme tu le dis, ce système est opaque et ça c'est extrêmement gênant. Pour mon cas personnel, je n'investit plus dans des systèmes opaques... car on ne peut rien calculer au niveau simulation ce qui est extrêmement pénible.

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  7. OFFRE DE PRÊTS
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