vendredi 9 septembre 2011

Usufruit Vs Nue propriété dans les SCPI : un match impacté par la modification des plus-values immobilières


Les SCPI permettent d'avoir des revenus réguliers à support immobilier. Seulement, la fiscalité des revenus fonciers détruit la rentabilité de l'opération. Dans les montages avec crédit, cela est moins pesant puisqu'on peut déduire les intérêts d'emprunts mais que faire lorsque le crédit est fini et qu'on paye "plein pot" la fiscalité (jusqu'à plus de la moitié des revenus...) ?

L'astuce consiste à revendre ses loyers futurs (appelé usufruit) pour une durée prédéterminée. On reste propriétaire de ses parts (nue propriété) sans jouir des loyers versés. A la fin de la durée convenue, on redevient propriétaire entier, libre de répéter l'opération, de revendre ses parts ou de les conserver.
Illustrons d'un exemple concret pour comprendre l'intérêt de la manipulation. Pour une SCPI rapportant environ 5,5 % instantané, l'usufruit sur 10 ans se négocie autour de 35 % du prix de la part. Mettons que je possède 1000 € de parts qui me rapportent donc 55 € par ans. Supposons aussi que j'ai ces parts depuis au moins 15 années. Dans 10 ans, j'aurai reçu en tout 550 €, taxé à 54,5% (TMI de 41% + prélèvement sociaux à 13,5%). Soit seulement 250,25€ dans ma poche au bout des 10 ans. Si quelqu'un "m'achète" ces futurs loyers à 350 €, j'ai 350 € tout de suite dans ma poche, et qui ne seront pas taxé ! Pourquoi ? Car cette rentrée est taxée selon le barème des plus-values, soit exonérée au bout de 15 année de détention (ce que la loi va changer). C'est donc tout bénef pour moi !
Bien sur, le raisonnement précédent est intéressant parce que je suis exonéré de taxe sur la plus-value ! La modification de cette loi va diminuer le gain pour le nu propriétaire, je pense donc qu'il y aura un rééquilibrage léger en faveur du nu propriétaire pour partager le manque à gagner entre les 2 parties. Je ne parle pas des gens qui ont acheté la nue propriété en duo avec un acolyte achetant l'usufruit (pendant 10 ans où plus) en pensant être exonéré de PV quand ils reviendraient en pleine propriété des parts, certains doivent se mordre les doigts.
Ce qui est intéressant à regarder, c'est qui achète donc l'usufruit de ces SCPI. Car si les vendeurs sont facilement identifiables (des contribuables dans la plus haute tranche d'imposition), qui peut avoir intérêt à acheter 350 € ce qui rapportera 55 € tous les ans pendant 10 ans ? A priori quelqu'un de peu fiscalisé, mais par définition, "les pauvres" n'investissent pas dans quelque chose d'aussi exotique que de l'usufruit de SCPI !
Pourtant, si la fiscalité n'intervenait pas, le rendement interne d'une telle opération serait de 9,2% . Ne vous inquiétez, pas, paradoxalement, c'est aussi des "riches" qui achètent l'usufruit via une société imposé sur le régime des sociétés. L'avantage, c'est qu'une société peu "amortir" et donc déduire l'investissement de 350 € de ses futurs gains (ce que ne peut faire un particulier). De plus, l'opération se fera généralement à crédit (qu'on soit clair, il faut pas être débarqué de nul part avant qu'une banque vous accorde un prêt pour financer de l'usufruit de SCPI via une société soumise à l'IS), et les intérêts  de l'emprunt seront aussi déductibles des gains de la SCPI ! Bref, vos gains seront en grande partie défiscalisé, et par exemple un emprunt de 350 € sur 10 ans à 5% demande un remboursement de 44,5 € par ans (à mettre en face des 55 € de loyers), soit un cash flow positif dès le début ! Vous multipliez le raisonnement pour plusieurs centaines de milliers d'euros, et vous comprendrez pourquoi on trouve assez facilement quelqu'un pour acheter l'usufruit de vos parts, il y a à la clef une opération avec un cash flow positif dès le début pour l'autre.
Bien sur, il y a des risques pour l'usufruitier si la SCPI baisse ses dividendes, et sa société a un certain coût de fonctionnement, de plus, l'argent qu'on voudra prendre à sa société sera de nouveau taxé, mais quand même cela me laisse un peu rêveur...
Pour approfondir le sujet et voir l'avis d'acteurs de ce marché, je vous invite à lire le sujet sur le très intéressant forum suivant.

