dimanche 11 mai 2014

Montage Casden + autre banque, l'astuce du différé total !


Vous êtes nombreux à me contacter pour de l'aide sur l'optimisation d'un montage casden + autre banque. Chaque situation est unique, mais il est une astuce assez remarquable avec ce genre de montages que j'ai envie de vous faire partager.

Ainsi que je l'avais déjà écris dans mon article sur l'optimisation des crédits, règle 3 : un différé total tu exploiteras. Cette maxime est rarement appliquée, et voici l'illustration parfaite qui a fait économiser 3600 € à Lucile et François sur le coût total de leurs prêts.
Le principe est de faire un prêt court casden à un taux défiant toute concurrence, qu'on fait lisser par une banque tierce. En l'occurrence, et pour les 2 dernières optimisations que j'ai faite, c'est la banque populaire, qui a accepté sans histoire d'accorder un prêt lisseur sur 20 ans au taux de 3,2 %. De plus, pour ce gros dossier global de 500 K (150 casden 350 BP), il n'y a eu aucun problème pour obtenir des délégations d'assurance. Le problème, c'est que le montant du prêt court est limité par le nombre de points casden possédé, et généralement, on est frustré car on aurait pu prendre un prêt court plus gros. L'astuce du différé total, consiste à demander à la casden un tel différé pendant 24 mois. La casden ne rechigne absolument pas à l'accorder d'après les nombreux témoignages que j'ai eu. Bien sûr, pendant ces 24 premiers mois, il ne s'agit pas de faire la bamboula tous les soir avec les sommes non payées, mais de l'investir dans le prêt lisseur. Il est effectivement plus malin que l'effort financier soit concentré sur le prêt avec le plus gros taux. Il faut donc que la banque tierce accepte de lisser ce différé, mais je sais maintenant que la BP a accepté de le faire et que cette astuce est donc réelle et possible. En l’occurrence, on est passé d'environ 2750 € à 2735 € de mensualités. Cela ne peut paraitre pas grand chose, mais sur 20 ans, cela représentera 240*15=3600 € (si tant est qu'on va au bout du crédit).

Cette astuce ne marche que parce qu'on a 2 interlocuteurs différents, une seule banque refuserait de mettre un de ses prêts en différé total et pas d'autre à des seuls but d'optimisation. De plus si une banque seule propose un montage gigogne, le montant du prêt court peut être celui de son choix, et la meilleure optimisation consiste à prendre le plus gros montant possible pour ce prêt court. On est alors limité uniquement par le fait de ne pas provoquer d'amortissement négatif sur le prêt long (quoi que j'ai à ma grande surprise vu un montage de la BP avec de l'amortissement négatif). Une fois  ce montant optimal limite atteint pour le prêt court, le moindre différé lissé de celui ci provoquerait de l'amortissement négatif sur le prêt long. Cette astuce précise, ne s'applique donc qu'a un montage Casden + banque tierce.

3 commentaires:

  1. Bonjour, merci pour votre article très intéressant. Il me manque juste un exemple applicatif pour mieux cerner le montage (je suis novice dans le monde financier). J'en profite pour vous poser une question. Acuellement en négociation avec la BP pour un prêt immobilier, cette dernière me propose une caution CASDEN. Avec ce type de caution, est il possible de vendre le bien sans devoir rembourser la banque (cad continuer à profiter du taux négocié et réinvestir dans un autre bien immo ou alors placer son argent sur compte rémunéré). Avec mes remerciements. G. D.

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    1. Alors, le fait de devoir rembourser le prêt si on vend la maison n'est pas affaire de caution, le prêt est affecté à un prêt immobilier, a ce titre, vous devez solder votre prêt si vous vendez la maison, ou bien vous pouvez tenter de l'affecter à un autre bien immobilier, la casden accepte ce genre de choses. Maintenant il est vrai que ce genre de caution permet de vendre la maison sans prévenir sa banque. Même mieux, je pense que ce genre de caution doit permettre de prendre une hypothèque sur la maison pour un peu qu'on mente dans les déclaration sur l'honneur. Tout cela est bien sur interdit par le contrat signé avec votre banque, si la banque s'en aperçoit, elle demandera le remboursement immédiat de son prêt.
      Cordialement

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  2. Bonjour

    Le loyer de l'argent le plus élevé est celui des dernières années donc :

    Le premier prêt doit être celui de la BP exemple 100 keuros sur 15 ans (donc faible en faisant marcher la concurrence, c'est facile de trouver un très bon taux en dessous de la tranche 16-25 ans).

    Le prêt lisseur de la CASDEN sur +15ans (18 ou 19) 30 keuros en option 0.5, ensuite un rachat en option 0.5, et + encore suivant vos points.

    Dans mon cas concret si les 2 prêts sont vus comme un seul alors cela donne un prêt sur 18 ans avec un taux correspondant à un bon taux de 10 ans !

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