8 commentaires:

  1. Vous oubliez certains paramètres de l'acheteur de l'usufruit : frais de structure, cascade d'impôts payés par l'usufruitier (IS, puis prélèvements sociaux et IR sur les éventuels dividendes), illiquidité quasi totale du placement, et surtout risque pris par l'usufruitier dont l'opération deviendrait vite déficitaire si les loyers des SCPI devaient baisser même de quelques % seulement (et certaines SCPI ont baissé un peu leurs dividendes récemment).

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    1. Qu'entendez vous par "frais de structure" ?
      La remarque sur l'aspect cascade d'impôt n'est pas tout à fait juste : les SCPI sont des sociétés fiscalement transparentes, il n'y a aucun IS à payer à moins que l'investisseur n'ai opté pour l'assujettissement à cet impôt (auquel cas cela remplacera l'IR mais ne s'y superposera pas)

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  2. Relisez la fin de mon message, j'y aborde les 3 points que vous mentionnez. Tout de même, je vois plusieurs gros possesseurs de SCPI traquer l'usufruit sur les forums, en partenariat avec des cabinets de CGPI ... Je reste persuadé que c'est un plan réservé à une certaine élite, très peu connu, générant un cash flow positif dès le départ.

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  3. Hello Yann,

    article très intéressant. Comme d'habitude, illustré de chiffres, c'est vraiment du concret.

    Cependant, comme tu le précises, c'est certainement le genre de tuyau que l'on ne se refile qu'entre initiés...

    Amitiés
    alexandre

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  4. Sans être un spécialiste, concernant les techniques d'usfruit, il y a aussi cette info publiée dans http://www.pierrepapier.fr/isf-la-scpi-interpierre-propose-une-solution/
    Cordialement.

    Commentaire personnel remis via http://www.oxxalis.com/

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  5. Le gain fiscal réalisé à l'entrée sera en partie repris à la sortie de part la plus value (même si on peut échanger les 41% de TMI contre les 19 % de PV les CS étant égales par ailleurs). De plus, il est explicitement précisé que les éventuels intérêts d'emprunt pour l'acquisition de nue propriété ne sont pas déductible, ce qui limite fortement l'intérêt d'un éventuel montage à crédit.

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  6. "De plus, il est explicitement précisé que les éventuels intérêts d'emprunt pour l'acquisition de nue propriété ne sont pas déductible, ce qui limite fortement l'intérêt d'un éventuel montage à crédit."

    Je suis assez d'accord avec ces propos, apres il faut toujours etudierde plus prés la chose mais ca reste limité.

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  7. Très bon article !
    J'ajouterai que pour les personnes qui disposent comme moi d'un déficit foncier à imputer, l'investissement en usufruit de parts de SCPI s'avère totalement judicieux. En effet les revenus dégagés viennent en déduction de mes déficits fonciers antérieurs. Tous les ans je perdait mes droits au report de ces déficits fonciers.

    Au final ce placement me rapporte presque 9% par an en raison de ces déficits foncier imputables (si pas de déficit foncier l'imposition est très lourde, presque 50% dans mon cas, le 9% se transforme alors en 4.6%...)^

    Je recommande le cabinet MySCPI qui a pu me trouver une clé de démembrement encore plus favorable que celle proposée en direct par la société de gestion.

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